Tỉnh táo khi ôm "đất làng" chờ... "lên phố"

Khi việc thành lập Thành phố Thủ Đức mới chỉ đang ở bước "đề án" hay như thông tin về kế hoạch phát triển các dự án phát triển hạ tầng tại khu vực phía Đông thành phố Hồ Chí Minh... thì đã khiến giá bất động sản cả phân khúc nhà ở và đất nền tại quận 2, quận 9, Thủ Đức tăng gấp 2-3 lần so với trước đó.

Mức giá tăng là thực tế do thị trường có cầu ắt có cung. Tuy nhiên, hiện cũng nhiều nhà đầu tư rơi vào bẫy sốt ảo như trong cơn sốt đất tại khu vực Thạch Thất, Hoài Đức, Quốc Oai (Hà Nội) trước đây.

Ghi nhận tại nhiều địa phương cho thấy, không chỉ 2 đô thị lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh xảy ra hiện tượng sốt đất theo quy hoạch mà các vùng ven như Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Hà Nam... cũng liên tiếp "dậy sóng".

Các chuyên gia nhận định, sôi động nhất năm 2020 chính là thị trường đất nền khu vực phía Đông Thành phố Hồ Chí Minh với 3 đợt tăng giá liên tiếp trước những thông tin xoay quanh việc thành lập Thành phố Thủ Đức, đặc biệt là vào quý cuối của năm.

Theo một môi giới tại khu vực này, Thủ Đức giờ rất hiếm những lô đất khoảng 50 m2 có giá dưới 3 tỷ đồng. Nếu mức giá này, năm 2019 dễ dàng chọn được vị trí đẹp thì giờ phải có trong tay trên 3,5 tỷ đồng mới có thể tính chuyện mua được. Hiện đất ở một số khu vực để trở thành trung tâm của Thành phố Thủ Đức tăng đột biến lên ngưỡng 70-100 triệu đồng/m2. Mức giá này đội tới 20% so với năm 2019. Ngay như một căn nhà phố thương mại diện tích 140 m2 trong Khu đô thị Vạn Phúc (Thủ Đức) có giá bán 24 tỷ đồng/căn đã tăng lên gần 33 tỷ đồng/căn.

Tổng giám đốc REIC Đặng Quang Long cho rằng, giá bán bất động sản tại Thành phố Thủ Đức tăng quá nhanh so với mặt bằng giá toàn Thành phố Hồ Chí Minh. Hiện giá đất khu vực này chỉ còn thấp hơn khu vực trung tâm thành phố và khá cao so với thu nhập của tầng lớp trung lưu.

Giá bất động sản tại khu vực này đang bị đẩy lên quá cao so với giá trị thật. Điều này cũng thể hiện sự kỳ vọng của phân khúc khách hàng thu nhập cao vào tiềm năng phát triển cơ sở hạ tầng giao thông, hạ tầng đô thị, tiện ích xã hội của khu vực này.

Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhận định, Thành phố Thủ Đức sẽ tạo cú hích lớn cho thị trường địa ốc phía Đông Thành phố Hồ Chí Minh về cả nguồn cung lẫn chuỗi giá trị trong tương lai.

Tuy nhiên, không nên chỉ xem đây là cơ hội để buôn bán, kinh doanh bất động sản mà cần xem định hướng mục tiêu về Thành phố Thủ Đức với vị trí là một trung tâm kinh tế. Như vậy các doanh nghiệp, nhà đầu tư trong và ngoài nước mới có thể thấy được cơ hội để họ đầu tư vào sản xuất, dịch vụ, nhà ở...

Ngoài ra, kinh tế đô thị cũng là một bài toán lớn. Phải làm sao để người dân tập trung về đây có thể sống và làm việc chứ không phải cứ đổi tên thì nơi đó sẽ trở thành một đô thị. Đô thị phải giải quyết được bài toán công ăn việc làm, an cư xã hội cũng như đảm bảo được tính liên kết vùng giữa Thủ Đức và các tỉnh lân cận - ông Khương phân tích.

Tương tự như câu chuyện sốt đất theo quy hoạch tại phía Nam, Hà Nội cũng có khoảng thời gian "nổi sóng". Từ giữa tháng 7, sau khi Hà Nội công bố Quy hoạch chung đô thị Hòa Lạc đến năm 2030 thì chỉ trong vài tuần, các làng, xã quanh khu vực này được đẩy giá đất vườn, ruộng từ vài trăm nghìn đồng/m2 lên đến 2 triệu đồng/m2. Giá đất ở huyện Hoài Đức, Thạch Thất... dù hạ tầng chưa đồng bộ, xung quanh chỉ có đường Quốc lộ 32 và đường Láng - Hòa Lạc nhưng cũng được đẩy lên rất cao.

Tại Hoài Đức, đất tái định cư, giãn dân trong các trục đường cắt ngang, đường rộng khoảng 9-10m có giá bán dao động 80-120 triệu đồng/m2. Đất ở các ngõ xe ôtô vào được cũng có giá khoảng 50 triệu đồng/m2, ở các ngõ nhỏ giá 24-30 triệu đồng/m2. Còn giá đất nền tại khu đô thị Kim Chung - Di Trạch được rao bán hơn 50 triệu/m2.

