Thị trường căn hộ cao cấp: “Cần một sự sàng lọc khắt khe”

Nguồn cung giảm, tỷ lệ hấp thụ tăng

Theo báo cáo của Savills, nếu nguồn cung mới căn hộ cao cấp trong năm 2017 chiếm 20% tổng nguồn cung mới toàn thị trường thì 9 tháng đầu năm 2018, con số này chỉ là 10%.

Trong năm 2018, báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng ghi nhận sự sụt giảm nguồn cung căn hộ cao cấp theo từng quý. Nếu quý I/2018, nguồn cung mới căn hộ cao cấp là 2.064 căn thì tới quý II/2018, nguồn cung này giảm 4,8% xuống còn 1.965 căn. Quý III/2018, nguồn cung tiếp tục giảm 6,4%, xuống còn 1.840 căn.

Về diễn biến này, bà Đỗ Thu Hằng, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Hà Nội nhận định:“Xét toàn thị trường, cơ cấu nguồn cung căn hộ giữa các phân khúc đang ở tình trạng rất cân đối”. Theo bà Hằng, tình trạng cân đối hiện tại của thị trường nhiều khả năng sẽ được duy trì trong thời gian tới, bởi theo tính toán của Savills, nguồn cung căn hộ cao cấp trong tương lai cũng không quá dồi dào, dao động từ 10 – 15% tổng nguồn cung mới. Tỷ lệ này cho thấy nguồn cung căn hộ cao cấp không áp đảo thị trường nhà ở và điều này nhằm đảm bảo một sự phát triển bền vững của thị trường.

Báo cáo của VARS cũng chỉ ra một thực tế thú vị là mặc dù nguồn cung suy giảm, nhưng tỷ lệ hấp thụ căn hộ cao cấp lại ổn định và có chiều hướng gia tăng. Cụ thể, quý I/2018, phân khúc căn hộ cao cấp chiếm 11,7% tổng sản phẩm giao dịch. Quý II/2018, tỷ lệ này là 12% và quý III/2018 là 13,2%.

Cùng chia sẻ ý kiến về tiềm năng của phân khúc căn hộ cao cấp, bà Đỗ Thu Hằng nhấn mạnh: “Báo cáo mới nhất của Savills (Thị trường nhà ở Việt Nam – Tầm nhìn và triển vọng) cho thấy căn hộ cao cấp tại Hà Nội rất ổn định về tăng trưởng giá và lợi nhuận cho thuê”.

Những yếu tố lý giải sức hút của phân khúc căn hộ cao cấp tại Hà Nội

Yếu tố thứ nhất lý giải cho hiện tượng này là tiềm năng của thị trường căn hộ cao cấp cho người nước ngoài thuê, đặc biệt là trong bối cảnh Việt Nam đang dẫn đầu các nước về triển vọng thu hút đầu tư nước ngoài.

Khảo sát gần đây của Hiệp hội Doanh nghiệp Mỹ tại Việt Nam (AmCham) với các doanh nghiệp (DN) Mỹ ở Trung Quốc cho thấy, 1/3 đã di dời hoặc đang cân nhắc di chuyển một số cơ sở sang nước khác, trong đó có Việt Nam. Một cuộc khảo sát riêng biệt của các công ty nước ngoài từ các quốc gia cũng nêu, có đến 50% DN nước ngoài đang cân nhắc việc di dời khỏi Trung Quốc và trong số những điểm đến mới, Việt Nam là lựa chọn hàng đầu của họ.

Trong đó, Hà Nội đứng đầu danh sách các địa phương hàng đầu dòng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Đặc biệt, Hãng Reuters đã đưa tin ngày 4.12 về việc Tập đoàn Foxconn (Đài Loan) có hướng chuyển dịch nhà máy lắp ráp điện thoại iPhone tại Trung Quốc sang Hà Nội. Làn sóng doanh nhân, chuyên gia nước ngoài tới định cư sinh sống, làm việc tại Thủ đô đã khiến thị trường căn hộ cao cấp cho thuê nhộn nhịp hơn bao giờ hết, đặc biệt là tại khu vực Tây Hồ, Cầu Giấy và Nam Từ Liêm.

Bà Bùi Thị Thu, một người mua nhà vừa đầu tư một căn hộ 90m2 tại quận Tây Hồ với giá bán 60 triệu/m2 chia sẻ: “Khi chuẩn bị nhận bàn giao căn hộ, tôi nhận được một loạt tin nhắn đề nghị cho người nước ngoài thuê lại với mức giá 55 triệu/tháng. Cùng tầng với gia đình tôi cũng có người đầu tư cùng lúc 5,6 căn để cho thuê”.

