Mặt bằng bán lẻ lao dốc, "tay to" âm thầm vung tiền gom vị trí ở đất vàng

Mặt bằng bán lẻ qua thời đỉnh cao, nay lao dốc và cuối năm vẫn ảm đạm

Theo dự báo, khoảng 170.000 m2 diện tích thương mại ra mắt năm nay. Tuy nhiên, cập nhật đến giữa năm nay, đại diện Savills cho biết dự kiến không có dự án nào thật sự tiềm năng đi vào vận hành vào cuối năm.

Các dự án đều bị trì hoãn tiến độ thi công hoặc trì hoãn ngày khai trương thêm vài năm mặc dù đã hoàn thành xây dựng. Trong đó, khoảng 80% tổng nguồn cung này dự kiến ở khu vực ngoài trung tâm. Đa số là loại hình khối đế bán lẻ bao gồm phần diện tích nằm ở tầng 1 và tầng 2 của các dự án văn phòng, căn hộ với phân bổ khách thuê hạn chế ngành hàng. 

Những tháng đầu năm, khảo sát của đơn vị cho thấy hầu hết khách thuê lạc quan, có nhu cầu mở rộng mạng lưới cửa hàng tại TPHCM, nhất là thời điểm khai trương 3 tháng cuối năm cho kịp mùa mua sắm. Vì thế mà tình hình chào thuê nửa đầu năm tương đối sôi nổi. Song việc giãn cách xã hội kéo dài từ đầu tháng 6 khiến nhiều cửa hàng đã được thi công xong mà không khai trương, tiếp tục rơi vào thế bị động, ảnh hưởng đến kế hoạch bán hàng, hàng hóa tồn kho.

Bà Trần Phạm Phương Quyên - Quản lý bộ phận cho thuê mặt bằng bán lẻ Savills Việt Nam - cho biết, dự kiến sau thời gian giãn cách xã hội này, các nhà bán lẻ sẽ mất ít nhất 3 tháng để các khu mua sắm dần phục hồi lượng giao thông mua sắm và mất ít nhất một năm để nhà bán lẻ và người tiêu dùng lấy lại niềm tin và cả thị trường hoạt động lại cân bằng ổn định, phục hồi trạng thái và mức doanh thu như năm 2019.

"Trong thời gian này, các gian hàng mới phải âm thầm bán hàng và đẩy mạnh quảng cáo trực tuyến chứ không sử dụng cách thức tổ chức sự kiện tại cửa hàng như trước đây vẫn ưu tiên để làm điểm thu hút và tạo tiếng vang cho đợt khai trương ra mắt của mình được nữa", bà Quyên nói.

Cũng theo bà, sau giai đoạn khó khăn, nhiều thương hiệu đã tái định vị, xác định chiến lược phát triển thận trọng hơn, lựa chọn địa điểm kỹ càng và quản lý các chi phí chặt chẽ hơn. Một ví dụ điển hình là ngân sách dành cho mặt bằng thuê quán cà phê và nhà hàng trước đây có thể chiếm 20% thậm chí 30% doanh thu cho các mặt bằng đẹp, đắc địa nay chỉ tối đa 10-16% để duy trì hiệu quả.

Động thái mới từ nhiều nhà đầu tư "có tiền"

Đánh giá về sự thay đổi về mặt bằng giá thuê trong những tháng cuối năm, bà Quyên nhận định, so với giai đoạn thịnh vượng của thị trường bán lẻ, mỗi hợp đồng thuê hết hạn đều sẽ chốt được giá thuê mới tăng 8-10% thể hiện giá trị tăng trưởng lớn của khu thương mại, thì nay giá thuê cho hợp đồng mới phần lớn được giữ nguyên, thậm chí giảm 20-30%.

Tỷ lệ tăng giá hằng năm cũng giảm từ trung bình tăng 8% mỗi năm nay chỉ còn 5% mỗi năm, khiến tổng giá trị của một chu kỳ thuê của một bất động sản thương mại giảm đáng kể, thể hiện sự e ngại của thị trường và cán cân quyền lợi đang rơi vào tay những nhà bán lẻ và nhãn hàng nhiều hơn.

Bà cho hay thực tế tại TPHCM, việc có nhiều mặt bằng trống khiến các nhãn hàng có tiềm lực tài chính mạnh có thể thu gom những vị trí tốt như ý muốn mà trước đây họ chưa bao giờ chen chân được tại mặt bằng phố Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Hồ Tùng Mậu… và được chủ đầu tư hỗ trợ giá thuê giảm 30% so với đầu năm 2020. 

Trong trung tâm thương mại lớn, chủ đầu tư đồng hành nhiều hơn với khách thuê bằng cách giảm giá thuê 20-50% tùy ngành hàng vào những tháng thấp điểm lượng khách mua sắm, miễn phí tiền thuê, miễn phí dịch vụ hoặc giảm 50% phí dịch vụ trong suốt thời gian giãn cách đối với các cửa hàng không thiết yếu phải đóng cửa theo quy định của Chính phủ.

Công ty tư vấn trên đã thực hiện một khảo sát nhỏ với một vài nhóm bán lẻ lớn trên thị trường về kế hoạch kinh doanh cho chặng đường tiếp theo, năm 2022, kết quả cho thấy có sự điều chỉnh nhưng vẫn khả quan, hứa hẹn quy mô kinh doanh vẫn được đầu tư và mở rộng thêm để phát triển nền kinh tế.

Ví dụ như thương hiệu mỹ phẩm với 4 cửa hàng, thương hiệu phụ kiện với 6 cửa hàng, chuỗi cửa hàng pizza với 20 cửa hàng, cửa hàng cà phê với 80 cửa hàng, chuỗi quán ăn diện tích nhỏ với 100 cửa hàng sẽ tiếp tục được mở rộng trong thời gian tiếp theo.

Nhiều yêu cầu tìm kiếm đối tác hợp tác, mặt bằng đầu tiên cho gia nhập thị trường đến từ các ngành hàng chăm sóc sắc đẹp, sức khỏe, thể dục thể thao fitness, gym từ Singapore với mục tiêu 10 chi nhánh mới xuất hiện. Điều đó chứng tỏ các nhà bán lẻ vẫn đang âm thầm chuẩn bị kỹ lưỡng cho chiến lược phát triển trong thời gian tạm hoãn này.