Thêm một khu vực "hot" của Thủ đô là xã Hải Bối, Đông Anh cũng rất nhiều khu đất đẹp được chào bán với giá bán trên 80 triệu đồng/m2, đắt ngang với mức giá một số quận trong nội thành. Giá đất tại vùng ven đô Hà Nội đang tăng chóng mặt.

Lý giải về hiện tượng này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, vì khan hiếm nguồn cung nên các nhà đầu tư đã tìm đến vùng ven đang phát triển như Đông Anh, Gia Lâm, Hà Đông… Tuy nhiên, tại những khu vực không có dự án đầu tư lớn mà giá đất vẫn "nhảy múa" dưới tay của các đầu cơ là hiện tượng không tốt của thị trường.

Hiện giá đất trong nhiều dự án được đầu tư cơ sở hạ tầng hàng chục năm vẫn xoay quanh ngưỡng 30 - 40 triệu đồng/m2 nhưng đất trong làng xóm không được đầu tư cơ sở hạ tầng tương xứng đô thị lại có giá chào bán 20-30 triệu đồng/m2. Điều này đang là nghịch lý - ông Đính chỉ rõ, bởi nó khiến các nhà phát triển bất động sản phải rút lui ngay sau khi đăng ký nghiên cứu đầu tư vì sẽ không chịu nổi chi phí đền bù giải phóng mặt bằng.

Giá đất nhảy múa theo tin đồn về quy hoạch đã khiến nhiều nhà đầu tư sạt nghiệp khi thiếu tỉnh táo. Bài học vẫn còn đó là giai đoạn giữa năm 2008 khi tỉnh Hà Tây cũ sáp nhập về Hà Nội.

Giao dịch nhà, đất từ mức giá gốc 15-20 triệu đồng/m2, chỉ trong một năm có nơi chạm ngưỡng 140 triệu đồng/m2. Thế nhưng, chỉ sau vài năm, thị trường đóng băng khiến nhiều người phá sản vì đã trót ôm đất ở những khu vực này giai đoạn lập đỉnh (cuối năm 2010).

Hà Nội vừa phê duyệt Đề án đầu tư xây dựng các huyện Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì, Đan Phượng thành quận đến năm 2025 cũng đang khiến các nhà đầu tư lao vào tìm kiếm cơ hội mới.

Dưới góc độ chuyên gia, bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của Savills Hà Nội cho rằng, phân khúc đất nền tại Đông Anh và Đan Phượng trở nên hấp dẫn với quy hoạch có điểm nhấn như đô thị thông minh, khu công viên phần mềm, trung tâm mua sắm cao cấp, các khu vui chơi giải trí…

Ngoài ra, những động thái đầu tư xây dựng từ huyện lên quận cũng sẽ thúc đẩy hơn nữa tốc độ đô thị hóa của các huyện, phát triển hạ tầng và đem lại tác động tích cực cho thị trường bất động sản khu vực.

Giá bất động sản ở 4 huyện có quy hoạch lên quận có thể tăng, nhưng sẽ theo lộ trình và hiện tượng tăng giá đột biến nhiều khả năng chỉ mang tính nhất thời - bà Hằng dự báo.

Tuy nhiên, các nhà đầu tư lướt sóng cần lưu ý với những thất bại của "người đi trước" tại 2 thị trường lên quận trước đó là Từ Liêm và Long Biên bởi không ít người đầu tư vào đất huyện chờ tăng giá khi lên quận nhưng đã sớm phải tháo lui do thị trường suy giảm.

Theo bà Hằng, để mức tăng giá đất bền vững cần hội tụ đầy đủ các yếu tố như quy mô dân số, đầu tư hạ tầng, trung tâm hành chính... Vì vậy, sốt đất ảo nếu xảy ra thì cũng sẽ được thị trường điều chỉnh để phản ánh đúng giá trị thực.

Các chuyên gia bất động sản cảnh báo, tình trạng sốt đất mỗi khi chuyển đổi từ làng lên phố vẫn xảy ra phổ biến trong những năm qua. Quá trình đầu tư xây dựng các huyện lên quận không diễn ra trong thời gian ngắn mà sẽ kéo dài từ nay đến năm 2025. Vì vậy, giá bất động sản ở những khu vực này có thể tăng nhưng sẽ phải theo lộ trình.

Hiện tượng tăng giá đột biến thường chỉ mang tính nhất thời. Thậm chí, tại các khu vực xảy ra sốt đất, giao dịch chủ yếu diễn ra giữa các nhà đầu cơ để thổi giá bất động sản lên cao, còn thực tế, giao dịch đến từ người mua đất, mua nhà không nhiều.

Sốt đất nền ăn theo quy hoạch hạ tầng, địa giới hành chính thường kèm theo nhiều hệ lụy. Vì vậy, các nhà đầu tư phải cân nhắc, cẩn trọng khi ôm "đất làng" để đợi lên thành "đất phố", nhất là tính pháp lý và quy hoạch.