Thị trường địa ốc hồi hộp chờ sửa Luật Đầu tư, điểm gây "tắc" nhiều dự án

Sắp "chốt" việc sửa đổi gây ách tắc thị trường bất động sản

Điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020 hiện nay quy định doanh nghiệp được chấp thuận chủ trương đầu tư khi có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở.

Quy định này được một số chuyên gia chỉ ra nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên cả nước bị ách tắc, không thể triển khai thực hiện bởi đa phần các dự án mới hiện tại đều được thực hiện trên đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh.

Trong văn bản mới đây, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết từ phản ánh của một số địa phương, hiệp hội doanh nghiệp, có nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên cả nước không thể triển khai thực hiện (trong đó, Hà Nội có 82 dự án, TPHCM có 126 dự án...).

Tại hội nghị trực tuyến Thủ tướng gặp gỡ các doanh nghiệp và địa phương về việc tiếp tục hỗ trợ doanh nghiệp trong bối cảnh đại dịch Covid-19 diễn ra hôm 26/9, vấn đề này cũng được đại diện Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) phản ánh.

Cụ thể, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA - cho biết, trong gần 2 năm qua, doanh nghiệp bất động sản gặp rất nhiều khó khăn tương tự như các lĩnh sản xuất kinh doanh khác. "Bất động sản không xin Chính phủ hỗ trợ tiền mà chỉ xin Nhà nước tháo gỡ các vướng mắc về cơ chế, chính sách, pháp luật", ông Châu nói.

Vị lãnh đạo này đề nghị sửa đổi Điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư, thực chất là sửa đổi Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở để tháo gỡ ách tắc cho các dự án nhà ở có đất nông nghiệp, hoặc có đất phi nông nghiệp, đều là những dự án quy mô lớn, nhưng 5 năm qua chưa được công nhận chủ đầu tư.

Trước đó liên quan đến vấn đề này, Văn phòng Chính phủ đã giao Bộ Kế hoạch và Đầu tư chủ trì, phối hợp với Bộ Tư pháp, cơ quan liên quan nghiên cứu, đánh giá kỹ tác động, hoàn thiện hồ sơ đề nghị sửa đổi, bổ sung Điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020.

Trao đổi với Dân trí ngày 1/10, một lãnh đạo Vụ Các vấn đề chung về xây dựng pháp luật, Bộ Tư pháp cho biết việc sửa đổi quy định nêu trên sẽ cố gắng được "chốt" trong đầu tháng 10 này để kịp trình Quốc hội.

Thông tin "chốt" việc sửa đổi khiến doanh nghiệp quan tâm bởi hiện nay thị trường cũng đang khó khăn do ảnh hưởng nặng nề từ dịch bệnh.

Ách tắc ở đâu?

Bà Nguyễn Hương, CEO một tập đoàn bất động sản lớn ở TPHCM cho biết, các chủ đầu tư rất khó để thể thực hiện được theo Điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư khi yêu cầu trên diện tích đất triển khai dự án phải có đất ở. "Bao nhiêu dự án quy mô lớn vài chục ha, thậm chí vài trăm ha thì khó tránh khỏi nguồn gốc rất đa dạng. Pháp lý của đất đai qua các thời kỳ khác nhau nên việc thực hiện theo quy định nêu trên rất khó khăn", bà Hương nhấn mạnh.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản khác lại nhấn mạnh quy định khiến doanh nghiệp tắc cả 2 đầu, không chỉ với phần đất mà phần đất khác cũng phải thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Theo vị này, Điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư tồn tại một điểm mâu thuẫn với Luật Đất đai khi quy định doanh nghiệp phải chuyển đổi mục đích sử dụng các phần đất khác trong dự án sang đất ở mới được chấp thuận chủ trương đầu tư. Trong khi đó, Khoản 2 Điều 52 Luật Đất đai quy định căn cứ để chuyển đổi mục đích sử dụng đất là doanh nghiệp phải chứng minh được nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư. Mà muốn chứng minh được nhu cầu sử dụng đất thì không cách nào khác, doanh nghiệp phải có được quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư.

Ví dụ, doanh nghiệp A đang triển khai một dự án trên một khu đất vốn là đất nông nghiệp. Khi tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất, doanh nghiệp A phải có văn bản nêu rõ nhu cầu sử dụng đất trong khu đất đó, phần diện tích nào sẽ dùng để xây nhà ở, phần diện tích nào sẽ làm tiện ích công cộng... Cơ sở pháp lý làm việc này chính là quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư.

Càng tắc nguồn cung, giá nhà càng tăng

Trao đổi với Dân trí, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam - cho biết, trong suốt quá trình mấy năm vừa rồi sự chồng chéo, mâu thuẫn trong quy định phê duyệt các dự án bất động sản đã gây tác động rất lớn đến thị trường.

Ông Đính thẳng thắn cho rằng, Điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư là một trong những nguyên nhân khiến nhiều dự án "giậm chân tại chỗ", thị trường tắc, khan hiếm hàng hóa. Khi nguồn cung khan hiếm, giá cả tăng vọt, người dân càng khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở.

Theo vị chuyên gia, chúng ta bàn nhiều đến giải pháp giảm giá nhà nhưng điểm nghẽn lớn lại nằm ở luật. Nếu không kịp thời sửa đổi thì khó khai thông nguồn cung, kéo giá nhà xuống.

"Các bộ ngành cần hướng đến việc điều chỉnh, sửa đổi luật nhằm tháo gỡ rào cản, thu hút được đầu tư. Luật là để tạo hành lang pháp lý, kích thích phát triển", ông Đính nói.

Mới đây, công văn 6278 ngày 17/9 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư gửi Bộ Tư Pháp đã đề xuất sửa đổi Điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư, theo hướng doanh nghiệp được phê duyệt quyết định giao đất (hoặc quyết định chấp thuận chủ trương đầu) dự án xây dựng nhà ở thương mại khi có quyền sử dụng đất ở hoặc các loại đất khác phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai.