Sửa Luật Đầu tư, gỡ khó cho doanh nghiệp bất động sản

Thời gian qua, các bộ, ngành liên quan đã có công văn nêu ý kiến về việc sửa đổi, bổ sung Điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014). Đây là thông tin được rất nhiều doanh nghiệp bất động sản quan tâm, vì việc sửa đổi nội dung của Luật Đầu tư nếu sớm được Quốc hội thông qua sẽ tháo gỡ các khó khăn mà doanh nghiệp bất động sản gặp phải trong quá trình thực hiện đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Luật sư Đoàn Trọng Bằng cho biết, theo báo cáo gửi Chính phủ ngày 29/9/2021 của Bộ Tư pháp nội dung đề xuất sửa đổi Điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư đang có hai hướng.

Một là, theo đề xuất của Bộ Kế hoạch và đầu tư trên cơ sở tiếp thu ý kiến của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung quy định này theo hướng các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất ở hoặc các loại đất khác "phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai" sẽ được lựa chọn là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Hai là, Bộ Tư pháp đề xuất sửa đổi theo hướng doanh nghiệp cần sở hữu quỹ đất ở hợp pháp hoặc các loại đất khác "phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai".

Liên quan đến việc sửa đổi này, Luật sư Đoàn Trọng Bằng cho hay, thực tiễn, số ít các nhà đầu tư khi thực hiện dự án nhà ở thương mại mới có quyền sử dụng đất ở hợp pháp để đầu tư xây dựng dự án. Bởi hầu hết các dự án khu đô thị lớn thường cách xa trung tâm, nơi chỉ có các loại đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở).

Do đó, theo ông Bằng, nếu Điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 được sửa đổi theo đề xuất của Bộ Kế hoạch và đầu tư, doanh nghiệp chỉ cần sở hữu quỹ đất "phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất" thì vừa giải quyết được vấn đề quản lý nhà nước là quản lý đất đai theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, đồng thời tháo gỡ khó khăn cho nhà đầu tư muốn thực hiện dự án nhà ở thương mại mà chỉ có loại đất khác không có đất ở. Qua đó giúp tăng nguồn cung nhà ở thương mại cho người dân, góp phần giảm giá nhà, nhất là khi kinh tế trong nước và thế giới bị ảnh hưởng bởi Covid 19. Điều này cũng giúp tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước và khai thác được nguồn lực đất đai. Có nhiều dự án sẽ được triển khai hơn, nguồn thu của ngân sách sẽ tăng thêm thông qua việc thu tiền sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp.

Ông Bằng cho biết thêm, trường hợp sửa đổi Điểm C Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 theo hướng của Bộ Tư pháp tại báo cáo gửi Chính phủ ngày 29/9/2021 bổ sung nội dung: "đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở" dễ gây hiểu lầm là nhà đầu tư phải chuyển đổi mục đích sử dụng của 100% quyền sử dụng đất thành đất ở, mới được lựa chọn là chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Mặt khác, theo ông Bằng, quy định của pháp luật về đất đai, để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở thì nhà đầu tư phải là chủ đầu tư. Ngoài ra còn cần phải thực hiện rất nhiều thủ tục theo quy định của pháp luật về đầu tư, quy hoạch, xây dựng, môi trường trước khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Chẳng hạn như: quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư; lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500; Báo cáo đánh giá tác động môi trường; lập và thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng…

Như vậy sẽ lặp lại vướng mắc về công tác chuẩn bị đầu tư cho các nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại trong gần một năm theo quy định của Nghị định 30/2021/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn Luật Nhà ở với quy định nhà đầu tư phải có đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở, ông Bằng chia sẻ thêm.

Do đó, ông Bằng đánh giá, việc sửa đổi Điểm C Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư theo hướng đề xuất của 3 bộ là: Bộ Tài Nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch và đầu tư là nhà đầu tư có "đất ở hợp pháp hoặc các loại đất khác phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai" là phù hợp và tháo gỡ vướng mắc cho các doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Luật sư Bằng kỳ vọng việc sửa đổi, bổ sung Luật Đầu tư theo hướng nêu trên sớm được thông qua. Vì đây là một sửa đổi quan trọng đối với các nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại, đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư, khai thác tối đa nguồn lực đất đai. Qua đó tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản, góp phần vào việc giảm giá nhà ở trong thời gian tới.