Những lưu ý quan trọng khi xuống tiền, đặt bút ký hợp đồng mua chung cư

Kiểm tra giấy phép kinh doanh và giấy phép xây dựng dự án của chủ đầu tư, giấy phép được phép giao dịch dự án, quy hoạch 1/500, bảo lãnh ngân hàng đối với dự án, dự án có đang bị đem thế chấp ngân hàng không…

Có thể tìm thấy thông tin trên website của Sở Xây dựng hoặc Sở Tài nguyên Môi trường nơi dự án xây dựng hoặc gọi đến số hotline của các Sở trên. Người mua cũng có thể đến các Sở trên để kiểm tra thông tin hoặc yêu cầu chủ đầu tư cho xem văn bản.

Thời hạn thuê đất

Một vấn đề quan trọng mà nhiều người không để tâm trước khi quyết định ký hợp đồng mua chung cư, đó là thời hạn chủ đầu tư được giao, thuê đất để xây nhà ở thương mại. Nhiều người khi có nhu cầu về căn hộ thương mại thường thấy giá rẻ, giá hời nên ký hợp đồng mua liền. Nhưng thực chất họ lại đang bị lỗ do nhà đầu tư chỉ được cho phép thuê đất trong thời hạn nhất định (20, 30, 50 năm).

Sau thời hạn này, người mua sẽ mất nhà do Nhà nước có quyền thu hồi, còn chủ đầu tư thì đã xong nhiệm vụ nên hết trách nhiệm. 

Giá trị hợp đồng và thuế giá trị gia tăng

Hợp đồng mua bán chung cư là văn bản thể hiện sự thỏa thuận giữa các chủ thể nhằm xác lập, thay đổi hay chấm dứt quyền, nghĩa vụ trong những quan hệ xã hội cụ thể và được xây dựng trên cơ sở tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác và trung thực giữa bên bán và bên mua. Chủ đầu tư dành nhiều thời gian để soạn hợp đồng nên thường sẽ "cài cắm" nhiều điều khoản có lợi cho họ.

Trong khi đó, người mua có ít thời gian để đọc và hiểu, nhiều người đọc hợp đồng khá qua loa, hoặc không nắm hết những "cái bẫy" câu chữ trong hợp đồng, dẫn đến khi đã xuống tiền mua căn hộ thì gặp hàng loạt rắc rối pháp lý.

Giá trị hợp đồng không đơn thuần là giá trị mua bán nhà đã thỏa thuận. Trong hợp đồng cần xem xét giá trị đã bao gồm các khoản liên quan hay chưa. Cụ thể trong trường hợp này là tiền thuế sử dụng đất, các khoản thuế, phí liên quan.

Có một số người mua không chú trọng khoản mục này từ đầu dẫn đến các khoản tiền phát sinh về sau. Do đó, khi nhận bàn giao căn hộ, người mua bị chủ đầu tư yêu cầu nộp thêm các khoản tiền như đặt cọc hoàn thiện, phí cấp sổ hồng,… hoặc chủ đầu tư tự ý tăng giá quản lý dịch vụ, tự ý thêm các khoản phí khác mà không có sự thỏa thuận với cư dân.

Giao dịch nhà đất phải chịu thuế giá trị gia tăng 10% trên giá trị tính thuế. Tuy nhiên, giá trị này không phải là giá trị trên hợp đồng. Cụ thể, Thông tư của Bộ Tài chính số 06/2012/TT-BTC quy định rằng: "Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ đi giá đất được trừ để tính thuế VAT".

Nhiều nhà đầu tư lợi dụng người mua không chú ý để gian lận khoản tiền này bằng cách tính tiền tính thuế là toàn bộ giá trị hợp đồng.

Phương thức thanh toán

Hãy thỏa thuận thật chi tiết về phương thức thanh toán, các đợt thanh toán, nếu thanh toán trễ hạn bị phạt như thế nào.

Thời hạn giao nhà

Đối với hình thức mua nhà hình thành trong tương lai thì thời gian giao nhà là phần rất quan trọng. Vì vậy, cần chú ý đến điều khoản này trong hợp đồng, cần thỏa thuận rõ nếu chủ đầu tư không giao nhà đúng cam kết thì trách nhiệm và mức bồi thường là bao nhiêu.

Trên thực tế, ngày bàn giao nhà thường có thể sớm hơn hoặc trễ hơn so với ngày dự kiến ghi trên hợp đồng nhưng không sớm hoặc chậm quá 90 ngày. Đồng thời, bên bán sẽ có văn bản nêu lý do vì sao chậm bàn giao căn hộ để thông báo cho bên mua biết. Bên bán sẽ gửi văn bản thông báo cho bên mua trước thời điểm bàn giao thực tế căn hộ là 15 ngày để thông báo về thời gian, địa điểm và thủ tục bàn giao căn hộ.

Thời gian được cấp sổ hồng

Sổ hồng là giấy tờ pháp lý rất quan trọng vì nó quyết định đến giá trị căn hộ của người mua. Chính vì vậy người mua cần quan tâm đến thời gian bàn giao sổ hồng. Thủ tục xin cấp sổ hồng là trách nhiệm của chủ đầu tư do đó người mua cũng cần lưu ý không đóng thêm bất cứ khoản chi phí nào đến việc cấp sổ hồng.

Diện tích căn hộ bàn giao

Người mua cần làm rõ diện tích trong bản hợp đồng là diện tích thông thủy hay diện tích tim tường.

Thiết bị được bàn giao

Người mua cần quan tâm đến thông tin các trang thiết bị, tiện nghi (đèn, trần, thiết bị vệ sinh, tủ bếp…) nhận khi bàn giao căn hộ, các thông tin về kích thước, hãng sản xuất của chúng.

Hãy đọc kỹ phụ lục hợp đồng trang thiết bị bàn giao. Khi nhận bàn giao lấy đó để đối chiếu và yêu cầu chủ đầu tư làm đúng, nếu không thì không ký nhận bàn giao. Vì có trường hợp chủ đầu tư không giao đủ, đúng loại thiết bị hoặc nói bổ sung sau nhưng không làm.