Quay lưng với căn hộ mới, người mua chuộng nhà cũ

Giá căn hộ mới neo cao

Tâm đắc với quyết định mua một căn hộ đã qua sử dụng, thay vì mua căn hộ mới phải chờ bàn giao. Anh Trần Minh Đức (Hoàng Mai, Hà Nội) chia sẻ, anh mua căn hộ có diện tích 68m2 với giá 2,1 tỷ đồng trong một dự án thuộc khu đô thị hiện hữu, đồng bộ hạ tầng. 

"Với giá 2,1 tỷ đồng, tôi không thể mua được căn hộ mới tại khu vực này, chưa kể nếu mua mới thì phải chờ một thời gian nữa mới có nhà để ở", anh Đức nói.

Tương tự, chị Nguyễn Thị Hiền (Chương Mỹ, Hà Nội) đang chuyển hướng sang tìm căn hộ đã qua sử dụng, sau khi mất nhiều thời gian đi xem căn hộ mới. Theo chị Hiền, các căn hộ ở Hà Nội đang được chủ đầu tư đưa ra mức giá cao, vượt xa khả năng tài chính của gia đình. Trong khi đó, nhiều căn hộ đã qua sử dụng có mức giá rẻ hơn 30-40% căn hộ mới. 

Ngoài mức giá, chị Hiền chọn căn hộ cũ vì tính pháp lý và giá trị ở thực. "Mua nhà có "sổ đỏ trao tay" và có thể ở ngay là mục tiêu tôi lựa chọn căn hộ cũ. Tuy nhiên, tôi cũng không chọn căn hộ quá cũ, mà chỉ tìm căn hộ đã sử dụng 5 năm trở lại, để giảm bớt chi phí sửa chữa", chị Hiền nói.

Theo báo cáo thị trường bất động sản của Savills Việt Nam, những khó khăn vẫn tiếp tục diễn ra đối với thị trường căn hộ tại Hà Nội trong 3 tháng đầu năm. Tình trạng mất cân đối nguồn cung vẫn tiếp tục diễn ra. Khi nguồn cầu hiện nay của người dân chủ yếu hướng về các sản phẩm vừa túi tiền thì nguồn cung căn hộ hạng C (bình dân) vẫn ở mức thấp.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội nhìn nhận, nguồn cung căn hộ mới hạn chế, số lượng căn hộ bàn giao giảm và giá sơ cấp trung bình neo cao tại mức 52 triệu đồng/m2 đã tạo điều kiện cho giá bán thứ cấp tăng.

Theo bà Hằng, từ năm 2018 đến năm 2022, giá sơ cấp trung bình của căn hộ đã tăng 13%/năm, trong khi nguồn cung sơ cấp giảm 14%/năm. Trong quý I năm nay, giá sơ cấp trung bình cao hơn giá thứ cấp 48%.

Ngoài ra, theo vị chuyên gia này dự báo, từ năm 2020 đến năm 2024, số lượng căn hộ bàn giao giảm 36%/năm. Điều này sẽ thúc đẩy nguồn cầu cho thị trường thứ cấp.

"Thị trường thứ cấp được cho là lựa chọn tối ưu cho người mua không chỉ bởi giá thấp hơn sơ cấp mà còn bởi tính pháp lý rõ ràng của sản phẩm. Những sản phẩm ở thị trường thứ cấp dù đã qua sử dụng nhưng pháp lý minh bạch sẽ thu hút nguồn cầu", bà Hằng nêu.

Đồng quan điểm trên, lãnh đạo một sàn giao dịch bất động sản cho rằng, căn hộ chung cư cũ được ưa chuộng vì giá thấp hơn nhiều so với chung cư mới, vị trí lại thuận tiện. Do đó, nhiều người có nhu cầu ở thực đã nhắm đến phân khúc này.

Tuy nhiên, với trường hợp mua căn hộ chung cư cũ, việc khảo sát chất lượng loại hình này rất quan trọng. Vì đây là dự án đã bàn giao lâu, chất lượng, dịch vụ sẽ xuống cấp. Đáng lo ngại nhất là vấn đề an ninh, vận hành căn hộ.

Tâm lý e ngại "kìm kẹp" thanh khoản

Theo báo cáo căn hộ vừa mới phát hành của Cushman & Wakefield - một đơn vị nghiên cứu thị trường, quý I năm nay tiếp tục chứng kiến sự chững lại của nguồn cung mới tại Hà Nội với hơn 2.000 căn được mở bán, giảm 4% theo quý và giảm 11% theo năm.

Cũng trong quý này, lượng bán căn hộ mới của Hà Nội giảm xuống còn khoảng 1.400 căn, giảm gần 34% theo quý và 39% theo năm. Lý do là khách hàng lo ngại về tính thanh khoản của thị trường bất động sản gây nên bởi chính sách thắt chặt tín dụng, các vấn đề pháp lý, vấn đề cấp phép và bối cảnh kinh tế toàn cầu ảm đạm năm 2023.

"Trọng tâm chính của thị trường hiện tại sẽ là khách hàng để ở và các nhà đầu tư dài hạn. Tuy nhiên, có một số dự án ghi nhận hiệu suất tốt hơn nhờ chiến lược marketing, tiến độ xây dựng tiêu chuẩn, pháp lý rõ ràng và tiện ích đa dạng", trích báo cáo.

Cũng theo đơn vị nghiên cứu thị trường này, giá trung bình phân khúc căn hộ Hà Nội tăng 3% theo quý và 14% theo năm do các căn hộ trung và cao cấp chiếm phần lớn cơ cấu sản phẩm hiện tại và căn hộ bình dân chứng kiến sự khan hiếm trong nguồn cung. Các dự án có giá tăng chủ yếu đến từ quận Long Biên.

Còn theo Bộ Xây dựng, mặc dù thị trường có nhiều biến động nhưng căn hộ chung cư vẫn tiếp tục thu hút sự quan tâm của nhóm đối tượng có nhu cầu ở thực và các nhà đầu tư trung và dài hạn. Trên thị trường bất động sản, số lượng dự án căn hộ chung cư mở bán mới trong quý I/2023 không nhiều, chủ yếu vẫn đến từ phân khúc trung, cao cấp và tập trung ở một số tỉnh, thành phố lớn.

Tại Hà Nội, Bộ Xây dựng cũng chỉ ra một số dự án có mức độ biến động giảm giá trong quý I này như: Home City (Cầu Giấy) giảm khoảng 5,6% (xuống mức 44,6 triệu đồng/m2), South Tower (Hoàng Mai) giảm khoảng 6,1% (xuống mức 26,2 triệu đồng/m2), Eco Dream (Thanh Trì) giảm khoảng 5,3% (xuống mức 34,1 triệu đồng/m2).