Nhà đầu tư lướt sóng căn hộ gặp khó vì dòng tiền, giá bán thứ cấp giảm

Phân tích tác động của đại dịch Covid-19 lên thị trường căn hộ TP.HCM, ông Nguyễn Khánh Duy, Giám đốc, Phòng kinh doanh BĐS Nhà ở Savills TP.HCM cho rằng, với lượng tiền mặt tương đối lớn của nền kinh tế, lịch thanh toán căn hộ dường như không hoặc ít có khả năng chậm trễ.

Tuy nhiên, thị trường thứ cấp sẽ có khả năng chịu áp lực khi niềm tin người tiêu dùng xuống thấp và quá trình triển khai dự án tiếp tục trì hoãn.

“Giá thứ cấp sẽ tiếp tục chịu áp lực từ các kỳ hạn thanh toán sắp tới lên người mua. Một khảo sát của Savills trên 40 dự án Hạng A & B cho thấy, tổng giá trị thanh toán của những căn hộ đã giao dịch sẽ đạt mức cao nhất vào quý 1/2021. Thu nhập bị ảnh hưởng, số lượng nhà đầu tư lướt sóng không có khả năng chi trả sẽ tác động trực tiếp lên giá thứ cấp”, ông Duy cho biết.

Theo vị này, tính đến thời điểm nghiên cứu, các dự án cao cấp vẫn duy trì và chưa có bất kì động thái kéo dài tiến độ thanh toán. Giá bán thứ cấp giảm và tính thanh khoản thấp lại là cơ hội tốt cho các nhà đầu tư dài hạn với lượng tiền mặt dư giả.

Bên cạnh đó, do ảnh hưởng của dịch Covid-19 lợi nhuận cho thuê ghi nhận giảm trên thị trường căn hộ. Các chính sách cách ly xã hội và hạn chế du lịch làm giảm nhu cầu thuê ở TP.HCM.

Đại diện Savills cho biết, đến hết quý 1/2020, cả ba phân khúc căn hộ đều ghi nhận mức lợi nhuận cho thuê giảm, trong đó căn hộ cao cấp và trung cấp có mức giảm sâu nhất với 0,7 điểm phần trăm theo năm về 4% cho hạng cao cấp và 5,2% cho hạng trung cấp.

Dự báo của đơn vị này, trong thời gian tới, khách mua căn hộ để đầu tư cho thuê sẽ có tâm lý cẩn trọng hơn khi quyết định mua trước tình trạng đóng cửa biên giới quốc gia và chưa rõ thời điểm kết thúc. Biên lợi nhuận cho thuê sẽ tiếp tục chịu áp lực giảm trong giai đoạn tới.

Tuy vậy, thị trường căn hộ TP.HCM vẫn có những “điểm sáng” đáng chú ý trong thời gian tới. Cụ thể:

Khoảng từ năm 2021 trở đi, biên lợi nhuận cho thuê của phân khúc cao cấp và trung cấp dự kiến sẽ được cải thiện nhờ nguồn cung bàn giao còn hạn chế và nhu cầu thuê trở lại bình thường khi dịch Covid-19 được kiểm soát tốt.

Các dự án căn hộ gần các tiện ích như dịch vụ thiết yếu, chăm sóc sức khỏe và giáo dục cũng như thuận tiện di chuyển sẽ ngày càng được ưa chuộng. Nhóm khách mua cao cấp sẽ có tâm lý ưa chuộng các dự án quy mô nhỏ với mật độ xây dựng thấp và biệt lập với đầy đủ tiện ích chất lượng cao.

Phần lớn các chủ đầu tư đã hoãn thời gian mở bán hoặc chuyển sang mô hình bán hàng trực tuyến. Nguồn cung tương lai đến năm 2022 dự kiến là 147.800 căn, Hạng C tiếp tục chiếm lĩnh với 60% thị phần.

Ngoài ra, chính phủ cung cấp nhiều chính sách kích cầu như việc cắt giảm khẩn cấp lãi suất cho vay, và các chính sách ưu đãi vay mua nhà từ các ngân hàng sẽ giảm thiểu tác động của dịch Covid-19.

Các chủ đầu tư có thể tăng cường sử dụng cân đối tài chính để hỗ trợ giãn nợ hoặc tiến độ thanh toán nhằm duy trì khả năng cạnh tranh.

Nguyễn Mạnh