Nếu sổ hồng chung cư 50-70 năm, người dân sẽ chuyển sang mua nhà đất?

2 vấn đề quan trọng cần cân nhắc

Trong đề cương luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đã đề xuất thời hạn sử dụng chung cư chỉ từ 50-70 năm thay vì lâu dài như từ trước đến nay.

Theo đó, có 2 phương án được đề xuất là sổ hồng cấp cho căn hộ chung cư sẽ có thời hạn lâu dài như hiện nay hoặc sẽ có thời hạn 50 năm, 70 năm. Lý do các đề xuất này được đưa ra là theo các quy định hiện hành, thời hạn sử dụng của công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng công trình hoặc theo thời hạn sử dụng thực tế.

Bình luận về đề xuất này, ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam - cho biết ở góc độ xây dựng theo quy chuẩn Việt Nam, tuổi thọ của công trình quy định từ bậc 1 xuống bậc 4.

Trong đó, bậc 1 là trên 100 năm, bậc 2 niên hạn từ 50 năm đến 100 năm, bậc 3 là 20 năm đến 50 năm, bậc 4 là sử dụng dưới 20 năm.

Sở dĩ có những cấp bậc này, theo ông Khương, bởi nó liên quan đến vấn đề an toàn của công trình khi mà niên hạn sử dụng quá lâu và nó ảnh hưởng đến an toàn của người dân và vấn đề chỉnh trang đô thị.

Ông cho biết, có 2 vấn đề quan trọng cần cân nhắc liên quan đến đề xuất này.

Thứ nhất, việc cấp sổ hồng đồng nghĩa với việc xác nhận quyền sử dụng và sở hữu tài sản trên đất có thời hạn. Như vậy, theo đề xuất, người dân có quyền định đoạt và sử dụng trong thời gian 50-70 năm cho đến khi công trình xuống cấp. Thứ hai, chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư dự án lại là sở hữu lâu dài.

"Đề xuất này cho thấy, sau 50-70 năm này thì quyền định đoạt, sở hữu, sử dụng tài sản trên đất sẽ được kết thúc theo niên hạn công trình. Tuy nhiên, quyền lợi gắn liền với đất sở hữu lâu dài của chủ đầu tư sẽ được xử lý như thế nào vẫn chưa được xác định rõ" ông Sử Ngọc Khương nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, vị chuyên gia cũng cho biết có 2 bộ luật cần tham chiếu là Luật Đất đai và Luật Xây dựng. Ví dụ, theo Luật Xây dựng, đối với công trình cấp 2, sau thời hạn 50-100 năm, công trình cần được dỡ bỏ và xây dựng mới. Như vậy cần xác định quyền sở hữu của người dân trong trường hợp này bởi khi mua chung cư, người dân thường coi đây là một tài sản có giá trị sở hữu lâu dài.

Do đó, ông Khương cho rằng, đối với công trình chung cư và căn hộ, các nhà làm luật cần phải quy định rõ sau 50-70 năm, đất được xem là sử dụng lâu dài này sẽ được xử lý ra sao, người dân có quyền sử dụng hay không.

Lo người dân "chê" chung cư

Về góc độ xã hội học, ông Sử Ngọc Khương cho biết, việc quy định thời hạn của các dự án chung cư có thể hỗ trợ phần nào quá trình di dời người dân sinh sống tại các chung cư xuống cấp tại những thành phố lớn.

Tuy nhiên, về quy hoạch tại các đô thị lớn, chung cư là lời giải được áp dụng trên toàn cầu cho bài toán về nhà ở với những đô thị nén. Nếu đề xuất này được đưa vào thực tế, ông Khương lo người dân có thể sẽ không ở thành phố mà chuyển sang các khu vực có bất động sản liền thổ để tối ưu nguồn tài chính mình chi trả.

"Bất động sản luôn được hiểu là tài sản có giá trị gia tăng trong tương lai. Nếu đề xuất này được áp dụng, trong tương lai có khả năng dẫn đến xu hướng người dân sẽ không chọn chung cư mà chuyển sang mua nhà phố hoặc các đơn nguyên ở ngoài để đảm bảo giá trị lâu dài của tài sản. Do đó, điều này sẽ khiến tính thanh khoản của thị trường căn hộ bị ảnh hưởng và giá bán căn hộ sẽ bị chững lại", ông Khương nhấn mạnh.

Trước những ý kiến trái chiều về đề xuất sở hữu nhà chung cư 50-70 năm, Bộ Xây dựng cho rằng việc đầu tư xây dựng nhà chung cư trong thời gian tới vẫn là xu hướng chủ yếu tại các đô thị. Do vậy, đề xuất nêu trên cũng sẽ không dẫn đến việc người dân sẽ chuyển từ mua chung cư sang mua nhà đất riêng lẻ, do tâm lý muốn sở hữu lâu dài nhà ở.

Bởi vì, quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ có tác động đến giá bán nhà ở (giá bán sẽ giảm hơn so với sở hữu lâu dài), từ đó tạo điều kiện để người dân có khả năng tài chính trung bình có thể tạo lập được nhà ở cho bản thân và gia đình.

Đồng thời, theo Bộ Xây dựng, việc này cũng sẽ đáp ứng cho những người có nhu cầu sở hữu một thời hạn nhất định (mà hiện nay Luật Nhà ở 2014 cũng đã có quy định về mua bán nhà ở có thời hạn, khi hết thời hạn mua bán theo thỏa thuận thì người mua phải trả lại tài sản cho bên bán)…

Mặt khác, với việc đề xuất các chính sách xử lý sẽ xảy ra như nêu trên thì người sở hữu nhà chung cư có thời hạn vẫn được bảo đảm quyền lợi của mình, không như các băn khoăn mà dư luận đang quan tâm, Bộ Xây dựng lên tiếng.

Cũng theo cơ quan này, đây mới chỉ là đề xuất chính sách ban đầu (mang tính chủ trương), sau khi được Quốc hội thông qua đưa vào Chương trình xây dựng luật thì Bộ Xây dựng sẽ dự thảo cụ thể nội dung để lấy ý kiến rộng rãi của các chuyên gia, các nhà khoa học, người dân.

Nhiều chuyên gia cũng lên tiếng cho rằng, đề xuất chung cư chỉ được sở hữu 50-70 năm cần lấy ý kiến người dân một cách rộng rãi, xem mức độ đồng thuận của số đông.

Nếu được đa số người dân ủng hộ thì có thể áp dụng vào thực tiễn. Trường hợp đa số người dân không đồng tình, cơ quan quản lý Nhà nước và cơ quan xây dựng pháp luật cần cân nhắc một cách thận trọng, kỹ lưỡng, đảm bảo quyền lợi của số đông.

Một số chuyên gia cũng chỉ ra, trong trường hợp hết hạn sử dụng 50-70 năm, nếu công trình bị tháo dỡ thì tại thời điểm đó, việc định giá đất sẽ được thực hiện và tính toán chia lại như thế nào để trả lại cho người dân cũng chưa được quy định.

Nếu sau 50-70 năm, người dân không biết sẽ được tái định cư tại chỗ hay tái định cư chỗ khác, hoặc không biết giá trị tài sản của mình còn lại bao nhiêu sẽ là một vấn đề lớn đối với người dân.

Bên cạnh đó, việc thanh lý tài sản và bán đấu giá để chia lại cho những người có căn hộ tại dự án đó đến nay cần có lời giải rõ ràng hơn để nhà đầu tư mới có thể vào và mua lại khu đất và xây dựng trên đất.