Luật chồng luật, doanh nghiệp bất động sản “kêu trời” vì pháp lý

Theo nhận định của nhiều chuyên gia tại báo cáo mới phát hành của Vietnam Report, tình hình thị trường bất động sản (BĐS) trong năm 2020 vẫn sẽ tiếp tục “trầm lắng”. Thị trường phải điều chỉnh dự báo triển vọng cho thị trường BĐS mà nguyên nhân cơ bản là Covid-19 làm nền kinh tế suy giảm cả cung và cầu với tâm lý phòng thủ xuất hiện.

Trước đây, dự báo thị trường BĐS theo kịch bản tốt, trung bình và khó; hiện tại tịnh tiến về phương án mức trung bình, khó và rất khó của năm 2020. Về tổng thể, phương án gọi suy giảm một chút vẫn là chủ đạo, ít có nguy cơ xảy ra khủng hoảng nhà đất. 

Cơ hội từ nguồn ngoại tệ “hồi hương tránh dịch”

Vietnam Report đánh giá, nhìn chung thị trường BĐS Việt Nam năm 2020 vẫn có nhiều cơ hội được hình thành từ nhiều yếu tố khác nhau.

Thứ nhất, những động thái của Chính phủ về chính sách - pháp lý, tiêu biểu như giải quyết những vướng mắc tồn đọng trong các dự án từ 2019 trở về trước, quy trình thủ tục được cải thiện thuận tiện hơn; những quy định chính thức về condotel - officetel; sự quyết liệt của chính quyền trung ương và địa phương trước những vi phạm.

Nhóm khảo sát cho rằng, những yếu tố này tạo động lực mới cho thị trường phát triển lành mạnh và hiệu quả hơn.

Ngoài ra, dù dịch bệnh COVID-19 là bất ngờ và chỉ có tác động trong ngắn hạn, nhưng Chính phủ đã có các biện pháp hỗ trợ kịp thời để thị trường BĐS có thể hồi phục tốt sau dịch bệnh với một loạt các chính sách ưu đãi được ban hành bao gồm giảm thuế, gia hạn nộp thuế, tiền thuê đất và gói hỗ trợ tín dụng cho người dân và doanh nghiệp chịu ảnh hưởng của dịch bệnh.

Bên cạnh đó, nguồn vốn FDI vào lĩnh vực bất động tiếp tục gia tăng. Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài, giải ngân vốn FDI năm 2019 vào Việt Nam đạt 38,02 tỷ USD, tăng 7,2% so với cùng kỳ năm 2018, lĩnh vực hoạt động kinh doanh BĐS đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư 3,88 tỷ USD, chiếm 10,2% tổng vốn đầu tư đăng ký.

Xu hướng hồi hương tránh dịch Covid-19 của kiều bào cũng được cho là yếu tố thúc đẩy thị trường BĐS trong năm nay.

Lượng kiều hối của Việt nam ba năm liên tiếp trong top 10 nước nhận kiều hối lớn nhất thế giới, với 16,7 tỷ USD trong năm 2019, 15,9 tỷ USD năm 2018 và 13,8 tỷ USD năm 2017 theo đường chính thức. Trong đó, hơn 20% lượng kiều hối dành cho lĩnh vực BĐS.

Giới chuyên gia nhận định, nếu Việt Nam tiếp tục kiểm soát dịch tốt như hiện nay và vượt qua dịch bệnh sẽ là điểm sáng an toàn về dịch tễ, kinh tế và chính trị, từ đó tạo niềm tin, thu hút kiều bào về nước đầu tư cũng như người nước ngoài đến sinh sống và làm việc khi lượng người về Việt Nam tránh dịch ngày càng tăng.

Chưa kể, Hiệp định thương mại tự do Việt Nam - Liên minh châu Âu (EVFTA) đã được thông qua trong tháng 2 và dự kiến sẽ có hiệu lực từ tháng 7/2020, sẽ thúc đẩy mạnh mẽ các lĩnh vực công nghiệp và xuất khẩu tại Việt Nam thông qua việc gỡ bỏ 99% thuế quan với hàng hóa, từ đó đối tượng nhóm khách thuê được mở rộng với sự gia tăng nhu cầu thuê từ các nhà sản xuất châu Âu.

Vietnam Report cũng lưu ý, việc cơ sở hạ tầng ngày càng được quan tâm đầu tư tại nhiều tỉnh thành tạo động lực thu hút nhà đầu tư BĐS. Dưới tác động của dịch Covid-19, đầu tư công được thúc đẩy cũng sẽ tạo cơ hội cho sự phát triển của ngành BĐS. Lấy ví dụ, trong năm 2020, TPHCM sẽ khởi công xây dựng 27 dự án giao thông, trong đó có nhiều dự án trọng điểm sẽ tạo cơ hội cho giá trị BĐS trong khu vực như bến xe miền Đông mới, cầu Thủ Thiêm 2… được nâng lên.

“Luật chồng luật” làm khó doanh nghiệp

Bên cạnh những cơ hội nêu trên, do nguồn cung mới không có sự đột biến và không quá dồi dào trong khi sức cầu vẫn cao, đặc biệt ở các phân khúc đất nền, căn hộ và việc thiếu nghiêm túc khi tuân thủ pháp luật của một số chủ đầu tư, đơn vị môi giới tiềm ẩn nhiều rủi ro và tác động tiêu cực đến tâm lý khách hàng. Đây sẽ là những thách thức rất lớn cho thị trường BĐS trong năm 2020.

