Mùa các ông lớn vung trăm, nghìn tỷ đồng đi săn đất

Mở rộng quỹ đất bằng nhiều cách

Bước qua "vùng đáy" của thị trường bất động sản, nhiều doanh nghiệp công bố các kế hoạch nhận chuyển nhượng dự án, quyền sử dụng đất... nhằm gia tăng quỹ đất - một trong những yếu tố đánh giá "sức mạnh" nội tại từ chủ đầu tư.

Đại diện Công ty bất động sản An Gia cho biết vẫn đặt mục tiêu tiếp tục mở rộng các quỹ đất sạch, ưu tiên các dự án đã có chấp thuận chủ trương đầu tư, phù hợp phát triển dự án vừa túi tiền và có thời gian triển khai nhanh.

Công ty đang trong quá trình thẩm định chuyên sâu 2 quỹ đất tiềm năng tại quận 8 và Thủ Đức (TPHCM), dự kiến khi hoàn tất giao dịch có thể cung cấp hơn 4.000 sản phẩm ra thị trường trong bối cảnh quỹ đất thành phố ngày càng khan hiếm.

Hay Tổng Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp) cũng thông qua việc mua lại quyền sử dụng đất đối với Khu đất A2-1, Khu Trung tâm Chí Linh, TP Vũng Tàu từ Công ty cổ phần Xây dựng Holdings.

Tổng giá trị mua lại gần 290 tỷ đồng với đơn giá chuyển nhượng 50 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT). Công ty Xây dựng Holdings là công ty liên kết của DIC Corp, còn dự án này có diện tích gần 100ha, đã được đền bù khoảng 70%.

Công ty cổ phần Đầu tư Thương mại Bất động sản An Dương Thảo Điền phê duyệt kế hoạch nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại 8 thửa đất đều có địa chỉ tại phường Phước Long, TP Thủ Đức, TPHCM. Số tiền cần chi trả là hơn 294 tỷ đồng.

Ở khu vực phía Bắc, Tập đoàn Ecopark đang trong quá trình đàm phán mua lại toàn bộ Công ty TNHH Sông Thao - chủ đầu tư dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng khoáng nóng Thanh Thủy tại thị trấn Thanh Thủy (huyện Thanh Thủy, tỉnh Phú Thọ).

Đồng thời, Công ty Ecopark Sông Thao được cho phép đề xuất điều chỉnh, lập lại quy hoạch dự án khu nghỉ dưỡng khoáng nóng Thanh Thủy với quy mô 65ha, hoàn thiện các thủ tục để đăng ký về tài sản trên đất theo quy định của pháp luật.

Cơ hội đan xen thách thức

Thị trường bất động sản luôn trao cơ hội cho những doanh nghiệp đủ tiềm lực giữa lúc khó khăn. Bằng chứng là trong khi một số chủ đầu tư phải "cắt máu" để tồn tại, chấp nhận bán dự án, bán tài sản thì cũng không ít doanh nghiệp vươn lên ở vai trò bên mua - đi săn quỹ đất.

Năm 2023, thị trường chứng kiến sự đổ bộ của nhóm nhà đầu tư nước ngoài nhanh chân trong cuộc đua thâu tóm, trong khi doanh nghiệp Việt loay hoay tìm dòng vốn và duy trì hoạt động. Các nhà đầu tư gốc Á từ Singapore, Malaysia... đã liên tục hiện diện trên thị trường mua bán, sáp nhập (M&A).

Các thương vụ điển hình như Gamuda Land mua 100% vốn Công ty Bất động sản Tâm Lực để sở hữu dự án ở Thủ Đức, TPHCM; Keppel Land mua 49% cổ phần trong 2 dự án của Công ty Nhà Khang Điền; Capital Land mua lại dự án khu đô thị nhà ở phức hợp Tân Thành Bình Dương...

Giới chủ đầu tư Việt Nam cũng tham gia với một số thương vụ có quy mô nhỏ hơn, như Saigonres Group đã thực hiện các thủ tục M&A để mua 90% cổ phần của Công ty cổ phần Đức Nhi, trở thành chủ sở hữu của lô đất diện tích 7.700 m2 tại quận Tân Phú, TPHCM.

Hay Công ty Địa ốc First Real mua 22% cổ phần của Công ty cổ phần Thương mại - Dịch vụ Bạch Đằng, chủ sở hữu 1 lô đất diện tích gần 7.000m2 tại Đà Nẵng với giá 8,2 triệu USD (khoảng 200 tỷ đồng).

Tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản có trụ sở tại TPHCM thừa nhận thời gian qua, thị trường đã xuất hiện "con sóng ngầm" trong thâu tóm quỹ đất, tài sản. Nhiều dự án đã được chuyển nhượng âm thầm với giá thấp do thị trường rơi vào "vùng đáy", lợi thế thuộc về người có tiền. Năm 2024, thị trường sẽ chứng kiến nhiều hơn các thương vụ sang tên đổi chủ.

Tuy nhiên, trong cuộc đua làm chủ quỹ đất, doanh nghiệp cũng phải tính toán bài toán tài chính một cách cân đối. Như trường hợp Công ty An Dương Thảo Điền, doanh nghiệp cần chi ra hơn 294 tỷ đồng cho 8 giao dịch kể trên, trong khi lượng tiền mặt tại ngày 30/9 chỉ hơn 53 tỷ đồng, đáp ứng khoảng 18% giá trị chuyển nhượng. Giá trị chuyển nhượng này cũng đang lớn hơn tổng giá trị bất động sản đầu tư (khoảng 274 tỷ đồng, bao gồm quyền sử dụng đất và nhà cửa) tại cuối quý III/2023.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield, cho biết số liệu nghiên cứu 2023 của đơn vị này ghi nhận các nhà đầu tư ngoại vẫn chiếm phần lớn trong hoạt động giao dịch, thu mua và đầu tư bất động sản; trong khi khối nội chỉ chiếm chưa đến 10% số lượng giao dịch.

Theo bà, doanh nghiệp nội vẫn đang đối mặt với nhiều yếu tố bất lợi như tình hình khó khăn chung của nền kinh tế, pháp lý dự án chưa được tháo gỡ, trái phiếu doanh nghiệp còn nhiều bất cập, chưa tiếp cận được dòng vốn.

Thị trường M&A được bà Trang dự báo vẫn nằm trong tay các nhà đầu tư ngoại. Thời điểm này cũng phù hợp để các doanh nghiệp tăng cường các hoạt động thâu tóm hoặc liên kết hợp tác, đặc biệt là những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh.