Qua tay nhiều ông lớn, siêu dự án đối diện chợ Bến Thành vẫn "đứng hình"

Hành trình 10 năm thăng trầm

Đối diện chợ Bến Thành - biểu tượng giao thương của TPHCM - là một dự án cũng được kỳ vọng trở thành biểu tượng, điểm nhấn kiến trúc mới của thành phố 10 triệu dân. Dự án văn phòng - thương mại - dịch vụ - căn hộ ở - khách sạn 6 sao và văn phòng khách sạn (khu tứ giác Bến Thành) có tên thương mại The Spirit of Saigon. Dự án có vị trí vô cùng đắc địa, với mặt tiền 4 đường: Phạm Ngũ Lão - Calmette - Lê Thị Hồng Gấm - Phó Đức Chính, giữa "trung tâm của trung tâm" quận 1 và gần những địa danh nổi tiếng như Bảo tàng Mỹ thuật, ga Bến Thành, Công viên 23/9.

Thiết kế công trình gồm 2 tòa tháp được nối với nhau bằng khối đế và bố trí cách xa nhau. Tòa tháp phía Tây cao 55 tầng, bao gồm các tầng văn phòng cho thuê ở nửa dưới và khách sạn ở nửa trên. Tháp phía Đông cao 48 tầng bao gồm các căn hộ với dịch vụ cung cấp bởi khu khách sạn thông qua kết nối phần đế với tầng hầm.

Điểm nhấn kiến trúc của công trình nằm ở 2 tòa tháp mà theo đơn vị chủ đầu tư thuộc Tập đoàn Bitexco là mang dáng dấp 2 con rồng, biểu tượng của dân tộc Việt Nam. Hai con rồng miệng ngậm 2 viên ngọc thể hiện sức sống mới, sự phát triển mới của kinh tế Việt Nam.

Năm 2013, TPHCM đã chấp thuận cho Tập đoàn Bitexco đầu tư dự án trên với diện tích 8.537m2. Sau đó công trình được khởi công bởi nhà thầu Coteccons và dự kiến hoàn thành năm 2017.

Tuy nhiên, đến năm 2018, dự án mới xong phần cọc móng và 6 tầng hầm, được nghiệm thu. Theo Bitexco, đây là công trình đầu tiên xây 6 tầng hầm và trên thế giới cũng hiếm có dự án làm từng đó tầng hầm. Do đó, dự án đã gặp những khó khăn phức tạp kéo dài không thể tránh khỏi, bao gồm cả nguyên nhân khách quan và chủ quan để thi công xong 6 tầng hầm.

Khoảng năm 2018-2019, dự án có giai đoạn tạm thời dừng thi công. Trong thời gian này, pháp nhân trên giấy chứng nhận dự án được đổi từ Tập đoàn Bitexco (công ty mẹ) sang Công ty TNHH Saigon Glory (công ty con 100% vốn sở hữu của Tập đoàn Bitexco). Bitexco sau đó cũng giải thích việc dừng thi công để tái cấu trúc từ công ty mẹ sang công ty con, do vậy cần có thời gian để các cơ quan quản lý nhà nước, ngân hàng… thẩm định và thực hiện các quy trình, thủ tục theo quy định của pháp luật.

Cuối năm 2019, dự án một lần nữa được nhà thầu Coteccons tái khởi công, thi công 10 tầng khối đế của dự án. Dự án dự kiến được bàn giao trong 10 tháng (tháng 8/2020).

Đầu năm 2020, Sở Xây dựng TPHCM có văn bản xác nhận cho 214 căn hộ thuộc dự án đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, Bitexco tuyên bố chưa đưa các căn hộ này ra mở bán (tháng 3/2020).

Chủ đầu tư cũng lên kế hoạch triển khai xây dựng khối tháp từ cuối năm 2020 và phấn đấu hoàn thành dự án vào đầu năm 2023, dù thời hạn cho phép đến năm 2024. Tuy nhiên đến nay, dự án đã dừng thi công nhiều tháng qua và chưa có dấu hiệu khởi động trở lại.

Sự xuất hiện và rời đi của Masterise, Viva Land

Đầu năm 2021, biển tên Masterise Homes bất ngờ xuất hiện ở tường rào quanh công trường dự án. Cùng với đó, nhà thầu Newtecons cũng "thế chân" Coteccons để xây dựng siêu dự án này, với tên gọi mới One Central HCM.

