Siêu dự án đối diện chợ Bến Thành rời tay Bitexco: Đổi chủ có đổi vận?

Vì sao Bitexco chọn bán Saigon Glory?

Công ty TNHH Tập đoàn Bitexco vừa thống nhất chuyển nhượng 100% vốn góp tại Công ty TNHH Saigon Glory cho Công ty TNHH Bất động sản Phương Đông Hà Nội.

Saigon Glory là chủ đầu tư dự án khách sạn 6 sao The Spirit of Saigon (Khu tứ giác Bến Thành), ở vị trí đắc địa đối diện chợ Bến Thành (quận 1, TPHCM). Thiết kế công trình gồm 2 tòa tháp được nối với nhau bằng khối đế và bố trí cách xa nhau, chiều cao 46-55 tầng. Tổng vốn đầu tư dự án là 14.400 tỷ đồng (năm 2020).

Liên quan đến dự án này, Saigon Glory đã phát hành 10.000 tỷ đồng trái phiếu từ năm 2020. Tài sản bảo đảm là tháp A dự án và phần vốn góp của Saigon Glory.

Câu chuyện tài chính, áp lực trả nợ trái phiếu có thể là một trong những vấn đề khiến Bitexco lựa chọn phương án bán toàn bộ cổ phần Saigon Glory.

Theo thông tin gần nhất mà doanh nghiệp công bố lên Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), năm 2022, Saigon Glory lỗ hơn 152,3 tỷ đồng còn năm trước lãi gần 290,5 tỷ đồng. Vốn chủ sở hữu giảm so với cùng kỳ, còn hơn 6.847 tỷ đồng. Doanh nghiệp cũng có khoản nợ phải trả/vốn chủ sở hữu là 3,99 lần. Như vậy tương ứng, công ty có hơn 27.300 tỷ đồng nợ phải trả.

Năm 2023 và 6 tháng đầu năm nay, công ty chưa công bố tình hình tài chính lên HNX theo quy định. Doanh nghiệp cũng từng vi phạm hành chính trong việc công bố thông tin, bị phạt 92,5 triệu đồng vào tháng 5 năm nay.

Trong bối cảnh kinh doanh thua lỗ thì tháng 10/2022, sau "lùm xùm" về khả năng thanh toán trái phiếu trên thị trường tài chính liên quan vụ lãnh đạo Tập đoàn Vạn Thịnh Phát bị bắt, Saigon Glory có cam kết mua lại trước hạn toàn bộ 10.000 tỷ đồng trái phiếu này, theo 2 giai đoạn. Giai đoạn 1, công ty mua 5.000 tỷ đồng trái phiếu trước hạn không muộn hơn 12/6/2023 còn giai đoạn 2 không muộn hơn 12/6/2024.

Tuy nhiên, các cam kết này không được thực thi. Saigon Glory còn để xảy ra tình trạng chậm thanh toán gốc trái phiếu, các bên liên quan đã phải bàn tính tới việc xử lý tài sản đảm bảo.

Sau đó, công ty đã đạt được gia hạn thành công thời gian thanh toán 10.000 tỷ đồng dư nợ trái phiếu thêm 1-2 năm, vào năm 2025-2026. Lãi suất cũng giảm xuống còn 8%/năm, thấp hơn mức cam kết ban đầu từ 11%/năm.

Trong thỏa thuận bán toàn bộ cổ phần Saigon Glory cho đối tác, Bitexco cam kết thanh toán gốc và lãi 10 lô trái phiếu từ ngày 1/9/2024 đến ngày 12/6/2025 và tiền lãi của kỳ thanh toán ngày 18/6/2025. Còn Công ty Bất động sản Phương Đông Hà Nội sẽ tiếp tục thanh toán tiền gốc của kỳ thanh toán ngày 18/6/2025 và số tiền gốc, lãi sau thời gian này.

Chân dung chủ mới của siêu dự án

Sau khi đạt được thỏa thuận và thực hiện chuyển nhượng theo đúng cam kết, Công ty TNHH Bất động sản Phương Đông Hà Nội sẽ là chủ mới của siêu dự án The Spirit of Saigon.

Theo thông tin đăng ký doanh nghiệp, Công ty Bất động sản Phương Đông Hà Nội được thành lập vào tháng 5/2019, trụ sở tại tầng 10, tòa nhà Pacific Place, 83 Lý Thường Kiệt, Hà Nội. Ngành nghề kinh doanh chính là đầu tư xây dựng, kinh doanh khu công nghiệp, khu đô thị; kinh doanh bất động sản; cho thuê mặt bằng; đầu tư và kinh doanh khu du lịch sinh thái.

Vốn điều lệ ban đầu của công ty hơn 517 tỷ đồng. Trong đó, Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh Bất động sản Phương Đông nắm 50% vốn, ông Phạm Quốc Nhật (giữ chức Tổng giám đốc) nắm 50% vốn.

Một tháng sau thành lập, công ty tăng vốn lên 1.200 tỷ đồng, gấp hơn 2 lần vốn điều lệ ban đầu. Lúc này, tỷ lệ sở hữu của ông Nhật giảm xuống còn 41,34% còn Công ty Phương Đông tăng lên hơn 58,65%.

Tháng 4 năm nay, cơ cấu cổ đông của doanh nghiệp tiếp tục thay đổi. Ông Nhật đã chuyển phần vốn cho bà Trần Thị Minh Hiếu nắm giữ, đồng thời không còn là Tổng giám đốc. Công ty Bất động sản Phương Đông cũng chuyển nhượng cổ phần cho Công ty TNHH Đầu tư Eastern Real sở hữu. Hiện tại, bà Trần Thị Minh Hiếu làm Tổng giám đốc kiêm Người đại diện pháp luật của Công ty Bất động sản Phương Đông Hà Nội.

