Loạt chính sách, quy định sửa đổi sẽ tác động mạnh thị trường bất động sản

Minh bạch thông tin, chặn thổi giá, sốt đất

Bộ Xây dựng đang trình Chính phủ sửa đổi Nghị định 117 về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.

Theo đó, Nghị định sửa đổi lần này nhằm khắc phục những tồn tại, vướng mắc trong xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản trong thời qua, hướng tới công khai minh bạch các thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.

Cụ thể, sẽ có những quy định các địa phương cung cấp thông tin liên thông từ địa phương lên Bộ được kịp thời và chính xác hơn. Ngoài ra điểm đáng chú ý của hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản là tối thiểu sẽ có những thông tin về quy hoạch dự án, dự án đủ điều kiện được bán...

Bên cạnh đó, việc sửa đổi Nghị định còn nhằm mục đích cung cấp thông tin một cách cơ bản, kịp thời, chính thống không chỉ trong cơ quan quản lý nhà nước từ địa phương đến Trung ương mà còn cung cấp thông tin cho khách hàng, người dân những thông tin liên thông thị trường.

Theo thông tin từ lãnh đạo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), hiện Chính phủ đã lấy ý kiến các thành viên Chính phủ, Bộ Xây dựng cũng đã có báo cáo giải trình ý kiến các thành viên Chính phủ trong tháng 12/2021. Với quyết tâm của Chính phủ, dự kiến trong 1-2 tháng tới có thể ban hành. Sau khi ban hành, Bộ Xây dựng sẽ tổ chức tập huấn để triển khai hệ thống thông tin tại địa phương.

Thực tế cho thấy, Nghị định 117 đã ban hành từ năm 2015 nhưng đến nay chưa đáp ứng được yêu cầu, thậm chí có nhiều thông tin rất khó cập nhật, phức tạp... Sau nhiều năm, đến nay mới có 15 địa phương hoàn thành việc xây dựng hệ thống thông tin.

Trong khi đó, việc thiếu thông tin rõ ràng về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với các dự án đang hoặc chuẩn bị triển khai, tính pháp lý của dự án dẫn đến tình trạng nhiễu loạn. Mạng lưới cò mồi lợi dụng thông tin chưa rõ ràng, kích giá, thổi giá, tạo sốt ảo…

Tăng gấp đôi mức phạt với loạt vi phạm về xây dựng, bất động sản

Những đề xuất đáng chú ý này được Thanh tra Bộ Xây dựng đưa ra tại dự thảo Nghị định thay thế Nghị định số 139/2017 của Chính phủ. Dự thảo Nghị định bao gồm 89 điều, chia thành 7 chương, bao gồm 70 nhóm hành vi vi phạm trong các lĩnh vực quản lý Nhà nước của Bộ Xây dựng.

Một trong những điểm mới đáng chú ý của dự thảo đó là điều chỉnh mức phạt theo hướng tăng 1,5 - 2 lần so với mức phạt đã quy định tại Nghị định 139.

Đặc biệt xử phạt tăng nặng đối với một số hành vi, nhóm hành vi vi phạm quy định về điều chỉnh quy hoạch xây dựng, trật tự xây dựng, kinh doanh bất động sản, quản lý sử dụng nhà chung cư.

Cụ thể theo đề xuất được đưa ra tại dự thảo, đối với vi phạm trật tự xây dựng sẽ xử phạt kịch khung 1 tỷ đồng, buộc phá dỡ công trình xây dựng vi phạm, áp dụng hình thức xử phạt bổ sung tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính đối với trường hợp tổ chức, cá nhân cố tình tiếp tục vi phạm.

Dự thảo đã điều chỉnh các quy định nhằm kiểm soát chặt chẽ từ khâu lập, điều chỉnh quy hoạch, khảo sát xây dựng, thiết kế, thi công xây dựng, giám sát, lựa chọn nhà thầu cho đến nghiệm thu, bàn giao công trình vào khai thác sử dụng.

Vi phạm quy định về trật tự xây dựng (Điều 15 tại dự thảo) là một trong những nội dung được rất nhiều địa phương quan tâm. Đối với nhóm hành vi này, Thanh tra Bộ Xây dựng đã đề xuất điều chỉnh theo hướng phân tách hành vi theo quy mô công trình để xử phạt cho phù hợp, đồng thời tăng mức phạt. Đặc biệt việc tái phạm theo đề xuất tại dự thảo, sẽ bị xử phạt đến 1 tỷ đồng (đối với công trình có yêu cầu phải lập dự án đầu tư). Ngoài hình thức xử phạt bằng tiền, trong nhiều trường hợp còn bị tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng, tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính.

