Luật Đất đai sửa đổi thông qua, thị trường bất động sản sẽ ra sao?

Nhiều áp lực được giảm tải

Ngay sau khi Luật Đất đai sửa đổi được Quốc hội thông qua ngày 18/1, tại một sự kiện do Bộ Xây dựng tổ chức, ông Lê Viết Hải - Phó chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình - nói cảm thấy nhiều áp lực được giảm tải khi các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng… đã được sửa đổi, thông qua.

"Tôi rất cảm kích về những nỗ lực của Chính phủ, Quốc hội đã giải quyết những vấn đề doanh nghiệp kêu khóc nhiều năm, quan tâm đến sự tồn vong của doanh nghiệp, chúng tôi rất trân trọng", ông Hải bày tỏ.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho rằng khi Luật Đất đai được thông qua, quá trình phục hồi của thị trường bất động sản sẽ có cơ hội được rút ngắn. Thị trường sẽ sớm bước sang giai đoạn bình thường mới.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), hoan nghênh Quốc hội đã biểu quyết thông qua Luật Đất đai để "thể chế hóa" Nghị quyết số 18 ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng.

Nguồn lực đất đai được quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất; đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, công bằng và ổn định xã hội; tạo động lực để nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao vào năm 2045. Thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, trở thành kênh phân bổ đất đai hợp lý, công bằng, hiệu quả.

Ông Châu điểm ra Luật Đất đai sửa đổi có nhiều điểm nhấn nổi bật như cho phép mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất. Từ đó, đất nông nghiệp được tạo điều kiện sử dụng hiệu quả hơn để cho ngành nông nghiệp ngày càng phát triển, tác động tích cực đến cả nền kinh tế và thị trường bất động sản trong quá trình đô thị hóa, phát triển các khu dân cư nông thôn.

Hiệp hội hoan nghênh Luật Đất đai sửa đổi đã bỏ khung giá đất và quy định bảng giá đất. Theo đó, bảng giá đất được xây dựng hằng năm và bảng giá đất lần đầu được công bố, áp dụng từ ngày 1/1/2026, được điều chỉnh từ ngày 1/1 của năm tiếp theo sẽ giúp cho bảng giá đất tiệm cận giá đất thị trường.

Luật Đất đai sửa đổi đã quy định cụ thể việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đối với đất sạch do Nhà nước tạo lập, hoặc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất đối với đất chưa giải phóng mặt bằng.

Điều này đảm bảo lợi ích của người sử dụng đất bị thu hồi đất được bồi thường theo đúng giá thị trường, được bố trí tái định cư theo hướng ưu tiên được tái định cư tại chỗ. Nhà đầu tư cũng biết rõ chi phí và thời gian thực hiện hoàn thành bồi thường giải phóng mặt bằng, được giao đất để thực hiện dự án, không còn xảy ra tình trạng đầu nậu núp bóng sau lưng chủ đất gây khó dễ cho nhà đầu tư.

Ông Châu cho rằng Luật Đất đai sửa đổi sẽ tạo điều kiện sử dụng đất rất thuận lợi để thúc đẩy hoạt động đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh (không bao gồm dự án nhà ở thương mại) như phát triển các dự án khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu nông nghiệp công nghệ cao, cụm công nghiệp, cơ sở sản xuất kinh doanh, thương mại, dịch vụ, du lịch, y tế, giáo dục, nghiên cứu khoa học, công viên, khu vui chơi giải trí…

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, nhận định Luật Đất đai sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua ngày 18/1/2024 và có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 sẽ có những tác động tích cực đến thị trường bất động sản.

Thứ nhất, giá đất sẽ tăng một cách bền vững bởi Luật Đất đai sửa đổi thúc đẩy việc định giá đất sát với mặt bằng giá của thị trường và nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Cụ thể, theo luật này, khung giá đất sẽ được bỏ. Điều đó sẽ nâng nền giá đất lên ở mức sát với thị trường, đảm bảo quyền lợi đền bù cho các đối tượng có đất nằm trong diện thu hồi.

