Vốn ngoại trở lại, bất động sản Trung Quốc bắt đầu chu kỳ phục hồi?

Từ các trung tâm thương mại cho đến những công ty kho vận và logistics, làn sóng thương vụ do các quỹ đầu tư nước ngoài thực hiện tại Trung Quốc đang bơm thanh khoản vào một thị trường bất động sản vốn gặp nhiều khó khăn thời gian qua.

Trong tháng 6 và tháng 7, tập đoàn quản lý tài sản toàn cầu PAG đã rót vốn mới vào một số tổ hợp Wanda Plaza, những dự án phức hợp quy mô lớn từng là tài sản chủ lực của Dalian Wanda Group, đế chế bất động sản do tỷ phú Vương Kiện Lâm sáng lập. Do khó khăn về dòng tiền, Wanda buộc phải bán bớt tài sản để trả nợ.

Những thương vụ như vậy, cùng với sự khởi sắc của giao dịch nhà đất tại các đô thị hàng đầu Trung Quốc trong năm nay, đang ngày càng thu hút sự chú ý của thị trường.

5 năm sau khi cuộc khủng hoảng Evergrande châm ngòi cho đợt suy giảm kéo dài của thị trường địa ốc, sự trở lại của giới đầu tư quốc tế - thường được xem là dòng “tiền thông minh” -làm dấy lên kỳ vọng rằng thị trường có thể đã đi qua thời điểm khó khăn.

“Với các quỹ toàn cầu có chiến lược phân bổ vốn vào Trung Quốc, thị trường hiện nay mở ra cơ hội mua được tài sản chất lượng cao với mức giá hấp dẫn hơn đáng kể so với những năm gần đây”, ông James Macdonald, Trưởng bộ phận nghiên cứu thị trường Trung Quốc của hãng tư vấn bất động sản Savills, nhận định.

“Nhà đầu tư không hẳn tin rằng thị trường đã chạm đáy. Thay vào đó, nhiều người cho rằng định giá đã điều chỉnh đủ sâu để mang lại tương quan lợi nhuận - rủi ro thuận lợi hơn”, ông nói.

Những nhà đầu tư “bắt đáy”

Đầu tư nước ngoài vào bất động sản thương mại Trung Quốc từng đạt đỉnh trong giai đoạn 2018-2021. Bên cạnh các chủ đầu tư ngoại hưởng lợi từ cơn bùng nổ nhà ở kéo dài hàng chục năm, các nhà quản lý tài sản toàn cầu, trong đó có hai tập đoàn đầu tư tư nhân Mỹ Blackstone và KKR, tập đoàn bất động sản CapitaLand của Singapore và công ty quản lý đầu tư địa ốc AEW (Mỹ), đã đổ tiền vào bất động sản thương mại: từ cao ốc văn phòng hạng A, các dự án cải tạo đô thị cho đến căn hộ cho thuê dài hạn tại các thành phố cấp 1 và cấp 2.

Đáng chú ý, nhóm nhà đầu tư này vẫn duy trì hoạt động ngay cả trong giai đoạn đen tối nhất của khủng hoảng Evergrande.

Blackstone, tập đoàn có trụ sở tại New York do tỷ phú Mỹ Stephen Schwarzman đồng sáng lập, từng gây chấn động vào tháng 6/2021 với lời đề nghị trị giá 23,66 tỷ đô la Hong Kong (khoảng 3 tỷ USD) nhằm thâu tóm Soho China, nhà phát triển văn phòng lớn nhất tại Bắc Kinh và Thượng Hải niêm yết trên sàn Hong Kong (Trung Quốc). Thương vụ đổ vỡ ba tháng sau đó do các bên không vượt qua được rào cản pháp lý.

Đến năm 2024, bốn công ty con đăng ký tại Hong Kong của Blackstone đã chi 279 triệu nhân dân tệ (khoảng 41,3 triệu USD) mua nốt 20% cổ phần còn lại tại bốn công ty kho vận và logistics ở Trung Quốc, qua đó nắm quyền sở hữu toàn bộ. Danh mục này hiện vẫn thuộc về Blackstone. Trong cuộc gặp Phó Thủ tướng Trung Quốc Hà Lập Phong tại Bắc Kinh hồi tháng 3/2025, ông Schwarzman khẳng định Blackstone hoàn toàn tin tưởng vào nền kinh tế Trung Quốc và sẵn sàng mở rộng đầu tư tại nước này.

