TS Võ Trí Thành: "Cần đô thị hóa mạnh mẽ vùng ven để kéo dân và người lao động"

Đó là những chia sẻ của TS Võ Trí Thành, nguyên Viện trưởng Viện nghiên cứu kinh tế Trung ương tại hội thảo “Cơ hội đầu tư bất động sản vùng lân cận TPHCM năm 2020”.

Theo ông Thành, từ năm 2019 - 2022, kinh tế thế giới sẽ có sự giảm tốc ở các thị trường Hoa Kỳ, EU và Trung Quốc. Điều đáng nói, những thị trường này vốn quan hệ kinh tế với Việt Nam trong thời gian dài.

Một điểm rủi ro khác của nền kinh tế, đó là chiến tranh thương mại Mỹ - Trung vẫn chưa đi đến hồi kết và sẽ còn kéo dài. Dù thỏa thuận thương mại có thể được ký vào cuối năm nay hay đầu năm sau, nhưng vẫn còn nhiều trục trặc, bất trắc, nguy cơ thế giới bước vào suy thoái.

Trước những thách thức trên, nhưng kinh tế Việt Nam vẫn khá tốt. Tuy nhiên chứng khoán Việt Nam có dấu hiệu ảm đạm. Dù giảm tốc, nhưng chứng khoán Mỹ vẫn tăng trưởng. Ngân hàng "ngầm" trên thế giới phát triển mạnh, lãi suất trái phiếu Mỹ xuống rất thấp. Đây là những "kỳ vọng" không tốt vào tương lai.

Trong bối cảnh có vẻ bất định với tăng trưởng giả, thương mại giả, dòng vốn dịch chuyển khó đoán thì vẫn có những điểm tích cực.

“Việt Nam có ba điểm tích cực. Đó là sự dịch chuyển ngành nghề, chuyển hướng thương mại đầu tư nhờ tác động của thương chiến Mỹ - Trung. Một số ngành nghề có thể đầu tư, một số lĩnh vực có thể tận dụng. Năm 2019, bất động sản công nghiệp rất hứng khởi”, ông Thành cho hay.

Câu chuyện đáng để ý hơn là một số nước chuyển hướng chiến lược. Ví dụ Hàn Quốc với chiến lược hướng Nam và Việt Nam là một trong những địa bàn đầu tư được nhắm đến. Dòng người Hàn Quốc sang Việt Nam làm việc lên đến hàng trăm nghìn người. Điều này liên quan đến nhu cầu nhà ở, nhu cầu văn phòng.

Cũng theo ông Thành, Việt Nam tăng trưởng khoảng 6,8-7% là tốt và kiểm soát được lạm phát trong thời gian qua nên giúp tỷ giá ổn định, dự trữ ngoại tệ hơn 72 tỉ USD. Tuy nhiên, sự đột phá trong năm nay vẫn chưa diễn ra, cổ phần doanh nghiệp nhà nước vẫn còn giẫm chân tại chỗ, giải ngân đầu tư công không đạt….

Nói đến bất động sản, tiềm năng tương đối tốt khi tầng lớp trung lưu tăng cao, cách sống của giới trẻ khiến nhu cầu cho các loại hình bất động sản.

Ông Thành cũng cho rằng, có 6 yếu tố liên quan đến bất động sản cần lưu ý trong trung dài hạn.

Đầu tiên, pháp lý liên quan đến bất động sản có quá nhiều luật. Thế nhưng gần như tất cả các luật cần sửa đổi để hoàn thiện, còn chồng chéo, xung khắc và những vấn đề này sẽ còn kéo dài. Tuy nhiên, vẫn có những điểm hy vọng tích cực dù chưa lớn, ví dụ như pháp lý với condotel cũng đang được bàn thảo.

Yếu tố thứ hai: Hiện Việt Nam mới đô thị hóa được 35% và xu thế đô thị hóa trong thời gian tới sẽ rất mạnh mẽ. Trong đó, Hà Nội, TPHCM và thậm chí Đà Nẵng sẽ đứng trước nhiều áp lực về hạ tầng giao thông đi theo đó là biến đổi khí hậu. Vì vậy, cần nên lan tỏa ra các tỉnh vùng ven để kéo dòng người di cư và lao động theo.

Yếu tố thứ ba: Hạ tầng bức tranh vẽ nên rất đẹp nhưng tốc độ triển khai còn bất định nên đây vẫn còn là dấu hỏi. Năm nay giải ngân đầu tư công chậm nhưng thu ngân sách khá, hy vọng sẽ đẩy nhanh được giải ngân đầu tư công trong thời gian tới.

Yếu tố thứ tư: Về đất đai từ quyền sở hữu chuyển nhượng, đấu thầu còn là câu chuyện dài, ví dụ như câu chuyện đất công ở TPHCM và  tăng giá đất liên quan đến thuế, đến đầu ra cho bất động sản.

Yếu tố thứ năm: Là vốn và tiền. FDI là điểm tốt không chỉ đầu tư trực tiếp mà M&A cũng tốt nhờ chuyển hướng chiến lược và chuyển hướng đầu tư của nhiều nước. Chính sách tiền tệ tốt, tỷ giá tốt, lãi suất giảm có thể còn cần thời gian để lan tỏa đến nền kinh tế nhưng đây là tín hiệu tốt.

Thời gian tới Bộ Tài chính sẽ sửa Nghị định 20 quy định trần không chế chi phí lãi vay không quá 20%, sắp tới có thể lên đến 30-35%. Đây cũng là tín hiệu tích cực. Thông tư 22 liên quan đến tiền huy động ngắn hạn cho vay trung dài hạn xuống 40% từ đầu năm tới, cho các năm tiếp theo các tỷ lệ này sẽ giảm dần.

Tín dụng bất động sản hiện nay thu hẹp chưa nhiều, 9 tháng đầu năm tín dụng cho bất động sản tăng 16%, tổng tín dụng cho vay liên quan bất động sản, nhà đầu tư và người tiêu dùng gần 20% trên tổng dư nợ tín dụng. Trong đó cho vay Kinh doanh bất động sản năm nay còn lại 32%.

Yếu tố thứ sáu: Đó là lòng tin của khách hàng. Hiện tranh tranh chấp giữa chủ dự án – khách hàng (quỹ bảo trì – quản lý) gia tăng, “vỡ trận” cam kết lợi nhuận tại dự án Cocobay. Bên cạnh đó là cơn sốt đất nền ở một số địa phương, dự án “ma” và sự chậm trễ vào cuộc của chính quyền.

“Cuối cùng, việc tiếp cận thông tin để nhìn ra xu thế, tận dụng lợi thế, linh hoạt trong xử lý, biết kết nối và quan tâm quản trị rủi ro đó là những “từ khóa” mà doanh nghiệp và người mua cần lưu ý”, ông Thành chốt lại vấn đề.

Quế Sơn