Ngoài ra, Luật có quy định đất kết hợp sử dụng đa mục đích, chuyển đổi đất nông nghiệp góp phần tích tụ đất đai cho sản xuất; quyền cho thuê, liên doanh liên kết đối với đơn vị sự nghiệp công lập; nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp đối với đối tượng không phải là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp; mở rộng trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất… Tất cả những quy định này sẽ nâng cao hiệu quả sử dụng đất, góp phần tăng giá các loại đất từ đất nông nghiệp, đất phi thương mại.. từ đó gia tăng giá bất động sản nói chung.

Thứ hai, nguồn cung bất động sản sẽ được cải thiện. Một trong những lý do khiến nhiều dự án bị trì hoãn kéo dài là khó khăn trong khâu giải phóng mặt bằng do đền bù không thỏa đáng. Cơ chế định giá theo thực tế thị trường sẽ hỗ trợ quỹ đất được triển khai nhanh hơn.

Nếu như trước đây việc tiếp cận đất đai không được quy định rõ ràng thì hiện đã có các quy định cụ thể trong Luật Đất đai sửa đổi, xác định loại đất nào sử dụng cho thương mại, loại đất phục vụ nhu cầu nào thì phải qua đấu thầu, đấu giá. Khi các chủ đầu tư có phương thức, quy định rõ ràng hơn để tiếp cận quỹ đất, nguồn cung ra thị trường sẽ không còn khan hiếm như hiện tại.

Luật cũng có các quy định nhằm gia tăng cơ hội tiếp cận đất cho nhiều người dân hơn, bảo vệ đầy đủ hơn quyền lợi của người dân, bao gồm việc mở rộng phạm vi quyền sử dụng đất cho công dân Việt Nam, kể cả những người định cư, sinh sống ở nước ngoài; chính sách đất đai với đồng bào dân tộc thiểu số; quyền và lợi ích của người bị thu hồi đất, triển khai quy hoạch sử dụng đất; thủ tục hành chính, cấp giấy chứng nhận cho người dân, doanh nghiệp…

Theo ông Tuấn, trong năm nay, các chủ đầu tư sẽ tăng cường đẩy mạnh nguồn cung ra thị trường, vì nếu hiện tại thanh khoản của họ chậm lại thì sang năm sau sẽ không thu hồi được nhiều vốn. Nếu đợi đến 2025, khi Luật Đất đai sửa đổi chính thức có hiệu lực, chủ đầu tư chỉ được thu 5%, sau đó mất nhiều thời gian để hoàn thiện các nghĩa vụ tài chính, đủ điều kiện thì mới bán hàng ra được.

Ông Tuấn nêu nhiều đối tượng sẽ được hưởng lợi từ Luật Đất đai (sửa đổi). Các doanh nghiệp có cơ chế tốt hơn, quy định rõ ràng, cụ thể hơn để tiếp cận quỹ đất và phát triển dự án.

Người dân trong diện giải tỏa cũng được hưởng chế độ đền bù tốt hơn. Các đối tượng tiếp cận đất đai được mở rộng với nhiều cơ hội linh hoạt hơn và cơ chế giá hợp lý hơn, những trường hợp nào thu hồi đất được quy định rất rõ ràng trong Luật Đất đai, quy định đấu giá cũng được minh bạch công khai.

Bảo vệ lợi ích tối đa cho người dân

Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà - Công ty Luật SBLAW - thuộc Đoàn luật sư TP Hà Nội, Luật Đất đai sửa đổi có rất nhiều điều khoản được điều chỉnh theo hướng bảo vệ lợi ích tối đa cho người dân. Đây đều là những thay đổi đúng đắn, tích cực, góp phần giúp thị trường bất động sản phát triển công bằng, ổn định.

