Từng là "hoàng kim" của thị trường, nhà diện tích nhỏ giờ đã hết thời?

Qua thời hoàng kim của phân khúc nhà mặt ngõ, diện tích nhỏ

Trong những năm 2005 - 2010, phân khúc nhà mặt ngõ diện tích nhỏ đã từng “làm mưa, làm gió” tại thị trường bất động sản Hà Nội.

Vào giai đoạn đó, nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ thường “săn” những ngôi nhà cấp 4, đã xuống cấp theo thời gian. Sau đó, nhà đầu tư xây dựng, cải tạo lại ngôi nhà và bán lại chênh gấp rưỡi hoặc gấp 2 lần so với giá mua ban đầu.

Bà Thu Giang, một chuyên gia đầu tư bất động sản tại Hà Nội cho biết: “Không có định nghĩa chi tiết về nhà có diện tích nhỏ. Bao nhiêu mét vuông được tính là nhỏ. Tuy nhiên, theo “luật” của thị trường, nhà có diện tích nhỏ là nhà dưới 30 m2”.

Vào khoảng năm 2006 - 2007, một căn nhà cấp 4, mặt ngõ có diện tích khoảng 23 m2 tại khu vực quận Đống Đa được mua lại với giá 900 triệu đồng. Chi phí xây dựng, cải tạo thành 3 tầng là 250 triệu đồng. Như vậy, tổng giá trị đầu tư khoảng 1,15 tỷ đồng.

Sau khi "lướt sóng", ngôi nhà này được “thổi giá” lên gấp rưỡi, giá bán có thể dao động trong khoảng 1,6 - 1,7 tỷ đồng.

Theo bà Giang, hiện nay trước sự "bùng nổ" của các khu đô thị, chung cư cao cấp, biệt thự liền kề, phân khúc nhà mặt ngõ, diện tích nhỏ không còn hấp dẫn nhà đầu tư do không mang lại nhiều lợi nhuận như các phân khúc khác. 

“Hiện nay, vẫn còn một số nhà đầu tư nhỏ lẻ tham gia vào phân khúc này. Tuy nhiên, do quỹ đất trong nội đô Hà Nội còn hạn chế, nên nguồn cung không còn nhiều như trước. Thay vào đó, nhà đầu tư thích lướt sóng phân khúc chung cư hơn, do có nhiều lợi nhuận, thời gian thu hồi vốn nhanh hơn”, bà Giang nói.

Nếu không quản lý tốt, những căn nhà diện tích nhỏ sẽ trở thành gánh nặng cho đô thị!

Theo tìm hiểu của PV báo điện tử Dân trí, nhà ở dưới 30m2 có 2 phân khúc là nhà mặt đường và nhà mặt ngõ. Đối với giá nhà mặt đường dao động từ 80 - 200 triệu đồng/ m2, tùy thuộc vào vị trí.

Đặc biệt, ở một số khu vực thuộc quận Hoàn Kiếm, Đống Đa hoặc Ba Đình, giá nhà mặt đường có thể dao động từ 500 - 600 triệu đồng/ m2.

Đối với nhà ở mặt ngõ, giá bán dao động từ 30 - 50 triệu đồng/ m2, tùy thuộc vào khu vực. Như vậy, để sở hữu một ngôi nhà có diện tích khoảng 20 m2, người mua phải chi trả khoảng 800 triệu - 1 tỷ đồng.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, phân khúc nhà mặt ngõ dưới 30 m2 hướng tới phân khúc khách hàng có thu nhập thấp hoặc trung bình, người mới đi làm.

“Hiện nay, phân khúc nhà đất có diện tích nhỏ nói chung không được nhiều nhà đầu tư lớn chú ý.

Vì vậy, hầu hết phân khúc này đang tồn tại trong các khu dân cư với mức độ phổ biến không cao. Tuy nhiên, do hướng tới phân khúc người có thu nhập thấp và trung bình, nên các căn hộ này vẫn được một nhóm người tìm mua sử dụng”, ông Đính nói.

Trong khi đó, các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cũng đánh giá những căn nhà diện tích nhỏ hiện nay không còn nhiều sức hút để đầu tư.

"Nhà mặt ngõ với diện tích nhỏ thường hay gặp vấn đề liên quan đến việc cấp quyền sử dụng đất. Nếu không có sổ đó, ngôi nhà sẽ không được xây mới, việc cải tạo cũng gặp nhiều khó khăn.

Đó là chưa kể, nếu nằm trong vùng quy hoạch thì khi giải tỏa đền bù, người sở hữu cũng sẽ bị lỗ nặng do tiền đền bù thấp hơn giá đất thị trường", bà Thu Giang, một chuyên gia đầu tư bất động sản tại Hà Nội nói.

Ngoài ra, chuyên gia đầu tư này cũng cho rằng, phân khúc nhà mặt ngõ dưới 30 m2, nếu không được quản lý chặt chẽ, không có quy hoạch chi tiết sẽ trở thành gánh nặng cho hạ tầng đô thị và công tác trật tự, an ninh đô thị.

Việt Vũ