"Lướt sóng" theo hạ tầng: Người thành tỷ phú, kẻ mất trắng, "gánh" nợ

Năm 2016, vừa có "tin đồn", Hà Nội chuẩn bị mở rộng Quốc lộ 21, đoạn Sơn Tây - Hòa Lạc - Xuân Mai, bà Đỗ Kiều Oanh, một nhà đầu tư tại Hà Nội đã nhanh tay bỏ ra 1,14 tỷ đồng, để mua lô đất nằm gần Quốc lộ 21, tại xã Thạch Hòa (Thạch Thất). Diện tích của lô đất này là 130 m2, tương đương 9 triệu đồng/m2.

Theo bà Oanh, năm 2017, sau khi dự án mở rộng Quốc lộ 21 được công bố, giá trị của lô đất đã tăng lên 1,56 tỷ đồng, tương đương 12 triệu đồng/m2. Cho tới nay, giá trị của lô đất đã tăng lên 2,6 tỷ đồng, khoảng 20 triệu đồng/m2. Như vậy, sau gần 5 năm, giá bán của lô đất này đã tăng gần 2,5 lần.

Bà Oanh chia sẻ: Khi quyết định đầu tư theo "tin đồn", bà xác định đây sẽ là một canh bạc, nhưng nắm chắc phần thắng. Dưới con mắt của nhà đầu tư có kinh nghiệm, bà nhận thấy, Quốc lộ 21 thời điểm đó đã xuống cấp, lòng đường hẹp. Dù sớm hay muộn, dự án mở rộng Quốc lộ 21 vẫn sẽ được thực hiện.

"Quốc lộ 21 là một trong những tuyến đường lớn, huyết mạch phía Tây Hà Nội. Nếu Hà Nội đã có định hướng phát triển khu công nghệ cao Hòa Lạc, chắc chắn sẽ phải đồng bộ với hệ thống giao thông đi kèm. Do đó, sớm hay muộn Quốc lộ 21 sẽ được làm mới, nên mua sớm ngày nào, giá đất lại càng rẻ ngày đó", bà Oanh cho biết.

Cũng giống như bà Oanh, bà Tố Loan, một nhà đầu tư khác tại Hà Nội lại lựa chọn "lướt sóng" theo dự án xây dựng đường vành đai 3,5 đoạn đi qua Hoài Đức.

Năm 2018, bà Loan đầu tư 3,6 tỷ đồng cho một lô đất 120 m2 (tương đương 30 triệu đồng/m2), tại xã Vân Canh (Hoài Đức, Hà Nội), nằm sát mặt đường vành đai 3,5.

Sau 3 năm, giá trị của lô đất này đã tăng lên gấp đôi, khoảng 7,56 tỷ đồng, khoảng 63 triệu đồng/m2. Thậm chí, vào dịp trước Tết Nguyên đán Tân Sửu, đã có người trả vượt 65 triệu đồng/m2.

Theo dự đoán của bà Loan, trong vòng 2 - 5 năm tới, giá đất Hoài Đức vẫn sẽ tiếp tục tăng mạnh. Bởi 2 yếu tố, thứ nhất, Hoài Đức sẽ sớm được quy hoạch lên quận trong thời gian tới.

Thứ hai, ngoài đường vành đai 3,5, Hoài Đức còn nhiều dự án hạ tầng giao thông khác như Dự án mở rộng Quốc lộ 32, mở rộng tỉnh lộ 432, đường giao thông kết nối giữa Đại lộ Thăng Long với Quốc lộ 32;....

"Kết hợp 2 yếu tố này, có thể giá đất Hoài Đức sẽ đạt ngưỡng 100 triệu đồng/m2, trong 2 - 3 năm tới", bà Loan cho biết.

Thực tế cho thấy, mỗi khi có "tin đồn" về dự án hạ tầng mới, chắc chắn giới đầu tư bất động sản sẽ đổ xô đi gom đất, đầu cơ đất số lượng lớn. Ngay cả khi "tin đồn" chưa được xác thực, tình trạng này vẫn xảy ra.

Trao đổi với PV Báo Dân trí, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch câu lạc bộ bất động sản Hà Nội gọi đấy là xu hướng đầu tư "cầm đèn chạy trước ô tô".

Theo ông Điệp, xu hướng này mang lại vô vàn rủi ro cho nhà đầu tư. Không ít trường hợp, sau khi đầu tư, dự án có thay đổi, chỉnh sửa quy hoạch, có trường hợp hủy dự án hạ tầng, nếu nhà đầu tư đã lỡ rót vốn trước đó, chắc chắn sẽ thiệt hại.

Dù vậy, ông Điệp cho rằng: Trong đầu tư bất động sản, khi rót vốn vào các dự án có rủi ro cao, có thể lợi nhuận đem lại rất lớn, nhưng có thể "mất trắng". Do đó, xu hướng đầu tư "cầm đèn chạy trước ô tô" thường dành cho giới đầu tư có "máu liều".

Sở dĩ, xu hướng đầu tư "cầm đèn chạy trước ô tô" có thể mang lại lợi nhuận "khủng" cho nhà đầu tư, vì giá đất thời điểm đó vẫn là "tin đồn" vẫn thấp. Tuy nhiên, khi "tin đồn" được cơ quan quản lý Nhà nước xác nhận là "có" chắc chắn giá đất sẽ lên, như nếu mua đất thời điểm đó lợi nhuận khi bán ra sẽ không cao như trước.

"Hầu hết, "lướt sóng" hạ tầng ít khi bị lỗ, chỉ có lãi lớn. Nhưng cũng có một số trường hợp, đầu tư vội vàng, đầu tư theo tin đồn. Ví dụ như vụ Đồng Trúc chẳng hạn, chắc chắn sẽ bị lỗ. Do đó, theo tôi, nhà đầu tư nên rót vốn khi đã có quy hoạch chi tiết về hạ tầng, có thể giá sẽ cao hơn, nhưng an toàn hơn", ông Điệp chia sẻ.

Trong khi đó, nhiều chuyên gia bất động sản cũng cho rằng, đầu tư "ăn theo hạ tầng" giống như "con dao hai lưỡi". Nếu gặp may thì có thể lãi lớn, ngược lại nếu đó chỉ là tin đồn, "không rút chân nhanh" thì phải chấp nhận rủi ro nhìn giá đất rớt thê thảm. 

Đối với hình thức đầu tư này, đòi hỏi nhà đầu tư phải có kinh nghiệm, nên chú ý tới nguồn vốn tự có và nên lựa chọn các sản phẩm vừa túi tiền. Nhà đầu tư cần tránh việc sử dụng đòn bẩy tài chính, với tỷ lệ vượt quá 30% giá trị tài sản. Nếu vượt quá tỷ lệ này, nhà đầu tư sẽ vật lộn với các khoản lãi hàng tháng, như vậy việc đầu tư sẽ gánh nhiều rủi ro.