Về vấn đề thủ tục hành chính, giấy tờ pháp lý, kết quả khảo sát của Vietnam Report chỉ ra 100% doanh nghiệp bất động sản (BĐS) cho rằng vấn đề thủ tục hành chính, giấy tờ pháp lý là một thách thức lớn nhất, làm giảm nguồn cung mới, mặc dù Chính phủ đã có những cải cách, đột phá nhưng vẫn chưa có nhiều thay đổi, dự án vẫn bị đình trệ do quy trình phê duyệt đất đai và giấy phép xây dựng bị kéo dài…

Vì vậy, trong năm 2020, nếu Chính phủ có những hành động quyết liệt nhằm tháo gỡ vấn đề thủ tục pháp lý, phê duyệt liên quan đến dự án, nguồn cung cho các dự án sẽ dồi dào hơn.

Trong khi đó, chính sách dành cho ngành BĐS còn nhiều bất cập, chưa đồng bộ cũng là một thách thức mà có tới 81,82% doanh nghiệp được khảo sát phản ánh.

Riêng ngành BĐS đang chịu tác động chi phối của nhiều luật: Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Quy hoạch, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu… Đặc biệt, xét những khía cạnh liên quan đến BĐS thì giữa một số luật lại có những điều gần như phủ định nhau, bên cạnh đó nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, những bất cập trong cơ chế chính sách chưa được bổ sung kịp thời. Điều này làm ảnh hưởng đến hiệu quả triển khai và quản lý các dự án BĐS.

Các chuyên gia trong khảo sát của Vietnam Report đánh giá thị trường BĐS năm 2020 sẽ khó có bước tiến, sự đột phá nếu những vấn đề về chính sách chưa được giải quyết.

Liên quan đến việc tiếp cận đất đai và công tác giải phóng mặt bằng, hiện nay, quỹ đất sạch tại các thành phố lớn ngày càng chật hẹp cùng với đó là công tác giải phóng mặt bằng còn chậm, kéo dài, điều này khiến cho các chủ đầu tư khó tiếp cận các khu đất lớn để triển khai các dự án, trong khi đây là yếu tố quan trọng quyết định đến thành công, tiến độ của dự án.

Vì vậy, 36,36% chủ đầu tư trong khảo sát của Vietnam Report cho rằng việc tiếp cận đất đai cho các dự án kinh doanh BĐS và công tác giải phóng mặt bằng vẫn là thách thức trong năm 2020.

Các chuyên gia và doanh nghiệp trong khảo sát của Vietnam Report cho rằng, sự chồng chéo về pháp lý và việc soát làm cho tình trạng phê duyệt dự án gần như không triển khai, số dự án được phê duyệt tại Hà Nội và TPHCM khá “nhỏ giọt”, số lượng dự án được phê duyệt chỉ bằng khoảng 20% so với các năm trước.

Cảnh báo rủi ro tiềm ẩn từ trái phiếu doanh nghiệp BĐS

Về vốn, năm 2019, Ngân hàng Nhà nước ban hành thông tư 22/2019/TT-NHNN siết chặt nguồn vốn cho vay vào BĐS, quy định các giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của ngân hàng, thay thế cho Thông tư 36 và có hiệu lực từ ngày 1/1/2020. Điều này ảnh hưởng nhất định đến thị trường BĐS nói chung, các nhà đầu tư và doanh nghiệp BĐS nói riêng.

Các chủ đầu tư phải linh hoạt và đa dạng nguồn vốn hơn để giảm bớt sự phụ thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng thông qua thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI)… Tuy nhiên không phải doanh nghiệp nào cũng có thể huy động đa dạng nguồn vốn, đặc biệt là các doanh nghiệp nhỏ và vừa.

Nhóm khảo sát đánh giá, hệ thống tài chính BĐS còn nhiều yếu kém, mặc dù đây là thị trường cần rất nhiều loại vốn khác nhau và là thị trường cần thu hút vốn mạnh nhất.

Hiện nay, tại Việt Nam chưa có tín dụng BĐS mà dùng tín dụng thương mại để cho vay BĐS với lãi suất cao từ 8% - 10%, mức vay ưu đãi từ 5% - 6%, trong khi đó tại các nước khác để phát triển BĐS, lãi suất được tính giao động 1% - 2%.

Đối với các nguồn vốn khác như cổ phiếu, trái phiếu vẫn chưa phát huy được hiệu quả, như kênh trái phiếu chỉ có một số ít doanh nghiệp lớn có thể phát hành vì hiện nay chưa nhiều người tin cậy vào các doanh nghiệp BĐS.

Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp BĐS có lãi suất trái phiếu lên đến 12 - 14%/năm, cao hơn mức lãi suất trái phiếu bình quân, dẫn đến tiềm ẩn rủi ro cho nhà đầu tư trái phiếu, nhất là nhà đầu tư cá nhân khi thị trường trái phiếu chưa thật sự minh bạch và doanh nghiệp gặp khó khăn khi đảm bảo lợi nhuận cam kết.

Mai Chi