Luật đất đai: "Ách tắc" bồi thường, "điểm nghẽn" chuyển nhượng

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đã có văn bản kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ, Ban Kinh tế Trung ương, các Bộ ngành và lãnh đạo TPHCM về việc hoàn thiện cơ chế, chính sách, giải quyết một số vấn đề kinh tế trong chính sách và pháp luật đất đai.

Trong đó, HoREA đã nêu ra 10 hạn chế chủ yếu của hệ thống pháp luật đất đai làm giảm hiệu quả kinh tế đất và tài chính đất đai. Sau đây, Dân trí xin trích ra 5 hạn chế còn lại, sau khi đã đăng tải 5 hạn chế đầu tiên ở bài viết trước.

Theo HoREA, hạn chế thứ 6 của hệ thống pháp luật đất đai chính là việc ách tắc trong cơ chế bồi thường và tái định cư. 

Cụ thể, ở Mục 2, Chương VI, từ Điều 74 đến Điều 87 Luật Đất đai đã quy định cơ chế "Bồi thường về đất, hỗ trợ và tái định cư" nhưng trong quá trình thực thi đã bị ách tắc.

Đây là một “điểm nghẽn” dẫn đến thiếu quỹ đất phục vụ đầu tư phát triển và thiếu quỹ đất cho thị trường bất động sản. Để xử lý các dự án đã bồi thường dở dang, Khoản 60 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ đã đưa ra cơ chế để giải quyết "điểm nghẽn" của các dự án đã bồi thường dở dang trước ngày 15/7/2014 (ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực) nhưng trên thực tế vẫn chưa triển khai thực hiện được.

Hạn chế thứ 7, HoREA cho rằng, tại Khoản 1, Điều 68, Luật Đất đai 2013 đã đặt ra chế định "Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng; quản lý đất đã thu hồi" thuộc lọai hình "Tổ chức dịch vụ công về đất đai".

Khoản 2 Điều 5 Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã quy định "Tổ chức phát triển quỹ đất" là đơn vị sự nghiệp công, có chức năng tạo lập, phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất, tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất và thực hiện các dịch vụ khác", nhưng cho đến nay vẫn chưa phát huy được vai trò và hiệu quả như kỳ vọng.

"Tổ chức phát triển quỹ đất" vẫn chưa phải là đơn vị chủ lực để thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng theo quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, tạo lập quỹ đất phục vụ đầu tư phát triển.

Sau đó, "Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản" thực hiện đấu giá rộng rãi quỹ đất này để lựa chọn nhà đầu tư, để đảm bảo nguyên tắc "giá đất phù hợp với giá thị trường".

Như vậy, giá bồi thường giải phóng mặt bằng và đảm bảo quyền lợi tái định cư cho tất cả mọi người sử dụng đất trong cùng khu vực đều ngang bằng, tránh được tình trạng khiếu kiện đông người hiện nay, vì chênh lệch địa tô về giá trị đất đai đã thuộc về ngân sách Nhà nước phục vụ lợi ích cộng đồng xã hội.

Hạn chế thứ 8, HoREA cho rằng, việc chuyển nhượng dự án nhà ở đang là một điểm nghẽn của thị trường bất động sản do tại Khoản (1.b), Điều 194, Luật Đất đai quy định bên chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án nhà ở "khi đã có Giấy chứng nhận" và tại Khoản (1.c) Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định "Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có)".

Theo HoREA, quy định nói trên chưa hợp lý vì chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án nhà ở phải được coi là hoạt động kinh doanh bình thường của doanh nghiệp. Nhà nước vừa thu được thuế, vừa vẫn quản lý, kiểm soát được thị trường bất động sản.

Hạn chế thứ 9, Luật Đất đai 2013 chưa cho phép thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng ở nước ngoài. Tuy nhiên, theo HoREA thì quy định này cần sửa đổi vì không phù hợp với quy định của Luật Nhà ở 2014 đã cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Các doanh nghiệp vốn đầu tư nước ngoài (FDI) và người sử dụng đất cũng có nhu cầu thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng ở nước ngoài. 

Hạn chế thứ 10, HoREA cho rằng, thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản với thuế suất 2% trên giá trị hợp đồng (không thấp hơn giá sàn theo quy định pháp luật) được áp dụng đối với mọi trường hợp chuyển nhượng dù có lãi, hòa vốn hoặc lỗ đã trái tinh thần của Luật Thuế thu nhập (có lãi mới phải chịu thuế này), dẫn đến xu thế khai thấp giá bán, nhà nước thất thu và thị trường kém minh bạch.

Đại Việt – Công Quang