Soi các "ông lớn" bất động sản: Quỹ đất cứu giá cổ phiếu?

Tỷ lệ hoàn thành kế hoạch năm mới chỉ đạt 23%

Theo ghi nhận của Công ty chứng khoán Rồng Việt (VDSC), nửa đầu năm 2020 trôi qua với sự bao trùm của dịch Covid-19, tác động đến toàn bộ nền kinh tế và thay đổi các thói quen tiêu dùng của người dân. Các doanh nghiệp bất động sản cũng nằm trong xu thế đó.

Cụ thể, việc cấm tụ tập đông người khiến cho đa phần các dự án mới không được mở bán. Nhiều doanh nghiệp cũng chọn hình thức bán hàng online để tối ưu hiệu quả kinh doanh.

Nhìn chung, điểm nổi bật nhất trong nửa đầu năm là giá bán nhà bình quân không hề sụt giảm, thậm chí tăng so với cùng kỳ. Điều này có thể một phần lý giải bởi nguồn cung bị hạn chế cũng như cả nhu cầu vẫn luôn hiện hữu.

Bình quân nửa đầu năm tỷ lệ hoàn thành kế hoạch lợi nhuận cả năm của các công ty bất động sản là 23% (không tính Địa ốc Đất Xanh - mã DXG). Đa phần lợi nhuận còn lại sẽ được ghi nhận trong giai đoạn nửa cuối năm.

Theo kế hoạch, nhiều dự án bất động sản sẽ được triển khai trong nửa cuối năm, tiếp tục là động lực cho đà tăng giá của các cổ phiếu. Một số dự án nổi bật có thể kế đến như Gem Sky World (Đất Xanh), Clarita và Phú Hữu (Khang Điền) và Mizuki Park và Waterpoint (Nam Long) hay Charm Villas (Hà Đô).

Cổ phiếu các "ông lớn" bất động sản có gì?

Khi nhìn vào giá trị một công ty bất động sản trong trung hạn trở lên, chuyên gia VDSC đánh giá dựa trên hai yếu tố: Một là giá trị tiềm tàng của quỹ đất hiện có và có thể sắp có và hai là khả năng có thể khai thác được quỹ đất đó, hay là khả năng khai phá giá trị “book value” (giá trị sổ sách) tiềm tàng của doanh nghiệp. Có nhiều yếu tố tác động lên cả hai khía cạnh này.

Tuy nhiên, nếu nhìn theo bức tranh tổng quát thì có thể nhận thấy rằng, luôn có những doanh nghiệp có giá trị tốt hơn “tạm thời” so với những doanh nghiệp cùng ngành.

Cụ thể, với cổ phiếu DXG của Đất Xanh, VDSC nhận định, đây là một trong những doanh nghiệp đang định giá ở mức hấp dẫn nhất trong ngành bất động sản, xét trên một số khía cạnh. Tuy nhiên, rủi ro chính là yếu tố cần xem xét, như khả năng có thể khai thác thành công được dự án Gem Sky World hay tiến độ pháp lý dự án Gem Riverside tại quận 2.

Trong ngắn hạn, việc hoàn thành thoái vốn khỏi LDG có thể là chất xúc tác tốt cho cổ phiếu, khi mọi tin xấu qua đi, và chỉ ảnh hưởng phần lớn đến lợi nhuận kế toán trong năm 2020.

Trong khi đó với NLG của Nam Long, VDSC đánh giá, doanh nghiệp có giá trị quỹ đất lớn, vị trí tương đối thuận lợi tại Đồng Nai, cùng với khả năng có thể mở khóa được quỹ đất này.

Năm 2020 có thể không hẳn là điểm rơi lợi nhuận từ bàn giao dự án của công ty này, tuy nhiên, giới phân tích trông chờ nhiều hơn vào 2021. Giá trị doanh thu chưa ghi nhận đủ lớn cùng với tiến độ xây dựng các dự án hiện tại chắc chắn sẽ đảm bảo tăng trưởng lợi nhuận trong hai năm tới.

Về cổ phiếu KDH của Khang Điền, VDSC cho rằng, đây có thể là cổ phiếu “phòng thủ”, với quỹ đất luôn nằm ở các vị trí đắc địa nhất, so với các công ty cùng ngành.

Mã này có lợi thế là có sản phẩm chủ lực là thấp tầng, khiến rủi ro phát triển dự án và xoay dòng tiền dễ dàng hơn với các công ty khác; lợi nhuận tăng trưởng trong hai năm tới tương đối chắc chắn.

Rủi ro thấp là chính là yếu tố cốt lõi đối với cổ phiếu này, nên sẽ phù hợp, trong điều kiện thị trường bất động sản gặp biến động. “Tuy nhiên, các điểm tích cực trên đã gần như phản ánh vào giá hiện tại” - theo VDSC.

Khác với các công ty kể trên, DIG của Tổng công ty Đầu tư phát triển Xây dựng sở hữu quỹ đất chủ yếu ở các tỉnh thành loại 2. Lợi nhuận trong năm 2020 gần như chắc chắn sẽ đạt tăng trưởng cao, nhưng VDSC cho rằng, công ty vẫn sẽ cần chủ động hơn trong việc khai phá các quỹ đất và triển khai dự án.

Hai dự án giá trị nhất hiện tại có thể kể đến là Đại Phước (15ha đất sạch) và 300ha Long Tân (chưa đền bù xong). Đây cũng là những khu vực có tiềm năng tăng giá đất trong trung hạn, nhờ việc triển khai hạ tầng.