Về phần mình, trong các thương vụ mùa hè vừa qua, PAG đã mua lại ba tổ hợp Wanda Plaza: một tại Thượng Hải, một tại Tuyền Châu (tỉnh Phúc Kiến, đông nam Trung Quốc) và một tại Trạm Giang (tỉnh Quảng Đông).

Thương vụ giúp PAG mở rộng dấu ấn trên thị trường bất động sản thương mại Trung Quốc, được thực hiện thông qua Quỹ đầu tư cổ phần Tô Châu An Nghi do PAG dẫn dắt. Khác với thương vụ đình đám năm ngoái, khi 48 tổ hợp Wanda Plaza được bán cho liên danh gồm PAG, Sunshine Insurance Group, JD.com và Tencent Holdings, thỏa thuận lần này xuất phát từ đàm phán độc lập giữa các pháp nhân của PAG và tập đoàn Wanda.

Điều chỉnh giá tạo ra cơ hội

Trung Quốc hiện vẫn là nền kinh tế lớn thứ hai thế giới, đồng thời là một trong những thị trường bất động sản hấp dẫn nhất đối với các nhà đầu tư tổ chức. Dù người dân không còn dồn tiền vào nhà đất nhiều như trước, với các tổ chức đầu tư lớn, bất động sản vẫn là một kênh rót vốn quan trọng, bên cạnh cổ phiếu, vàng và các hình thức đầu tư thay thế khác.

Theo Savills, tổng giá trị giao dịch bất động sản công nghiệp và logistics ở Trung Quốc đạt 58,5 tỷ nhân dân tệ trong 12 tháng tính đến ngày 15/3, tăng 19,3% so với cùng kỳ năm trước. Hoạt động của người mua trong nước nhìn chung ổn định, trong khi đầu tư nước ngoài tăng rõ rệt, với lượng vốn ngày càng lớn được các nhà quản lý quỹ hải ngoại giải ngân vào phân khúc này.

“Các trung tâm thương mại khu vực và cộng đồng đã định hình, với cơ cấu khách thuê đa dạng gồm bán lẻ, ẩm thực và giải trí, nhìn chung tỏ ra bền bỉ hơn nhờ nhu cầu tiêu dùng ổn định và những công năng khó bị thương mại điện tử thay thế”, ông Macdonald của Savills phân tích.

Ông Nghiêm Dược Tiến, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển E-house China (Thượng Hải), cho rằng dòng vốn toàn cầu đã góp phần ổn định kỳ vọng thị trường, nhất là sau khi nhiều năm điều chỉnh khiến định giá bất động sản thương mại trên cả nước giảm khoảng 30%. “Họ lạc quan về các đô thị hạt nhân, nơi giá nhà đã điều chỉnh sâu và thị trường tiêu dùng vững mạnh, với kỳ vọng các chính sách hỗ trợ liên quan sẽ tiếp tục phát huy tác dụng”, ông nói.

Cũng theo ông Nghiêm, PAG không chỉ đơn thuần mua tài sản mà còn trực tiếp giám sát vận hành và cải tạo gia tăng giá trị, tạo tiền đề cho các phương án thoái vốn trong tương lai, bao gồm cả kênh quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT). Đợt điều chỉnh giá tài sản đã mở ra những cơ hội thu hút các nhà đầu tư dài hạn toàn cầu, song nhóm này vẫn rất chọn lọc.

“Sự tham gia bền bỉ của vốn ngoại, đặc biệt là dòng tiền từ các quỹ đầu tư cơ hội, đã bơm nguồn thanh khoản rất cần thiết vào thị trường, mang theo năng lực chuyên nghiệp trong tái sinh tài sản, qua đó đẩy nhanh quá trình dò đáy và hỗ trợ thị trường ổn định, phục hồi”, ông Nghiêm nhận định.