Một số báo cáo phân tích của công ty chứng khoán và đơn vị nghiên cứu thị trường cho rằng các căn hộ của dự án có thể được mở bán trong năm 2021 với giá trên 500 triệu đồng/m2, thuộc diện đắt đỏ bật nhất TPHCM bấy giờ. Masterise Homes lúc này cũng nổi lên với việc sở hữu loạt dự án hạng sang, hàng hiệu có tiếng tại TPHCM.

Tuy nhiên việc thi công dự án khi có Masterise Homes xuất hiện cũng không có nhiều thay đổi đáng kể. Thậm chí sang đầu năm 2022, cái tên Masterise Homes biến mất trên biển tên và công trình ngừng thi công. 

Một "ngôi sao" mới nổi khác là Viva Land (trong hệ sinh thái tập đoàn Vạn Thịnh Phát) được thay thế trên hàng rào, làm nhà phát triển dự án One Central HCM. Lúc bấy giờ, Viva Land giới thiệu dự án này trong danh mục đang phát triển, với tên gọi mới là Pearl.

Nhà phát triển dự án là một doanh nghiệp ký kết hợp đồng hợp tác với đầu tư của một dự án để cùng nhau triển khai dự án đó. Có nhiều cách để hợp tác, từ tư vấn đến đồng hành như một đối tác góp vốn. Nhà phát triển sẽ hỗ trợ chủ đầu tư trong việc huy động vốn, quản lý tài chính, giám sát xây dựng, bán hàng...

Thông thường, các chủ đầu tư không đủ tiềm lực triển khai dự án, nhất là hạn chế về vốn, thì cần nhà phát triển dự án để hỗ trợ, giúp "hồi sinh" dự án. Tuy nhiên cũng có trường hợp chủ đầu tư và nhà phát triển dự án cùng hợp tác để tạo ra sản phẩm tốt phù hợp với thị trường, đảm bảo thanh khoản tốt nhờ thương hiệu công ty lớn.

Cũng giống như Masterise Homes, Viva Land xuất hiện trên thị trường, gây ngỡ ngàng khi liên tục góp mặt trong các dự án đình đám nơi "đất vàng" thành phố, điển hình là IFC One Tower được đổi tên là Saigon One Tower - góc đường Tôn Đức Thắng, Hàm Nghi, Võ Văn Kiệt. Sau khi Viva Land xuất hiện, dự án tiếp tục được thi công.

Tuy nhiên tháng 10/2022, các lãnh đạo Tập đoàn Vạn Thịnh Phát bị bắt và dự án cũng "án binh bất động" từ đó đến nay. Logo Viva Land bên ngoài tường rào quanh dự án được gỡ bỏ hoàn toàn. Hiện tại, công trình vẫn được giới thiệu của chủ đầu tư Saigon Glory như ban đầu, không có thêm các nhà phát triển dự án.

"Sức khỏe" Saigon Glory

Saigon Glory được thành lập năm 2018 với vốn điều lệ 7.000 tỷ đồng. Trong 2 năm 2018-2019, doanh nghiệp không có doanh thu và lỗ sau thuế lần lượt 3 tỷ đồng và 134 tỷ đồng. Cuối năm 2019, doanh nghiệp có nợ gấp 3 lần vốn chủ sở hữu. Tổng nợ phải trả là 20.800 tỷ đồng.

Năm 2020, Saigon Glory phát hành 10 đợt trái phiếu với giá trị 10.000 tỷ đồng, lãi suất năm đầu tiên 11%/năm. Từ năm thứ 2, lãi suất không thấp hơn 11%/năm, là lãi suất tham chiếu của kỳ tính lãi (lãi suất gửi tiết kiệm 12 tháng cho khách hàng cá nhân của Vietcombank) cộng 4,5%/năm. Các đợt trái phiếu này đáo hạn vào tháng 6-7/2023 và tháng 8/2025.

Tháng 10/2022, sau "lùm xùm" về khả năng thanh toán trái phiếu trên thị trường tài chính liên quan vụ lãnh đạo Tập đoàn Vạn Thịnh Phát bị bắt, Saigon Glory có cam kết mua lại trước hạn toàn bộ 10.000 tỷ đồng trái phiếu này, theo 2 giai đoạn. Giai đoạn 1, công ty mua 5.000 tỷ đồng trái phiếu trước hạn không muộn hơn 12/6/2023 còn giai đoạn 2 không muộn hơn 12/6/2024.

Tháng 4 vừa qua, Saigon Glory có báo cáo về tình hình thanh toán gốc, lãi trái phiếu của năm 2022 lên Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội. Theo đó trong năm 2022, công ty này có 40 đợt thanh toán lãi trái phiếu cho 10 lô phát hành bên trên, tổng thanh toán gần 1.110 tỷ đồng.