Mối nguy "quýt làm cam chịu" từ việc phân lô bán nền tràn lan ở ven đô

Nguồn cơn "sốt ảo", thổi giá

Như Dân trí đã phản ánh, tình trạng phân lô bán nền tràn lan đã xuất hiện ở nhiều huyện ngoại thành của Hà Nội, cụ thể là việc các cá nhân, nhà đầu tư nhỏ lẻ tự mua gom đất vườn, đất trồng cây lâu năm rồi xin chuyển đổi sang đất ở nhưng lại phân lô bán nền. 

Đáng chú ý, giới đầu cơ tham gia thị trường này khá tấp nập nhưng theo tìm hiểu thì rất ít người mua để ở. Thực trạng đó đã dẫn đến tình trạng "sốt ảo", thổi giá, nhiễu loạn thị trường. Thậm chí, xa xôi hơn, đó còn là câu chuyện lãng phí tài nguyên và lâu dài sẽ gây ra những hệ lụy mà cả Nhà nước và người dân phải gánh chịu. 

Anh Trần Quang Khải - một nhà đầu tư bất động sản lâu năm ở Hà Nội - chia sẻ, thị trường đất nền ven đô khá hấp dẫn nhưng lại đang bị méo mó bởi các loại hình phân lô bán nền. Nhà đầu tư này cho hay, bản chất, đất ven đô hút nhà đầu tư bởi có thể đáp ứng được nhu cầu về không gian sống xanh, có diện tích sân vườn rộng. Do vậy, đất phân lô khoảng 60 m2 đến 100 m2 ở vùng ven đa phần chỉ phục vụ mục đích đầu cơ của người mua. Điều này dẫn tới câu chuyện người ta mua rồi bỏ đó, chờ được giá thì đẩy đi, ít ai sử dụng. 

Cũng theo anh Khải, sau khi chuyển đổi sang đất ở và tách thửa, đất nền phân lô thường được bán với giá cao. Điều này tác động trực tiếp, kéo theo giá đất xung quanh cũng tăng giá, khiến người có nhu cầu thực gặp khó khăn.

Tiếp nữa, do không phải là dự án nên các khu đất phân lô này không có báo cáo đánh giá tác động môi trường, không được nghiệm thu cơ sở hạ tầng, không bắt buộc đảm bảo an toàn cháy nổ. Bên cạnh đó, các khu đất phân lô này cũng không được bố trí các phần cho tiện ích nội khu như trường mầm non, chỗ đỗ xe ô tô… và điều này sẽ làm phát sinh nhiều hệ lụy trong tương lai.

Ở góc độ chuyên gia, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, những sản phẩm từ tình trạng phân lô bán nền tràn lan chính là nguồn cơn đẩy giá, tăng giá tạo ra "sốt đất". Các sản phẩm này mang đến nhiều hệ lụy trong quản lý và nhất là quản lý về tính ổn định, bền vững của thị trường. 

"Thị trường chỉ bền vững khi phát triển dự án phù hợp quy hoạch, chiến lược phát triển kinh tế, công ăn việc, ổn định cho người dân địa phương và địa phương thẩm định, phê duyệt", ông Đính nói. 

Cũng theo ông, tình trạng phân lô bán nền tràn lan còn ảnh hưởng lớn đến công tác quy hoạch. Cụ thể như sẽ vướng nhiều khi triển khai quy hoạch mới, đặc biệt là những địa phương chưa có quy hoạch, hay người dân chuyển đổi mục đích đất ở nhiều, tăng đột biến về dân số... thì khi triển khai quy hoạch dự án, kêu gọi, thu hút đầu tư vào địa phương rất khó khăn.

"Chính việc tách thửa dễ dàng dẫn tới mật độ dân số gia tăng nhanh chóng, tốc độ đô thị hóa nông thôn nhanh hơn. Trong khi đó, cơ sở hạ tầng không đáp ứng kịp cũng là vấn đề đặt ra cần phải có giải pháp kiểm soát", ông Đính nêu.

Làm rõ mục đích tách thửa 

Không ít chuyên gia bất động sản kiến nghị cần sớm thúc đẩy điều chỉnh Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở cho phù hợp với thực tiễn, trong đó cần siết chặt cơ chế, tăng cường chế tài nhằm ngăn chặn tình trạng "tùy tiện" phân lô, tách thửa, chống nhiễu loạn thị trường bất động sản.

Trao đổi với Dân trí, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch CLB bất động sản Hà Nội - cho rằng, nhu cầu đất ở tăng là đúng với thực tế. Chuyện "đời cha mua đất, đời con xây nhà" là chuyện bình thường, nhưng để tình trạng "sốt đất", "nóng" về đất như hiện nay, theo ông, là không nên. 

Theo ông Điệp, sổ đỏ có 4 quyền là mua, bán, trao tặng và được quyền định đoạt. Với quy định như vậy thì không ai ngăn cản được, nếu ngăn chặn hay cấm là vi hiến. Tuy nhiên, theo ông, quy định cũng đã nêu rõ là đất nông thôn diện tích 75 m2 mới được tách sổ, còn đất thành phố là 35 m2.

"Phân lô bán nền sẽ phá nát quy hoạch, thậm chí Nhà nước không thu được tiền. Cụ thể, khi một nhà đầu tư làm dự án theo chính tắc khi chuyển đổi sang đất ở thì Nhà nước sẽ thu một khoản rất lớn. Ngoài ra, việc làm hạ tầng sẽ theo dự án và bài bản. Trong khi đó, đối với phân lô bán nền, người ta chỉ tách sổ, xin tăng mật độ, nhiều khi mức giá ở các địa phương định thấp nên ngân sách chỉ thu được vài ba tỷ đồng còn đối với làm chính tắc có thể lên đến cả trăm tỷ đồng", ông Điệp nói. 

Cũng theo ông Điệp, để ngăn chặn việc phân lô bán nền tràn lan thì cần phải làm rõ và xác định được mục đích tách thửa. Đặc biệt, một giải pháp để ngăn chặn tình trạng phân lô bán nền là hạn chế chấp nhận việc hiến đường.

Dưới góc độ pháp lý, luật sư Trần Tuấn Anh - Giám đốc Công ty Luật Minh Bạch (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) - cho rằng, theo quy định của Luật Đất đai, người dân được quyền tách thửa khi đủ điều kiện theo quy định.

Tuy nhiên, theo vị luật sư này, Điều 41, Nghị định 43/2013 của Chính phủ quy định rõ, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê thì cá nhân người sử dụng đất không thực hiện việc phân lô bán nền, mà chỉ có những chủ đầu của các dự án xây dựng mới được thực hiện việc này. Không phải bất kỳ dự án đầu tư xây dựng nào cũng được phân lô bán nền mà chỉ có những dự án đáp ứng các điều kiện trên mới được thực hiện việc trên. 

"Chính quyền địa phương cần vào cuộc làm rõ mục đích của việc tách thửa, có giải pháp kịp thời, ngăn chặn chiêu trò "lách luật", tác động không tốt đến thị trường, an sinh xã hội và quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời làm rõ trách nhiệm những nhà đầu tư rao bán những dự án "ma", không được phê duyệt theo quy định", ông Trần Tuấn Anh nói.