Nhà nước còn có thể thu thêm nhiều tiền cho ngân sách từ đất đai

Nguồn lực từ đất đai còn rất lớn

HoREA vừa có văn bản kiến nghị lên Thủ tướng Chính phủ, Ban kinh tế Trung ương, các Bộ ngành và lãnh đạo TPHCM về việc hoàn thiện cơ chế, chính sách và pháp luật đất đai.

Theo HoREA, đất đai là nguồn tài nguyên quý giá của quốc gia. Luật đất đai ngày càng được hoàn thiện đã tác động tích cực đến công cuộc phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Tuy nhiên, nguồn lực đất đai hiện nay chưa phát huy hiệu quả cao nhất mà nguyên nhân là hệ thống pháp luật đất đai chưa thật sự hoàn thiện và khâu yếu nhất vẫn là công tác thực thi pháp luật đất đai.

Theo HoREA, nguồn thu ngân sách Nhà nước trực tiếp từ đất đai đang còn nhiều vấn đề để giải quyết.

Hiện nay, ngân sách Nhà nước thu trực tiếp 7 khoản thu tài chính từ đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 107 Luật Đất đai 2013, trong đó có tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, Nhà nước còn có thể tiếp tục thu ngân sách được nhiều hơn, bền vững hơn sau quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, đất ở để phát triển các khu đô thị, dân cư, các khu công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch.

HoREA lấy ví dụ, quận 7 được thành lập vào năm 1997, thu ngân sách lúc đó mới chỉ đạt 65,5 tỷ đồng.

Đến năm 2017, thu ngân sách của quận này đã lên tới hơn 4.000 tỷ đồng, tăng 61 lần so với năm 1997. Trong đó, có vai trò đóng góp tích cực của ngành bất động sản. Chỉ riêng năm 2012, Công ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng là chủ đầu tư Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng đã nộp ngân sách 2.100 tỷ đồng, chiếm 20% khoản thu từ đất của thành phố cả năm 2012.

Do vậy, HoREA cho rằng, việc Tổng Cục Thống kê nhận định thị trường bất động sản chỉ đóng góp 0,21% GDP là chưa đúng thực tế vì một phần hoạt động xây dựng là nhằm phục vụ cho các dự án bất động sản.

Cũng theo HoREA, nguồn thu từ đất chiếm khoảng trên dưới 8% ngân sách địa phương là nguồn thu rất quan trọng của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Số liệu của Cục Thuế TPHCM cho thấy, nguồn thu từ đất chiếm 11,75% tổng thu ngân sách thành phố năm 2017. Nguồn thu này có xu thế tăng dần qua các năm cùng với tiến trình gia tăng tốc độ đô thị hóa.

Cụ thể, năm 2014, thu 8.298 tỷ đồng (chưa bao gồm số thu từ thuế thu nhập do chuyển nhượng bất động sản và lệ phí trước bạ). Năm 2015, thu 21.720 tỷ đồng; Năm 2016, thu 24.632 tỷ đồng. Năm 2017, thu 27.170 tỷ đồng.

Tuy nhiên, trong giai đoạn thị trường bất động sản bị khủng hoảng đóng băng thì nguồn thu ngân sách từ đất đai bị sụt giảm nghiêm trọng, điển hình là năm 2013, số thu tiền sử dụng đất chỉ đạt khoảng 5.600 tỷ đồng chỉ bằng phân nửa số thu năm 2012 (10.000 tỷ đồng).

Riêng năm 2018, do sự sụt giảm quy mô thị trường bất động sản thành phố đến 34,2% nên nguồn thu từ đất chỉ đạt 22.600 tỷ đồng, chỉ còn chiếm 9,32% tổng thu ngân sách, trong đó số thu tiền sử dụng đất đã giảm đến 22,5% so với năm 2017.

Cần thay đổi cách tính giá cả

HoREA kiến nghị bỏ quy định "Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần" tại Điều 113 Luật Đất đai và giao quyền cho HĐND, UBND cấp tỉnh ban hành "Bảng giá đất" và xác định giá đất cụ thể. Việc này nhằm đảm bảo được nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường và phù hợp với thực tế tình hình của địa phương. Đồng thời cần phải có quy định cách tính mức thu tiền sử dụng đất đối với cá nhân, hộ gia đình phù hợp với khả năng tài chính khi xin cấp "sổ đỏ".

HoREA kiến nghị Chính phủ thay đổi phương thức tính tiền sử dụng đất hiện nay. Kiến nghị bổ sung khoản 2 (mới) vào Điều 107 Luật Đất đai: “Thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, với mức thu bằng 15% (hoặc ...%) Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành".

Về dài hạn, đề nghị xác định khoản thu tiền sử dụng đất là một khoản thuế, như đề xuất của UBND TPHCM tại Báo cáo số 196/BC-UBND ngày 08/11/2013 đã trình Chính phủ, như sau: “Về lâu dài đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế "xin - cho". Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước.

Thực hiện cách tính trên có thể làm giảm bớt nguồn thu ngân sách nhà nước. Trong trường hợp này, Nhà nước có thể xem xét ban hành "Luật Thuế tài sản - bất động sản" sau năm 2020 là thời điểm thích hợp để bù đắp nguồn thu ngân sách và sẽ trở thành nguồn thu ổn định, bền vững. Thị trường bất động sản sẽ minh bạch hơn, người tiêu dùng có cơ hội hưởng lợi vì giá thành nhà ở có điều kiện giảm hơn so với trước, bởi vì hiện nay tiền sử dụng đất đang chiếm khoảng trên dưới 10% giá căn hộ chung cư, chiếm khoảng trên dưới 30% giá nhà phố, chiếm khoảng trên dưới 50% giá biệt thự trong dự án.

HoREA cũng kiến nghị sửa đổi, hoàn thiện 4 phương pháp định giá đất (so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư) để xác định "giá đất cụ thể" theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP.

Hiệp hội kiến nghị bổ sung thêm nguồn thông tin rao bán bất động sản, trong đó có giá đất cũng là một căn cứ để thẩm định "giá đất cụ thể". Xác định tư cách pháp lý đầy đủ của đơn vị thẩm định giá đất và thẩm định viên giá đất. Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, giá đất theo thời gian thực trong hệ thống cơ sở dữ liệu lớn dùng chung (Big data) để đáp ứng hiệu quả công tác thẩm định giá đất, chỉ số giá đất. Đồng thời, áp dụng "Phương pháp Bảng giá đất" để xác định tiền sử dụng đất dự án, bởi lẽ hiện nay chỉ áp dụng "Phương pháp Bảng giá đất" để tính tiền sử dụng đất dự án dưới 30 tỷ đồng.

Đại Việt – Công Quang