Còn Công ty TNHH Đầu tư Eastern Real, đơn vị đang sở hữu 58,65% vốn Công ty Bất động sản Phương Đông Hà Nội, vừa mới được thành lập đầu năm nay, tại TP Thủ Đức, TPHCM. Với ngành nghề kinh doanh chính là bất động sản, công ty Eastern Real có vốn điều lệ hơn 1.522 tỷ đồng.

Dự án long đong từng qua tay Masterise, Viva Land

Quỹ đất khu vực trung tâm TPHCM được đánh giá ngày càng hạn chế. Rất hiếm để có thể phát triển những dự án cao tầng, lại ở vị trí đắc địa, đặc biệt như The Spirit of Saigon. Dự án sở hữu mặt tiền 4 đường: Phạm Ngũ Lão - Calmette - Lê Thị Hồng Gấm - Phó Đức Chính, giữa trung tâm quận 1 và gần những địa danh nổi tiếng như Bảo tàng Mỹ thuật, ga Bến Thành, Công viên 23/9.

Điểm nhấn kiến trúc của công trình nằm ở 2 tòa tháp mà theo đơn vị chủ đầu tư thuộc Tập đoàn Bitexco là mang dáng dấp 2 con rồng, miệng ngậm 2 viên ngọc thể hiện sức sống mới, sự phát triển mới.

Dự án này được chấp thuận đầu tư cho Tập đoàn Bitexco thực hiện từ năm 2013, đến nay đã 11 năm. Khi đó, công trình được khởi công bởi nhà thầu Coteccons và dự kiến hoàn thành năm 2017.

Nhưng đến năm 2018, dự án mới xong phần cọc móng và 6 tầng hầm, được nghiệm thu. Theo Bitexco, đây là công trình đầu tiên xây 6 tầng hầm và trên thế giới cũng hiếm có dự án làm từng đó tầng hầm. Do đó, dự án đã gặp những khó khăn phức tạp kéo dài không thể tránh khỏi, bao gồm cả nguyên nhân khách quan và chủ quan để thi công xong 6 tầng hầm.

Khoảng năm 2018-2019, dự án có giai đoạn tạm thời dừng thi công. Trong thời gian này, pháp nhân trên giấy chứng nhận dự án được đổi từ Tập đoàn Bitexco (công ty mẹ) sang Công ty TNHH Saigon Glory (công ty con 100% vốn sở hữu của Tập đoàn Bitexco).

Bitexco sau đó cũng giải thích việc dừng thi công để tái cấu trúc từ công ty mẹ sang công ty con, do vậy cần có thời gian để các cơ quan quản lý nhà nước, ngân hàng… thẩm định và thực hiện các quy trình, thủ tục theo quy định của pháp luật.

Cuối năm 2019, dự án một lần nữa được nhà thầu Coteccons tái khởi công, thi công 10 tầng khối đế của dự án. Dự án dự kiến được bàn giao trong 10 tháng (tháng 8/2020).

Đầu năm 2020, Sở Xây dựng TPHCM có văn bản xác nhận cho 214 căn hộ thuộc dự án đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, Bitexco tuyên bố chưa đưa các căn hộ này ra mở bán (tháng 3/2020).

Chủ đầu tư cũng lên kế hoạch triển khai xây dựng khối tháp từ cuối năm 2020 và phấn đấu hoàn thành dự án vào đầu năm 2023, dù thời hạn cho phép đến năm 2024. Tuy nhiên đến nay, dự án đã dừng thi công nhiều tháng qua và chưa có dấu hiệu khởi động trở lại.

Đầu năm 2021, biển tên Masterise Homes  xuất hiện ở tường rào quanh công trường dự án. Cùng với đó, nhà thầu Newtecons cũng "thế chân" Coteccons để xây dựng siêu dự án này.

Tuy nhiên việc thi công dự án khi có Masterise Homes xuất hiện cũng không có nhiều thay đổi đáng kể. Thậm chí sang đầu năm 2022, cái tên Masterise Homes biến mất trên biển tên và công trình ngừng thi công.

Viva Land (trong hệ sinh thái tập đoàn Vạn Thịnh Phát) được thay thế trên hàng rào, làm nhà phát triển dự án. Lúc bấy giờ, Viva Land giới thiệu dự án này trong danh mục đang phát triển, với tên gọi mới là Pearl.  Sau khi Viva Land xuất hiện, dự án tiếp tục được thi công.

Tuy nhiên tháng 10/2022, các lãnh đạo Tập đoàn Vạn Thịnh Phát bị bắt và dự án cũng "án binh bất động". Logo Viva Land bên ngoài tường rào quanh dự án được gỡ bỏ hoàn toàn. Công trình nằm phơi nắng phơi sương suốt nhiều tháng qua.

Nay, với thỏa thuận chuyển đổi vốn của Bitexco, dự án dự kiến sẽ chính thức đổi chủ mới là Công ty TNHH Bất động sản Phương Đông Hà Nội. Doanh nghiệp này từng xuất hiện trên thị trường vào năm 2019, khi nhận chuyển nhượng một phần dự án khu đô thị mới Tây Mỗ - Đại Mỗ - Vinhomes Park từ Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Thái Sơn (thuộc Vingroup). Sau đó, dự án được Masterise Homes phát triển với tên gọi là Masteri West Heights.

Trong thời gian tới, khi được đổi chủ, liệu siêu dự án The Spirit of Saigon sẽ khoác một chiếc áo mới?