Tín hiệu phục hồi của thị trường nhà ở

Trong khi giới đầu tư toàn cầu quan tâm đến bất động sản thương mại, thị trường nhà ở Trung Quốc lại đang ở một giai đoạn điều chỉnh riêng, chủ yếu được dẫn dắt bởi chính sách hỗ trợ trong nước và quá trình tái cân bằng cung - cầu. Theo ông Macdonald của Savills, các khoản đầu tư nước ngoài phản ánh niềm tin vào nền tảng dài hạn của những tài sản cụ thể, chứ chưa phải vào sự phục hồi trên diện rộng của toàn thị trường bất động sản Trung Quốc.

Những tháng gần đây, chính quyền nhiều địa phương tiếp tục nới lỏng điều kiện mua nhà và đẩy mạnh các biện pháp tiêu thụ lượng nhà còn tồn đọng, giúp thị trường từng bước ổn định trở lại. Kết quả bước đầu đã xuất hiện: theo Tổng cục Thống kê Trung Quốc, trong tháng 6, giá nhà mới tại bốn thành phố lớn của nước này - Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu và Thâm Quyến - tăng bình quân 0,1%, đánh dấu tháng tăng thứ tư liên tiếp. Đây là dấu hiệu cho thấy niềm tin của người mua đang dần quay trở lại.

Ngày 7/8, các cơ quan quản lý nhà ở Bắc Kinh đồng loạt công bố: với những hộ gia đình chưa có hộ khẩu thủ đô, yêu cầu bắt buộc về thời gian đóng bảo hiểm xã hội hoặc thuế thu nhập cá nhân để được mua nhà ở thương mại trong phạm vi đường Vành đai 5 được rút ngắn từ 2 năm xuống còn 1 năm.

Theo báo cáo công bố trong tháng này của Viện Chỉ số Trung Quốc (China Index Academy), Bắc Kinh ghi nhận 93.583 giao dịch nhà đã qua sử dụng được ký kết trực tuyến trong 6 tháng đầu năm, tăng 5,7% so với cùng kỳ và là mức cao nhất kể từ nửa đầu năm 2021. Tuy vậy, báo cáo lưu ý rằng dù khối lượng giao dịch phục hồi rõ rệt, tính bền vững của đà hồi phục còn phụ thuộc vào việc động lực giao dịch có được duy trì hay không và diễn biến giá cả ra sao.

Tín hiệu cải thiện doanh số bán nhà cũng xuất hiện tại nhiều thành phố khác. Báo cáo cuối tháng 7 của Citi Research dự báo doanh số sẽ tăng trưởng trở lại và nguồn cung dự án mới sẽ phục hồi từ tháng 9. Ngay trong tháng 7, khối lượng giao dịch cả nhà mới lẫn nhà đã qua sử dụng đều cải thiện: trong 18 thành phố được theo dõi, doanh số nhà cũ tăng 7% so với cùng kỳ, dẫn đầu là các thành phố cấp 1 với mức tăng 14%.

Từ năm 2025, Trung Quốc đã tinh chỉnh khung chính sách nhằm ổn định dòng vốn ngoại, từng bước ban hành hàng loạt biện pháp hỗ trợ dòng vốn này. Tháng 9/2025, Cục Quản lý Ngoại hối Nhà nước Trung Quốc (SAFE) ban hành hướng dẫn cho phép cá nhân không cư trú, nếu đáp ứng điều kiện mua nhà, được đổi ngoại tệ thanh toán tiền mua bất động sản tại ngân hàng chỉ cần xuất trình hợp đồng mua bán, sau đó nộp hồ sơ đăng ký cho ngân hàng.

Biện pháp này đã đơn giản hóa thủ tục xét duyệt và mở rộng ra toàn quốc một cơ chế trước đây chỉ thí điểm với cư dân Hong Kong và Macau (Trung Quốc), cho phép họ mua nhà tại các thành phố thuộc Khu vực Vịnh Lớn (Quảng Đông - Hong Kong - Macau).

(Nguồn: SCMP)