Gỡ khó dự án thương mại vướng về đất

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 9 luật, trong đó có Luật Đầu tư, Luật Nhà ở vừa được Quốc hội thông qua tại kỳ họp bất thường lần thứ nhất. Luật sẽ chính thức có hiệu lực từ 1/3 năm nay.

Trong dự án luật này, tại Điều 4 của Luật quy định rõ về việc sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 của Luật Nhà ở. Đây cũng là điểm nhận được nhiều quan tâm từ phía cộng đồng doanh nghiệp bất động sản thời gian qua.

Cụ thể, nội dung này được sửa đổi theo hướng như sau:

"1. Có quyền sử dụng đất hợp pháp thuộc một trong các trường hợp quy định tại điểm a, điểm b khoản này mà việc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ trường hợp thuộc diện Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và các trường hợp thu hồi khác theo quy định của pháp luật:

a) Có quyền sử dụng đất ở;

b) Có quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải là đất ở đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư".

Việc sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở vẫn sẽ theo hướng không bổ sung hình thức sử dụng đất không phải là đất ở làm dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại vì vấn đề này theo cơ quan thẩm tra, cần được đánh giá tác động kỹ.

Như vậy có thể thấy quy định làm rõ hơn việc công nhận chủ đầu tư đối với các dự án đất hỗn hợp. Tuy nhiên, Luật vẫn chưa quy định về việc công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với chủ đầu tư có quyền sử dụng đất 100% là đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.

Theo chuyên gia, điều này có thể hạn chế các dự án bất động sản nhà ở tiềm năng trong tương lai. Trong khi đó, nhiều đại biểu lo ngại nếu không siết chặt theo hướng như vậy dễ dẫn đến tình trạng đua nhau mua gom đất nông nghiệp để làm dự án nhà ở.

Chủ đầu tư sắp "hết cửa" om quỹ bảo trì

Qua một loạt cuộc thanh tra về quỹ bảo trì, năm 2021, Thanh tra Bộ Xây dựng đã phát hiện ra 26 hành vi vi phạm và qua đó đưa ra nhiều kiến nghị mới để xử lý triệt để vấn đề "nóng" này.

Cụ thể cơ quan này đã phát hiện ra có 26 hành vi vi phạm hành chính trong công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư.

Trong số này có 3/26 hành vi đã quy định nhưng mức xử phạt thấp thiếu tính răn đe được đề xuất xử phạt "kịch khung" 300 triệu đồng/hành vi. Còn lại 23/26 hành vi chưa quy định tại Nghị định số 139/2017 của Chính phủ. 

Về phía chủ đầu tư, có 15 hành vi vi phạm. Trong đó có 12 hành vi vi phạm chưa được quy định tại Nghị định số 139 như: Không mở tài khoản hoặc chậm mở tài khoản kinh phí bảo trì bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư; Không thông tin về tài khoản phần sở hữu chung nhà chung cư trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hoặc phần diện tích khác của nhà chung cư;

Không có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án biết về tên tài khoản, số tài khoản đã mở, tên tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản và kỳ hạn gửi tiền kinh phí bảo trì; Không gửi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư dưới hình thức có kỳ hạn tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam.

Không đóng hoặc đóng không đầy đủ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư đối với diện tích căn hộ, phần diện tích khác mà chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua vào tài khoản đã lập theo quy định tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng; tính toán sai kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư so với quy định; Không công khai, minh bạch việc sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định…

Sửa đổi nhiều quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản

Bộ Xây dựng đã đề xuất Chính phủ cho sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 vì một số quy định luật mang tính nguyên tắc, chung chung, chưa rõ ràng.

Theo Bộ Xây dựng, việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản sẽ tập trung giải quyết, hoàn thiện 9 nhóm chính sách lớn. Đó là các quy định chung về áp dụng luật và các nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản, các loại bất động sản đưa vào kinh doanh, các hành vi bị cấm.

Quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở và công trình xây dựng có sẵn; về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; hoàn thiện quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án bất động sản; về chuyển nhượng dự án bất động sản; hoàn thiện quy định về môi giới bất động sản; các quy định về kinh doanh sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản; xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản; quy định về quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản.

Đáng chú ý, trong lần sửa đổi này, Bộ Xây dựng đề xuất việc buộc các chủ đầu tư dự án bất động sản phải kinh doanh qua sàn để hoàn thiện cơ chế phòng, chống rửa tiền và tài trợ khủng bố ở Việt Nam, tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh lành mạnh.

Quy định này hiện đang gây tranh cãi giữa các nhà phát triển bất động sản và các công ty môi giới, các sàn giao dịch bất động sản. Nhiều ý kiến đồng tình song nhiều đề nghị bỏ quy định này vì lo ngại sẽ kéo chi phí, làm tăng thêm giá bán nhà.