Chuyên gia: "Kỷ nguyên phân lô" đất nền đang chấm dứt

Nguồn cung đất nền tự phát sẽ giảm 80%

Sáng nay (2/4), tọa đàm "Thị trường bất động sản 2026 - Định vị tài sản chiến lược giữa biến động" được tổ chức tại TPHCM.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở tại CBRE Việt Nam - cho rằng năm nay thị trường sẽ bước vào giai đoạn sàng lọc cực mạnh khi các nghị định và luật mới được áp dụng đồng bộ, giúp bóc tách triệt để mọi giá trị ảo và nhường chỗ cho những tài sản có tính bền vững cao.

Ông cho rằng quy định mã định danh bất động sản là điểm nhấn của thị trường, giúp kiểm soát chính xác quyền sở hữu, minh bạch hóa hoàn toàn về mặt bằng giá cũng như giao dịch. Cùng với bảng giá đất, thị trường sẽ dần mất đi tình trạng "hai giá" khi giao dịch, kết hợp với các thông tin quy hoạch trực tuyến, thanh toán số... sẽ góp phần đẩy lùi tình trạng "sốt đất".

Về cấu trúc sản phẩm, ông khẳng định thị trường đang chứng kiến quá trình chấm dứt của "kỷ nguyên phân lô" đối với đất nền. Bởi quy định cấm phân lô bán nền đô thị loại I, II và III có thể làm nguồn cung đất nền tự phát giảm 80%.

Trong chu kỳ mới, những loại hình đất nông nghiệp hay đất rừng “núp bóng” dưới danh nghĩa bất động sản nghỉ dưỡng sẽ chính thức mất thanh khoản và bị đào thải nhanh chóng do chính sách siết chặt định danh tài sản.

Ông nhấn mạnh thời gian tới, đất nền dự án có pháp lý tốt gần như rất hiếm, sản phẩm hiện tại còn trên thị trường sẽ thu hút người mua nhiều, đặc biệt là sản phẩm có quy hoạch tốt, hạ tầng tốt. Tâm điểm thị trường thuộc về các dự án đất nền có yếu tố khả thi trong vấn đề hình thành đô thị, hưởng lợi từ hạ tầng, thu hút người đến ở.

Trong khi đó, căn hộ vẫn là "trục xương sống" đô thị trong ít nhất 5 năm tới, phục vụ nhu cầu an cư của giới trẻ, tập trung mạnh vào các dự án đa tiện ích và được phát triển theo mô hình TOD. Căn hộ nội thành dưới 50 triệu đồng/m2 gần như biến mất do chi phí đất sát giá thị trường.

Nhận diện bức tranh thị trường "sáng, tối" đan xen

Nhìn về diễn biến thị trường năm nay, các chuyên gia tham dự tọa đàm đưa ra nhiều quan điểm khác nhau, bao gồm cả cơ hội và thách thức.

PGS. TS Trần Đình Thiên - nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách của Thủ tướng - nhận định, thị trường đang chứng kiến hai dòng tiền vận động hoàn toàn khác nhau, trong đó dòng tiền hiện hữu là cực kỳ lớn và đang đóng vai trò định hình lại toàn bộ diện mạo của bất động sản Việt Nam với những triển vọng chưa từng có.

Dù thừa nhận rằng lãi suất và tín dụng đang là những "cơn gió ngược", nhưng ông cho rằng đây chỉ là những khó khăn mang tính ngắn hạn. Về dài hạn, nhà đầu tư cần căn cứ vào "thể trạng" nền kinh tế để nhận diện đúng giá trị tài sản.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) - cho biết thị trường bất động sản Việt Nam về mặt thể chất rất tốt và đang trên đà tăng trưởng ấn tượng sau hơn hai thập kỷ. Đặc biệt, giai đoạn 2024-2025, bằng việc thay đổi thể chế, dòng vốn đầu tư công đã trở thành “liều thuốc kích thích” quan trọng giúp thị trường phục hồi.

Tuy nhiên, thị trường vẫn đối mặt với một số vấn đề nội tại. Tình trạng nguồn cung đang thiếu sự kiểm soát chặt chẽ, dẫn đến chất lượng chưa cao và sự lệch pha giữa các phân khúc. Các sản phẩm phục vụ mục đích đầu tư, kinh doanh đang áp đảo hoàn toàn nhu cầu ở thực của người dân, xảy ra tình trạng "khủng hoảng thừa" ở một số khu vực.

Hiện nay, lực cầu trên thị trường vẫn duy trì ở mức cao, song chưa được đáp ứng đầy đủ ở phân khúc sản phẩm giá thấp. Trong khi đó, hoạt động đầu tư ngắn hạn lại gia tăng mạnh thời gian qua, đặc biệt trong bối cảnh dòng vốn giá rẻ xuất hiện. Nguồn vốn hiện chưa được định hướng rõ ràng vào các phân khúc thiết yếu mà phân tán sang nhiều lĩnh vực khác nhau, dẫn đến nguy cơ không đáp ứng được nhu cầu của đại bộ phận người dân.

Ông Đính cảnh báo nếu sức khỏe thị trường không sớm được cải thiện và nhà đầu tư vẫn tiếp tục sai lầm trong việc chọn lựa sản phẩm, nguy cơ rơi vào khủng hoảng hoặc vỡ nợ, chết lâm sàng.

Còn ông Phạm Lâm - Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc DKRA Group - chia sẻ từ cuối năm 2025, thị trường bất động sản vẫn chịu tác động từ những yếu tố biến động ngắn hạn nhưng vẫn có cơ hội. Tiến trình sàng lọc gắt gao của thị trường đang tạo ra dư địa phát triển lý tưởng cho những dự án sở hữu pháp lý minh bạch, tiến độ xây dựng tốt, chính sách bán hàng phù hợp với khả năng chi trả.

Ông cho rằng đối với những nhà đầu tư có kiến thức, tiềm lực tài chính và theo đuổi chiến lược thận trọng, việc phân tích đúng đắn giúp nhìn nhận đầy đủ, thấu đáo cả rủi ro lẫn cơ hội trên thị trường để đưa ra quyết định.