Vỡ mộng giàu nhanh, nhà đầu tư chôn tiền tỷ vào đất thiếu pháp lý

"Chôn" tiền tỷ vào đất khai hoang, đất rừng sản xuất

Khi thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng, phân khúc đất nền chịu ảnh hưởng và được ồ ạt rao bán. Tuy nhiên, dù chủ đất đã xác định giảm giá, thậm chí là cắt lỗ sâu nhưng vẫn khó bán, đặc biệt ở các sản phẩm đất khai hoang, đất rừng sản xuất không có pháp lý rõ ràng.

Dù đang gặp nhiều khó khăn về tài chính, anh Nguyễn Anh Huy (Thanh Xuân, Hà Nội) vẫn không thể bán được mảnh đất khai hoang. Theo anh Huy, giữa năm 2020, anh có mua một mảnh đất khai hoang gần 2.000m2 ở huyện Ba Vì (Hà Nội) với giá 3,2 tỷ đồng (tương đương 1,6 triệu đồng/m2).

"Lúc đó, theo tư vấn của môi giới, mảnh đất khai hoang này nằm trong khu vực quy hoạch dân cư, có thể chuyển đổi sang đất ở để sử dụng lâu dài. Qua khảo sát, mức giá trên là hợp lý, tôi quyết định vay thêm ngân hàng 1,5 tỷ đồng để mua", anh Huy kể.

Tuy nhiên, theo anh Huy, việc chuyển đổi mục đích sử dụng mảnh đất tại thời điểm hiện tại là rất khó và cũng chưa biết bao giờ mới thực hiện được. Trong khi đó khoản vay của anh được ngân hàng báo tăng lãi suất vay lên tới 14%.

"Hiện tại, khoản vay ngân hàng của tôi phải trả cả gốc và lãi đã lên tới gần 35 triệu đồng/tháng. Số tiền phải trả hàng tháng này là toàn bộ lương của tôi, nhưng mảnh đất khai hoang kia thì vẫn chỉ để cỏ mọc", anh Huy chia sẻ.

Cũng theo anh Huy, khi nhận thấy thị trường trầm lắng và việc chuyển đổi mục đích sử dụng khó khăn, anh đã chủ động rao bán mảnh đất với giá mua vào. Tuy nhiên, các thông tin rao bán gần như không có người quan tâm, dù anh có chấp nhận bán cắt lỗ.

"Tôi đã rao bán cắt lỗ mảnh đất khai hoang này với giá 3 tỷ đồng, giảm 500 triệu đồng so với giá mua vào. Thế nhưng, tới nay vẫn thể bán được", anh Huy buồn bã nói.

Tương tự như anh Huy, không ít nhà đầu tư khác cũng đang bị "chôn" tiền vào đất nền không rõ ràng pháp lý. Đơn cử như trường hợp anh Trần Văn Thắng (ở Hà Nội). Từ khoảng năm 2020 đến giữa năm 2022, anh Thắng và nhóm bạn đầu tư của mình đã mua tới hơn 15ha đất rừng sản xuất, đất nông nghiệp tại Hòa Bình để hướng tới chuyển đổi mục đích sử dụng và tách thửa.

Tuy nhiên, anh Thắng thừa nhận, kế hoạch ban đầu của cả nhóm đầu tư đã bị phá sản do thị trường trầm lắng và các chính sách liên quan tới chuyển đổi mục đích sử dụng đất bị thắt chặt. Cả nhóm chỉ biết đứng chờ và sẵn sàng tính hướng "tháo chạy" để thu hồi vốn sớm khi cần.

"Giá  1ha đất rừng sản xuất ở huyện Đà Bắc, Lạc Sơn tôi mua năm 2022 đã lên tới 800-900 triệu đồng, cao hơn gấp 2-3 lần năm 2018. Còn ở khu vực huyện Lương Sơn, do có vị trí gần Hà Nội, giá đất rừng sản xuất cũng cao, khoảng 2 tỷ đồng/ha", anh Thắng cho biết.

Cẩn trọng với giao dịch thiếu pháp lý

Anh Phạm Đức Huy - một môi giới chuyên bán đất nền ở khu vực Hà Nội và Hòa Bình cho biết, thời điểm dịch Covid-19 còn phức tạp (2020-2021), ngoài những sản phẩm đất nền có pháp lý rõ ràng, thì đất khai hoang, đất rừng sản xuất được nhà đầu tư lựa chọn rất nhiều dù giao dịch chủ yếu bằng hình thức viết tay, vi bằng. 

Cũng theo môi giới này, lý do đất rừng ở Hòa Bình hay đất khai hoang ở các khu vực vùng ven của Hà Nội có giá cao bởi lượng người mua lớn, chủ yếu đến từ Hà Nội. Trong đó, nhiều nhà đầu tư hướng tới thông tin, trong thời gian sắp tới, tại đây có nhiều dự án du lịch, nghỉ dưỡng với cơ hội đầu tư lớn.

"Với hy vọng thu lời từ việc đón đầu dự án, nhiều nhà đầu tư đã mạnh tay xuống tiền để có những mảnh đất đẹp, sau đó tiếp mua bán, chuyển nhượng đất để sinh lời", môi giới nói.

Tuy nhiên, anh Huy thừa nhận, từ khoảng giữa năm 2022, tình trạng mua bán, chuyển nhượng đất rừng sản xuất, đất khai hoang tại Hà Nội và Hòa Bình đã chững lại. Một số địa phương, thực hiện chuyên đề "Tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất đai" khiến số lượng giao dịch đất rừng đã giảm.

Còn trên thị trường, theo khảo sát của Dân trí, dù cơn "sốt đất" ở nhiều nơi đã chững lại, nhưng đất rừng sản xuất tại Hòa Bình, hay đất khai hoang ở nhiều khu vực huyện ven trung tâm Hà Nội vẫn có giá cao. Đáng chú ý, không ít "cò đất" vẫn ráo riết đăng tin rao bán cắt lỗ, giảm giá để tìm người mua.

Theo luật sư Nguyễn Thanh Tùng (Đoàn luật sư TP Hà Nội), dù ở thời điểm nào khi tham gia vào giao dịch bất động sản, việc đầu tiên cần làm vẫn là xem xét cơ sở pháp lý của sản phẩm và giao dịch đó. Nếu chủ quan bỏ qua yếu tố pháp lý, nhà đầu tư rất dễ mất trắng, cho dù khu đất đó thực sự có tiềm năng nhưng nếu là tài sản sai phạm thì nó cũng không thuộc về người mua.

Đơn cử, pháp luật quy định rất rõ về mục đích sử dụng đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng sản xuất. Cụ thể, đối với người nhận chuyển nhượng đất rừng sản xuất cũng phải có mục đích sử dụng diện tích đất nhận chuyển nhượng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

"Như vậy, diện tích đất được mua bán, chuyển nhượng cho chủ mới cần phải là người địa phương và hoạt động đúng mục đích như: Canh tác đúng loại cây trồng trên diện tích đất đang sở hữu", luật sư nhấn mạnh.