Phí bảo trì - "nguồn cơn" tranh chấp ở chung cư?

Tranh chấp quyết liệt

Thời gian qua, tranh chấp giữa người dân và chủ đầu tư xoay quanh phí bảo trì chung cư diễn ra liên tục và căng thẳng.

Điển hình là dự án Khang Gia Tân Hương (quận Tân Phú, TPHCM). Người mua nhà ở dự án này vẫn đang đấu tranh để chủ đầu tư là Công ty CP Đầu tư và Phát triển Địa ốc Khang Gia (Công ty Khang Gia) bàn giao số tiền hơn 5,8 tỷ đồng phí bảo trì.

Theo người dân, nhiều hạng mục thuộc sở hữu chung của chung cư xuống cấp nhưng Ban quản trị (BQT) không có kinh phí sửa chữa, bảo trì, ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân.

Tháng 5/2019, UBND TPHCM đã ra quyết định xử phạt hành chính 125 triệu đồng đối với Công ty Khang Gia về hành vi không bàn giao phí bảo trì cho BQT chung cư. Thế nhưng, Công ty Khang Gia vẫn chưa hoàn thành việc chuyển giao tiền bảo trì. Trước sự việc trên, UBND quận Tân Phú đã có kiến nghị lên UBND thành phố giao cho Sở Xây dựng tiến hành cưỡng chế chủ đầu tư để bàn giao phí bảo trì theo đúng quy định.

Tại chung cư Trương Đình Hội (phường 16, quận 8) cũng xảy ra tình trạng tranh chấp phí bảo trì giữa người mua nhà và chủ đầu tư là Công ty CP Lê Minh M.C. Theo đó, chủ đầu tư đã “ôm” lấy số tiền phí bảo trì là hơn 4 tỷ đồng. Tuy nhiên, Lê Minh M.C chỉ mới bàn giao cho BQT số tiền 1,2 tỷ đồng.

Tháng 12/2019, UBND TPHCM đã ra quyết định xử phạt chủ đầu từ 125 triệu đồng liên quan đến việc không bàn giao đủ phí bảo trì cho BQT. Đồng thời, buộc Lê Minh M.C phải bàn giao đúng số tiền còn thiếu.

Tương tự, cư dân sống ở dự án cao ốc căn hộ và văn phòng Thanh Đa View cũng đã tố cáo chủ đầu tư là Công ty CP Thanh Yến đóng thiếu các khoản phí quản lý bảo trì. Tại chung cư Tân Tạo 1 (quận Bình Tân) do Công ty TNHH XD - TM Thái Sơn làm chủ đầu tư cũng bị cư dân tố không lập tài khoản để sử dụng kinh phí bảo trì 2%...

Theo thống kê của Sở Xây dựng TPHCM, hiện các tranh chấp về quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư đang diễn ra gay gắt. Cụ thể, trong 44 nhà chung cư có tranh chấp do Sở Xây dựng đang thụ lý, giải quyết, có đến 34 vụ việc liên quan đến kinh phí bảo trì chung cư (chiếm 77%).

Đáng chú ý, một số chủ đầu tư né tránh việc đóng góp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung. Nhiều chung cư chưa lập quy trình bảo trì, chủ đầu tư không bàn giao đầy đủ hồ sơ bảo trì và lắp đặt thiết bị vào chung cư khiến cho các tranh chấp ngày càng gay gắt.

Theo Sở Xây dựng, việc cưỡng chế rất khó khăn, bởi nhiều chủ đầu tư không hợp tác, không còn tiền trong tài khoản ngân hàng hoặc có trường hợp doanh nghiệp ngưng hoạt động, bỏ trốn.

Quyết xoá dứt điểm tranh chấp

Bộ Xây dựng cho biết đang dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, trong đó có đề xuất sửa đổi quy định về quản lý 2% phí bảo trì nhà chung cư.

Theo Bộ Xây dựng, người mua căn hộ có 2 phương thức để nộp kinh phí bảo trì là nộp trực tiếp vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng mua bán, hoặc nộp cho chủ đầu tư và chủ đầu tư chuyển vào tài khoản kinh phí bảo trì.

Thế nhưng, thực tế hiện nay nhiều chủ đầu tư đã không thực hiện đúng như quy định, từ đó dẫn đến các tranh chấp với người mua.

Tại dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung của Nghị định số 99 của Chính phủ, Bộ Xây dựng đã có nhiều đề xuất sửa đổi nhằm giải quyết dứt điểm đối với vấn đề tranh chấp chung cư liên quan đến phí bảo trì.

Cụ thể, có hai phương án để giải quyết vấn đề tranh chấp quỹ bảo trì chung cư gồm: Người mua, thuê mua nhà ở, chủ đầu tư phải đóng 2% kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định tại Điều 108 của Luật Nhà ở; khoản kinh phí này được tính trước thuế để nộp (Nhà nước không thu thuế đối với khoản kinh phí này).

Chủ đầu tư phải mở một tài khoản vốn chuyên dùng có kỳ hạn tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để nhận tiền bảo trì do người mua, thuê mua, chủ đầu tư nộp theo quy định.

Đối với phương án thứ hai, chủ đầu tư phải ghi thống nhất tài khoản đã mở theo quy định tại Khoản 1 Điều này trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư ký với khách hàng (bao gồm số tài khoản, tên tài khoản và tên tổ chức tín chức tín dụng nơi mở tài khoản này).

Người mua, thuê mua trước khi nhận bàn giao nhà ở phải nộp 2% kinh phí bảo trì theo quy định vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng này. Nếu chủ đầu tư không thu kinh phí này mà vẫn bàn giao căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư cho người mua, thuê mua thì chủ đầu tư phải nộp khoản kinh phí 2% này.