Lợi nhuận buồn hé lộ "mùa đông khắc nghiệt" của doanh nghiệp bất động sản

"Mùa đông khắc nghiệt" là cụm từ được một công ty chứng khoán nhận định về ngành bất động sản dân cư trong một báo cáo gần đây khi các doanh nghiệp đối mặt nhiều thách thức từ lãi suất tăng, nguồn cung hạn chế đến áp lực nguồn vốn.

Kết quả kinh doanh quý IV/2022 của nhiều doanh nghiệp vừa công bố cho thấy rõ hơn điều này khi lợi nhuận các doanh nghiệp đồng loạt giảm mạnh so với cùng kỳ năm 2021.

Lợi nhuận giảm mạnh

Doanh nghiệp bất động sản có lợi nhuận trước thuế giảm mạnh nhất là Công ty Cổ phần Ngoại thương và Phát triển Đầu tư (Fideco - mã chứng khoán: FDC). Nếu quý IV/2021 công ty này lãi nhẹ 14 tỷ đồng thì quý vừa qua lỗ nặng tới 200 tỷ đồng (giảm 1.528%).

Mặc dù doanh thu của Fideco tăng nhẹ từ 3,4 tỷ đồng lên 4,5 tỷ đồng nhưng chi phí quản lý doanh nghiệp tăng đột biến từ 4,6 tỷ đồng lên 203,5 tỷ đồng, gấp 44 lần.

Theo giải trình, quý IV/2021 công ty này ghi nhận lãi thanh lý một số khoản đầu tư dài hạn, trong khi đó quý vừa qua không phát sinh. Ngoài ra, Fideco còn trích lập dự phòng phải thu khó đòi, trong khi quý IV/2021 không phát sinh. Dự phòng phải thu ngắn hạn tại thời điểm ngày 31/12/2021 là 12,9 tỷ đồng, còn tại thời điểm cuối quý IV/2022 tăng lên 199,2 tỷ đồng, chủ yếu do dự phòng khoản nợ xấu tại Công ty cổ phần Dệt may Liên Phương.

Một doanh nghiệp khác có lợi nhuận giảm mạnh là Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (Đất Xanh Group - mã chứng khoán: DXG). Quý IV/2021 công ty này lãi trước thuế 361 tỷ đồng thì quý IV/2022 lỗ 424 tỷ đồng.

Đất Xanh giải trình việc lợi nhuận chuyển từ lãi sang lỗ do tình hình khó khăn chung của thị trường bất động sản dẫn đến doanh số bán hàng ở mảng dịch vụ sụt giảm trong khi công ty chưa kịp ghi nhận doanh thu - lợi nhuận từ các dự án do công ty làm chủ đầu tư và đã triển khai bán hàng thành công.

Doanh thu bán hàng dịch vụ quý IV vừa qua còn chưa bằng một nửa cùng kỳ năm ngoái (1.016 tỷ đồng so với 2.293 tỷ đồng), trong đó giảm mạnh nhất là doanh thu từ bán căn hộ và đất nền.

Ngoài ra, doanh thu hoạt động tài chính giảm mạnh chỉ còn 34,4 tỷ đồng so với con số 259,7 tỷ đồng của năm trước đó. Trong khi đó, chi phí tài chính tăng 25%, chi phí lãi vay tăng gần gấp đôi từ 80 tỷ đồng lên 157,3 tỷ đồng.

Một doanh nghiệp bất động sản lớn khác là Công ty cổ phần Bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán: PDR) cũng lỗ nặng trong quý IV/2022. Cùng kỳ năm 2021 công ty này lãi trước thuế gần 1.000 tỷ đồng nhưng vừa qua lỗ tới 297 tỷ đồng.

Nguyên nhân bởi doanh thu trong quý IV chỉ đạt gần 15 tỷ đồng so với con số 1.229 tỷ đồng trước đó. Doanh thu chuyển nhượng đất, chuyển nhượng hàng hóa bất động sản không phát sinh trong quý vừa qua trong khi trước đó lên tới hàng nghìn tỷ đồng.

Mặc dù Phát Đạt cố gắng tăng doanh thu tài chính từ 2,5 tỷ đồng lên 16,4 tỷ đồng nhưng không thể bù đắp nổi chi phí tài chính tới 221 tỷ đồng (gấp 3 cùng kỳ), trong đó chi phí lãi vay tới 140 tỷ đồng, tăng gấp đôi.

Lãi nhờ... nghề tay trái

Một vài công ty bất động sản hiếm hoi ghi nhận tăng trưởng lợi nhuận trong quý IV/2022 bao gồm Công ty cổ phần Phát triển Bà Rịa - Vũng Tàu (Hodeco - mã chứng khoán: HDC), Công ty cổ phần Đạt Phương (mã chứng khoán: DPG), Công ty cổ phần Trung tâm hội chợ triển lãm Việt Nam (Triển lãm Giảng Võ - mã chứng khoán: VEF).

Doanh thu Hodeco trong quý IV/2022 giảm 60,32% do bối cảnh khó khăn chung của thị trường nhưng lợi nhuận trước thuế tăng 72%. Nguyên nhân là việc ghi nhận doanh thu tài chính từ lãi bán 5 triệu cổ phần của Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Giải trí Đại Dương Vũng Tàu. Nhờ vậy, doanh thu tài chính của công ty này tăng đột biến từ 2 tỷ đồng lên 255 tỷ đồng, gấp 127 lần.

Với Đạt Phương, doanh thu quý IV/2021 tăng nhẹ 8% so với năm 2021. Lợi nhuận trước thuế từ mức 159 tỷ đồng lên 169 tỷ đồng, tăng 7%.

Theo giải trình, kết quả kinh doanh khả quan do doanh thu và lợi nhuận mảng sản xuất điện tăng hơn so với cùng kỳ làm cho lợi nhuận tăng so với quý IV/2021.

Cụ thể, doanh thu kinh doanh bất động sản trong quý IV chỉ đạt 135 tỷ đồng, gần bằng 1/3 so với năm trước. Trong khi đó doanh thu hợp đồng xây dựng gấp 1,5 lần, doanh thu bán điện TP tăng 2% so với quý trước.

Tương tự, quý IV/2022, Triển lãm Giảng Võ chỉ đạt 247 triệu đồng doanh thu so với 3,6 tỷ đồng của cùng kỳ năm trước. Lãi trước thuế của doanh nghiệp này tăng 14% chủ yếu do doanh thu hoạt động tài chính tăng từ 114 tỷ đồng lên 132 tỷ đồng, nhờ lãi tiền gửi ngân hàng và tiền cho vay, đầu tư. Trong khi đó chi phí tài chính giảm từ 568 triệu đồng chỉ còn 45 triệu đồng.