Tranh cãi quanh Quyết định 60 của TPHCM về phân loại đất, tách thửa

Dân khốn khổ

Ngay sau khi Quyết định 60 về diện tích tối thiểu được tách thửa của UBND TPHCM có hiệu lực, ghi nhận từ các quận, huyện cho thấy số lượng hồ sơ được giải quyết tách thửa rất hạn chế do một số quy định của quyết định này đã làm khó người dân.

Ông Huỳnh Trịnh Phong, Trưởng phòng quản lý thực hiện quy hoạch Sở Quy hoạch Kiến trúc TPHCM (QH-KT) cho biết, từ Quyết định 60, quan điểm của Sở là không hạn chế nếu đất có quy hoạch chức năng là đất ở.

“Tuy nhiên, quy hoạch đã lập rất lâu và trước đó chưa quy hoạch đầy đủ. Đất dân cư xây dựng mới nhằm để cho các nhà đầu tư nhìn bản đồ tổng thể có thể thấy được và phân kỳ đầu tư thực hiện chứ không phải hạn chế quyền lợi của người dân. Vậy để giải quyết bài toán giữa nhà lập quy hoạch, nhà quản lý và quyền lợi của người dân, nên đề xuất, hiến kế ra giải pháp cho nhà quản lý”, đại diện của Sở QH-KT nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng, cụm từ "đất ở hỗn hợp" trong Quyết định 60 không có căn cứ pháp luật nên cần được bỏ. Hiện có hàng ngàn người dân bị khốn khổ với quy định này.

“Việc áp dụng quy định không phù hợp. Nếu một nền nhà có 80 - 100m2 mà chỉ cho phép xây dựng 50% thì sao nói là đảm bảo quyền lợi của người dân?”, ông Châu chia sẻ.

Ông Huỳnh Trịnh Phong khẳng định, việc quy hoạch đã lập từ rất lâu theo Luật Xây dựng. Đến năm 2013 phủ kín toàn bộ đất đô thị tại TPHCM và thuật ngữ đất hỗn hợp và xây dựng mới đã sử dụng đến nay.

“Sở QH-KT có kế hoạch tổng rà soát nhưng cần phải có con số cụ thể, trường hợp cụ thể, vị trí cụ thể để báo cáo và quận huyện phải có đề xuất để điều chỉnh vì không phải là việc của sở ngành. Quy hoạch là ý chí của người quản lý nhưng rà soát lại sau đó và đánh giá theo thực tế thì phải từ quận huyện. Sở QH-KT sẽ thẩm định và trình thành phố chỉnh sửa”, ông Phong trả lời.

Ông Phong cho rằng, riêng điều kiện để tách thửa theo Quyết định 60 thuộc thẩm quyền của Sở Tài nguyên và Môi trường. Sở QH-KT không có ý kiến hạn chế mà chỉ nêu ý kiến là không cho tách thửa với trường hợp không thuộc đất quy hoạch nhà ở mà không có khái niệm đất hỗn hợp hay đất xây dựng mới.

Rắc rối với Quyết định 60

Luật sư Nguyễn Văn Tâm (Văn phòng luật sư Tâm Pháp Quyền) chia sẻ, suốt 3 năm nay, văn phòng luật của ông đã có nhiều văn bản gửi Sở Tư pháp, Bộ Tư pháp, UBND thành phố nêu nhiều bất cập của Quyết định 60.

Cụ thể, về mặt pháp lý, văn bản do cấp thành phố ban hành phải dựa vào các văn bản cao hơn, đã ban hành trước đó là Luật Đất đai và Nghị định của Chính phủ.

Thế nhưng, Quyết định 60 ban hành quy định cho nhiều loại đất không được nêu trong Luật Đất đai, Nghị định 01. UBND cấp tỉnh được quyền quy định hạn mức, diện tích tối thiểu khi tiến hành tách thửa nhưng Quyết định 60 của TPHCM không chỉ quy định hạn mức tối thiểu mà còn cho luôn các quyền được tách loại đất này, loại đất khác.

Theo luật sư Tâm, văn bản này đã có sự vi phạm Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật. Chưa kể, Quyết định 60 phân ra rất nhiều loại đất dựa theo các đồ án quy hoạch đã được lập từ rất lâu nên không còn phù hợp với các quy định pháp luật mới ban hành sau này.

Trong khi đó, khi người dân chuyển đổi mục đích sử dụng đất, dù là đất dân cư xây dựng mới hay dân cư xây dựng mới chỉnh trang... thì đều thực hiện nghĩa vụ tài chính giống nhau. Như vậy, về cơ bản các loại đất mà Quyết định 60 ban hành cũng chỉ là một loại đất dân cư đô thị hoặc dân cư nông thôn.

Về mặt thực tiễn, việc tách thửa bảo đảm nhu cầu thiết thực làm ăn, sinh sống, đảm bảo quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của người dân. Cấm người dân tách thửa là vô hình chung xâm phạm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản đã được pháp luật bảo vệ.

Đối với tách thửa đất nông nghiệp, Quyết định 60 quy định cấm tách thửa đối với một số trường hợp không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp. Nhưng thực tế, người dân vẫn tiến hành trồng cây, tăng gia sản xuất vì mục đích sử dụng đất ghi rõ là đất lúa, đất trồng cây hàng năm. Trong quá trình sản xuất, người dân có nhu cầu tách, nhập thửa, nếu cấm thì tiếp tục vi phạm Luật Đất đai.

"Trong Quyết định 60 cũng có nói trường hợp xây dựng mới được tách thửa sau 3 năm trở lên kể từ ngày rà soát quy hoạch. Nhưng cơ quan nào rà soát, thời điểm rà soát là khi nào thì không định rõ, chỉ rõ được. Hầu hết các địa phương không thực hiện việc rà soát quy hoạch vì khối lượng quá lớn, có làm thì cũng mất rất nhiều thời gian. Do đó, quy định như vậy không khác gì một cách thách đố", ông Tâm đánh giá.

Luật sư Tâm khẳng định, việc hạn chế tách thửa trên chính quyền lợi của người dân sẽ kéo theo các hệ lụy như xây dựng không phép, trái phép, có phép thì cũng mua bán nhà theo hình thức vi bằng, giấy tay, "sổ chui" vì nhu cầu thực tế vẫn có.