Tranh cãi về Nghị định 30 gây ách tắc dự án nhà ở thương mại

HoREA lo ngại Nghị định 30 gây "ách tắc" dự án nhà ở

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đã gửi văn bản đến Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng bày tỏ quan ngại liên quan Nghị định số 30/2021/NĐ-CP vừa mới ban hành.

HoREA cho rằng, Nghị định số 30 sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 99 của Chính phủ hướng dẫn một số chi tiết của Luật Nhà ở, vừa ban hành và có hiệu lực ngày 26/3 nhưng đã có một số điều đáng quan ngại vì nó sẽ gây 'ách tắc' tất cả các dự án nhà ở chỉ có quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không có đất ở. Lý do là Nghị định mới không quy định thủ tục lựa chọn chủ đầu tư đối với các trường hợp này.

Theo HoREA, Khoản 2 Điều 18 Nghị định 99 quy định chỉ có các trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở, hoặc có đất khác nhưng "dính" với đất ở, bao gồm các trường hợp nhà đầu tư có 100% đất ở, hoặc có đất ở và các loại đất khác, thì mới được công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, kể cả trường hợp nhà đầu tư có hàng chục, hàng trăm hecta đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, nhưng có "dính" theo vài chục mét vuông đất ở, thì cũng được công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

Còn lại, tất cả nhà đầu tư có quyền sử dụng đất khác nhưng không "dính" với đất ở, như các trường hợp chỉ có quyền sử dụng đất nông nghiệp, hoặc đất phi nông nghiệp không có đất ở, do Khoản 2 Điều 18 Nghị định số 99 không quy định thủ tục lựa chọn chủ đầu tư đối với các trường hợp này.

"Hệ quả của Khoản 2 Điều 18 Nghị định số 99 có thể tác động tiêu cực đến môi trường đầu tư, nhất là tiêu chí công bằng, bình đẳng, bảo vệ nhà đầu tư. Đồng thời, sẽ tiếp tục gây 'ách tắc' tất cả dự án nhà ở có quyền sử dụng đất nông nghiệp thuần, hoặc đất phi nông nghiệp thuần, không "dính" với đất ở, do Khoản 5 Điều 1 Nghị định số 30 sửa đổi, bổ sung Điều 18 Nghị định 99 không có quy định thủ tục lựa chọn chủ đầu tư đối với các trường hợp này", HoREA lo ngại.

Cũng theo HoREA, tại TPHCM chỉ riêng năm 2020 đã có 39 dự án đầu tư của các doanh nghiệp chưa xử lý được do "vướng mắc" một số quy định pháp luật cũ. Trong đó, phần lớn là các dự án sử dụng đất nông nghiệp "thuần" không có đất ở hoặc dự án sử dụng đất phi nông nghiệp "thuần" không có đất ở để đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở, phù hợp với quy hoạch.

Chỉ 3 năm, quy định nhà đầu tư dự án nhà ở phải có quyền sử dụng đất ở hợp pháp thì mới được UBND cấp tỉnh quyết định giao cho nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư, đã có hơn 126 dự án nhà ở thương mại tại TP HCM bị "ách tắc" thủ tục công nhận chủ đầu tư, do các dự án này không thỏa điều kiện có 100% đất ở, gây thiệt hại rất lớn cho các doanh nghiệp, cho thị trường bất động sản và cho nền kinh tế, làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước và là một trong các nguyên nhân làm giảm nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở, đẩy giá nhà tăng nóng trong thời gian qua...

Do đó, để đảm bảo tính thống nhất, tính hệ thống và đồng bộ của các văn bản quy phạm pháp luật và kiến tạo môi trường đầu tư minh bạch, thông thoáng, công bằng, bình đẳng, HoREA kiến nghị Chính phủ, trước mắt bổ sung thêm cụm từ 'bao gồm có quyền sử dụng đất ở, hoặc có quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác, hoặc có quyền sử dụng loại đất khác không phải là đất ở' vào cuối Điểm b Khoản 2 Điều 18 Nghị định 99, như sau: Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở, bao gồm có quyền sử dụng đất ở, hoặc có quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác, hoặc có quyền sử dụng loại đất khác không phải là đất ở'.

Ngoài ra, HoREA đề nghị Chính phủ quy định "mẫu quyết định" để thực hiện thủ tục ban hành "quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời xác định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại" khi ban hành "Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư 2020".

Về lâu dài, HoREA đề nghị Chính phủ, Quốc hội xem xét ban hành mới Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản trong năm 2021 và rà soát để có thể ban hành mới Luật Đất đai vào khoảng năm 2022-2023, để thể chế hóa đường lối, chủ trương của Đảng đã được xác lập tại Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII.

Bộ Xây dựng khẳng định không ảnh hưởng

Ông Nguyễn Văn Sinh - Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, Bộ đã có văn bản trả lời hiệp hội, giải thích rõ những quy định trong Nghị định 30 tháo gỡ nhiều vướng mắc trong thực tế khi phát triển nhà ở thương mại, đảm bảo tính thống nhất trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cũng khẳng định Nghị định 30 hoàn toàn không gây khó khăn hay cản trở doanh nghiệp mà còn tháo gỡ nhiều vướng mắc trong thực tế khi phát triển nhà ở thương mại.

Cụ thể, Nghị định 30 gỡ vướng cho hàng loạt dự án nhà ở thương mại có đất xen kẹt, cho phép chuyển đổi các loại đất khác trong dự án nhà ở thương mại sang đất ở.

Về lo ngại của HoREA cho rằng cần bổ sung thêm trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng loại đất khác không phải là đất ở cũng được chấp thuận công nhận làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, ông Nguyễn Mạnh Khởi cho hay theo quy định của Luật nhà ở 2014, việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện thông qua 3 hình thức: đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; đấu thầu dự án có sử dụng đất; chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện theo Luật nhà ở.

Kiến nghị bổ sung thêm trường hợp nhà đầu tư chỉ cần có quyền sử dụng đất không phải là đất ở cũng được chấp thuận làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại là không phù hợp với quy định của Luật nhà ở 2014 và Luật đầu tư 2020, Luật đất đai 2013.

"Việc bổ sung quy định này có nguy cơ gây thất thoát tài nguyên đất đai", ông Khởi nhấn mạnh.