Nguy cơ quá tải hạ tầng ở thành phố Thủ Đức?

Ngày 01/01/2021, Nghị quyết số 1111/NQ-UBTVQH14, Ủy ban Thường vụ Quốc hội về việc sắp xếp các đơn vị hành chính cấp huyện để thành lập TP Thủ Đức thuộc TP.HCM chính thức có hiệu lực. TP Thủ Đức sẽ chính thức đi vào hoạt động từ ngày 1/3/2021 trên cơ sở sáp nhập toàn bộ diện tích tự nhiên và dân số của quận 2, 9 và Thủ Đức.

"Ngộp" căn hộ chung cư

Không phải đến khi có thông tin Quốc hội chấp thuận cho TP.HCM thành lập TP Thủ Đức thì BĐS ở khu vực này mới sôi động như hiện nay. Mà từ nhiều năm trước thị trường căn hộ trong khu vực Q.2, Q.9 đã luôn thu hút giới đầu tư, đặc biệt là trên các tuyến đường huyết mạch dẫn vào Thành phố.

Đi dọc các tuyến đường chính từ Q.2, Q.9 sang đến quận Thủ Đức có thể dễ dàng nhìn thấy cả "rừng" chung cư, cao cấp có, bình dân cũng có, nằm ken đặc vây quanh các trụ đường chính. Bên cạnh những dự án đã hoàn thiện, người dân đã vào sinh sống, hàng loạt dự án đang triển khai thi công rầm rộ, khiến thị trường khu vực này luôn trong tình trạng "nóng" cả về giá lẫn mật độ xây dựng.

Đơn cử như tuyến Xa lộ Hà Nội, cửa ngõ phía Đông TP. HCM, nơi có tuyến Metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) chạy qua, đã có hàng chục dự án bất động sản đã được xây dựng như: Thảo Điền Pearl, Masteri Thảo Điền, Masteri An Phú, Gateway Thảo Điền, Nassim Thảo Điền, TDH Phúc Thịnh Đức, First Home Premium, Ihome, Lavita Garden, Saigon Gateway, Parkson Cantavil, The Vista An Phú, Estella Place...

Một trong những dự án dày đặc chung cư nhất tại cửa ngõ phía đông TP.HCM phải kể đến là Dự án Masteri Thảo Điền. Dự án này có tổng diện tích xây dựng là 79.839 m2, theo mô hình phức hợp gồm 4 block chung cư đôi, cao 41- 45 tầng và một block đơn cao 44 tầng với hơn 3.000 căn hộ.

Theo thống kê sơ bộ, có đến 27 dự án bất động sản lớn nhỏ với số lượng ước chừng gần 30.000 căn hộ đang "bủa vây" xung quanh tuyến Metro Bến Thành - Suối Tiên khiến cho không gian trong khu vực này luôn có cảm giác chật chội.

Nguy cơ quá tải hạ tầng?

Giới chuyên gia BĐS nhận định, việc thành lập TP Thủ Đức sẽ tạo nên cú hích lớn cho thị trường BĐS khu Đông TP.HCM cả về nguồn cung lẫn giá trị. Đặc biệt là đối với các dự án chung cư thuộc phân khúc Trung cấp và Bình dân, do thời gian tới nhu cầu về nhà ở của người dân sẽ tăng lên.

Việc tập trung quá nhiều dự án chung cư tại khu vực này sẽ tiềm ẩn nhiều vấn đề. Bởi điểm chung ở các chung cư cao tầng với hàng nghìn căn hộ, nhưng mật độ cây xanh bao phủ trong hầu hết các dự án lại không nhiều. Hơn nữa, với mật độ dân số cao, nhưng hạ tầng tiện ích tại nhiều khu vực lại khá hạn chế, dẫn đến nguy cơ thiếu trường học, bệnh viện, khu vui chơi... khi dân số dồn về ở ngày càng đông.

Ngoài ra, với việc quy hoạch hàng loạt chung cư cao tầng dày đặc tại khu vực này, cũng là một phần nguyên nhân khiến giao thông ở cửa ngõ phía đông TP.HCM thường xuyên xảy ra tình trạng ùn tắc, kẹt xe. Đồng thời, nguy cơ quá tải hạ tầng tại TP Thủ Đức trong tương lai là không thể tránh khỏi.

Tuy nhiên, dưới góc nhìn của một Chuyên gia về quy hoạch, KTS Nguyễn Thu Phong cho rằng, mật độ các dự án chung cư tại TP Thủ Đức hiện nay vẫn chưa cao và TP Thủ Đức vẫn còn cơ hội cho việc giãn dân ở khu vực nội thành. Ông Phong cho rằng, nếu xét về mật độ dân cư thì khu vực nội thành cao hơn rất nhiều so với TP Thủ Đức hiện nay.

Theo KTS Nguyễn Thu Phong, một tuyến Metro ở nhiều quốc gia trên thế giới có thể chứa một lượng cư dân xung quanh rất lớn. Ngoài ra, Metro còn giúp giải quyết về giao thông công cộng đi lại hiện đại, nối từ các khu dân cư đó về trung tâm thành phố một cách thông suốt. Thoạt nhìn, chúng ta có cảm giác nhiều chung cư, nhưng nếu phân tích kỹ về mật độ cư dân, thì hiện nay TP Thủ Đức vẫn còn cơ hội để tăng dân.

"Mặc dù vậy vẫn cần phải có một nghiên cứu hoặc điều tra lại về tỷ lệ phân bố các khu đô thị và khu dân cư mới trên địa bàn của TP Thủ Đức, bao gồm 3 quận cũ. Phải quy hoạch hài hòa giữa các khu vực, tránh tập trung quá nhiều dự án chung cư vào những khu vực trung tâm" - Chuyên gia quy hoạch, KTS Nguyễn Thu Phong khuyến cáo.