Việc thông qua Luật Đất đai sửa đổi có thể xem là một tín hiệu tích cực cũng như kỳ vọng vào sự phục hồi của thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, hành lang pháp lý được quy định chặt chẽ, phù hợp với thực tiễn sẽ mang lại cho các nhà đầu tư một khung pháp lý rõ ràng để có thể triển khai dự án mới trơn tru; giúp quản lý thị trường ổn định, minh bạch.

Luật sư Hà đánh giá, trong những năm qua, một số quy định chưa rõ ràng như phương thức xác định loại đất, dự án nào được giao đất; dự án nào phải thông qua đấu thầu, đấu giá, cơ chế xác định giá đất đấu thầu ra sao,... dẫn đến tình trạng các dự án khó tiếp cận đất đai.

Luật Đất đai sửa đổi khắc phục những hạn chế, quy định chi tiết các vấn đề vướng mắc phần nào giúp nguồn tiếp cận đất đai được mở ra. Từ đó doanh nghiệp sẽ có phương thức tiếp cận đất đai thuận lợi hơn.

Ngoài ra, luật cũng sẽ tạo một thị trường bất động sản cạnh tranh công bằng và ổn định khi việc tiếp cận đất đai được điều chỉnh theo hướng công khai, minh bạch. Những doanh nghiệp có kinh nghiệm, năng lực, lịch sử sử dụng đất hiệu quả sẽ nắm nhiều cơ hội, lợi thế hơn.

Cơ chế mới giảm thiểu tối đa quan hệ xin - cho sẽ góp phần tích cực, tạo môi trường cạnh tranh công bằng cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

 Dưới góc độ là người làm trong ngành, ông Nguyễn Hữu Thanh - Phó Tổng giám đốc & Tư vấn chiến lược Công ty Weland lại đánh giá sẽ không có những thay đổi trọng yếu đối với doanh nghiệp và thị trường bất động sản trong thời gian tới. Tác động của Luật Đất đai sửa đổi đến thị trường sẽ không quá tích cực. 

Ông Thanh cho biết nhiều nội dung trong Luật hiện nay được quy định chặt chẽ hơn như việc định giá đất, giải phóng mặt bằng... Dưới góc độ là các chủ đầu tư dự án, đây là điều không mấy tích cực.

Tuy nhiên, ông Thanh đánh giá việc Luật Đất đai sửa đổi quy định chặt chẽ như vậy sẽ giúp tránh được thất thoát tài nguyên khi không thông qua việc đất của Nhà nước cho thuê hàng năm được chuyển thành dự án nhà ở. 

Hiệp hội Bất động sản TPHCM thì nhận thấy, quy định bảng giá đất cũng làm gia tăng áp lực công việc cho các địa phương. Luật Đất đai sửa đổi quy định 4 phương pháp định giá đất gồm so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể. Nhưng trong trường hợp cần thiết phải quy định phương pháp định giá đất khác chưa được quy định.

Hiệp hội cho rằng cần nghiên cứu, xây dựng đề án thí điểm trình cấp có thẩm quyền để trình Quốc hội xem xét ban hành nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác quy định của Luật Đất đai.

Đặc biệt, Hiệp hội kiến nghị Quốc hội cho phép áp dụng ngay một số quy định của Luật Đất đai sửa đổi như các quy định về định giá đất, sử dụng đất để thực hiện dự án lấn biển, tháo gỡ các vướng mắc từ thực tiễn, nhất là việc cho phép áp dụng ngay các quy định về định giá đất.

Dù vậy, ông Đinh Minh Tuấn cũng nhận định không nên quá kỳ vọng việc thông qua Luật Đất đai sửa đổi này sẽ khiến cho thị trường phục hồi nhanh chóng vì sẽ có độ trễ khoảng 8-12 tháng để luật được được thẩm thấu và thực thi. Đó cũng là lý do Quốc hội thông qua sớm, để từ đây đến năm 2025, các bên tham gia thị trường cùng thảo luận, lĩnh hội và chuẩn bị áp dụng.