“Nếu đối tượng nước ngoài thuê nhà tại quận Tây Hồ, đặc biệt là khu vực Quảng An, Tô Ngọc Vân đa phần là người Âu-Mỹ làm việc trong lĩnh vực giáo dục, ngoại giao thì khu vực Mỹ Đình lại đang hình thành cộng đồng doanh nhân, chuyên gia Nhật Bản-Hàn Quốc.”, anh Duy Khương, Giám đốc một văn phòng môi giới bất động sản cho người nước ngoài thuê cho biết.

Yếu tố thứ hai lý giải sức hút của phân khúc căn hộ cao cấp tại Hà Nội là giá bán. Giá bán căn hộ hạng A tại Hà Nội nói riêng và Việt Nam nói chung vẫn đang thấp hơn nhiều so với các nước trong khu vực. Trong bối cảnh luật pháp đã cho phép người nước ngoài sở hữu nhà, thị trường đang có thêm một tệp khách hàng tiềm năng đáng kể.

Theo báo cáo gần đây của CBRE Việt Nam, nếu như năm 2017, Việt kiều là đối tượng người nước ngoài chính mua bất động sản thì năm 2018, 70% lượng khách nước ngoài mua nhà là nhà đầu tư Trung Quốc, Hàn Quốc và Mỹ với tỷ lệ lần lượt là 41%, 19% và 3%.

Yếu tố thứ ba lý giải tiềm năng của phân khúc căn hộ cao cấp là sự tăng trưởng nhanh của giới triệu phú đô-la Việt Nam trong các năm qua, đạt gần 9.000 người vào năm 2017. Tầng lớp trung lưu cũng bùng nổ với dự kiến đạt tới 8 triệu người vào năm 2030, nhu cầu đối với bất động sản cao cấp là rất triển vọng.

Cuối cùng, báo cáo mới nhất của Savills (Thị trường nhà ở Việt Nam – Tầm nhìn và triển vọng) cũng chỉ ra rằng thị trường bất động sản cao cấp sắp tới đây sẽ ghi nhận vai trò lớn hơn của các chủ đầu tư nước ngoài, đồng nghĩa mang lại các giá trị gia tăng một cách bền vững cho thị trường.

“Đãi cát tìm vàng”

Không phải nguồn cung giảm và nguồn cầu tăng mà khách hàng trở nên dễ dãi. Đây là nhận định chung của đa số chủ đầu tư trong bối cảnh thị trường tưởng như vô cùng thuận lợi. “Thực tế cho thấy, khách hàng ngày càng trở nên thông minh, đặc biệt là khi họ phải bỏ ra một số tiền không nhỏ. Điều này càng trở nên đúng trong kỷ nguyên số với bùng nổ của mạng xã hội, khi khách hàng có sự kết nối thường xuyên với nhau, tham khảo lẫn nhau và tự sản xuất thông tin. Họ ngày càng trở nên khắt khe hơn và không còn tin vào những quảng cáo hào nhoáng trên các kênh truyền thông của chủ đầu tư.”, Ông Nguyễn Anh Tuấn, CEO, Phó Chủ tịch HĐQT của HD Mon Holdings phân tích.

Về phía mình, ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Capital nhận định: “Chúng tôi coi mức độ khắt khe ngày càng tăng của khách hàng là một cuộc đãi cát tìm vàng hết sức cần thiết. Bất động sản cao cấp cần một cuộc sàng lọc để tìm về giá trị thực. Đây sẽ là thách thức cho những dự án không thực sự đáp ứng đủ các yêu cầu “hạng A” nhưng đồng thời lại là cơ hội cho những dự án chất lượng cao, được nghiên cứu và phát triển một cách bài bản, thực chất. Căn hộ tồn kho đa phần rơi vào các dự án với danh xưng cao cấp nhưng không ở vị trí chiến lược, thiếu hạ tầng xã hội, chất lượng xây dựng và tiện ích chưa được như đẳng cấp mong muốn của người mua nhà. Các sản phẩm chất lượng cao có vị trí chiến lược, tiềm năng khai thác cho thuê lớn và có tỷ lệ hấp thụ rất tốt, đôi khi còn “cháy hàng”.

Sau cuộc “đãi cát tìm vàng” này, người hưởng lợi sẽ không chỉ là khách hàng mà còn là sự phát triển bền vững của thị trường nói chung.

Q.Anh