Lo ngại giá nhà chỉ tăng, doanh nghiệp băn khoăn về cách định giá đất

Tại tọa đàm "Định giá đất: Đúng và đủ" do báo Thanh Niên tổ chức sáng nay (14/6), lãnh đạo nhiều doanh nghiệp, chuyên gia bày tỏ băn khoăn, nêu bất cập trong cách định giá đất.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) - nêu ước tính TPHCM còn hơn 58.000 căn hộ chưa được cấp sổ hồng. Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là "tắc" định giá đất.

Theo ông Châu, Nghị định 44/2014 của Chính phủ quy định về giá đất đã quy định các phương pháp định giá đất. Tuy nhiên thực tế, các tiêu chí để thực hiện định giá đất bị vướng, chủ yếu là phương pháp thặng dư, dẫn đến một số cán bộ viên chức có liên quan vướng vào vòng lao lý, doanh nghiệp cũng bị vướng. Doanh nghiệp đều muốn quy định phải dễ hiểu, dễ làm.

Ông Trần Quốc Dũng - Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh - nói một trong những khúc mắc  hiện nay là tiền sử dụng đất chiếm cấu phần rất đáng kể trong bảng kê giá đầu vào để xây dựng giá thành bất động sản. Khi tính tiền đất quá cao, cộng với các loại chi phí của doanh nghiệp không được tính đủ sẽ khiến chi phí phát triển dự án bị đội lên cao. Từ đó, giá nhà chỉ có tăng, không thể giảm, bất chấp nhiều nỗ lực của các bên.

Ông Dũng đề xuất cần hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp trong cách tính tiền sử dụng đất. Tiền sử dụng đất cần được tính toán hợp lý mới giải quyết được bài toán giá đất phù hợp với giá thị trường.

Ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng giám đốc Công ty Lê Thành - nêu tiền sử dụng đất, chi phí thực tế khi doanh nghiệp phát triển đất làm dự án bị bỏ quên trong dự thảo Nghị định quy định về giá đất, hướng dẫn thi hành luật Đất đai 2024 dự kiến có hiệu lực vào đầu tháng 8 tới.

Theo ông Nghĩa, tiền sử dụng đất phải đóng được tính bằng tổng doanh thu trừ cho tổng chi phí và lợi nhuận định mức. Tuy nhiên, cơ quan Nhà nước luôn muốn doanh thu ở mức lớn nhất, chi phí thấp nhất để ra tiền sử dụng đất lên cao nhất. Ngược lại, doanh nghiệp lại chứng minh chi phí hợp lệ, doanh thu phù hợp, từ đó nảy sinh mâu thuẫn.

Ngoài ra, ông Nghĩa còn đề cập với nhà ở xã hội, doanh nghiệp tự tìm đất và bồi thường. Đất đó không được tính vào giá thành vì nhà ở xã hội do Nhà nước cấp. Doanh nghiệp bồi thường xong, nhà nước sẽ trả lại tiền cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, tiền bồi thường  chờ hoài không được trả, kéo dài từ năm này qua năm khác, gây thiệt hại cho chủ đầu tư.

Lắng nghe ý kiến từ chuyên gia và doanh nghiệp, ông Nguyễn Đắc Nhẫn - Phó vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường - thừa nhận trong quá trình sửa đổi Nghị định, dù đã rất cố gắng nhưng vẫn còn tồn tại nhiều quy định bất cập.

Đơn cử, quá trình tính giá đất vẫn còn tình trạng lúng túng trong việc chọn phương pháp định giá. Cùng với đó, lực lượng thực hiện cũng còn hạn chế cả về số lượng và chất lượng. Các đơn vị tư vấn không dám làm vì cơ sở dữ liệu yếu, nhân lực mỏng... dẫn đến kết quả cuối cùng không mang tính khách quan, trung thực.

Theo ông Nhẫn, trong quá trình xây dựng Dự thảo Nghị định quy định về giá đất, hướng dẫn thi hành luật Đất đai 2024, Bộ Tài nguyên - Môi trường đã đồng hành cùng các bộ, ngành như Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng... Quan điểm chung là sẽ cố gắng tiếp thu các ý kiến góp ý từ doanh nghiệp, các chuyên gia, địa phương... nhằm xử lý các vấn đề đang tồn tại.

Phương pháp định giá đất đã được đưa vào luật, cụ thể trường hợp nào áp dụng phương pháp nào, điều kiện nào... giúp các đơn vị không còn lúng túng. Các số liệu đầu vào, chất lượng, tính trung thực, đầy đủ... cũng được hướng dẫn đầy đủ.

Đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng nhấn mạnh rất trăn trở về vấn đề định giá đất. Bởi nếu định giá đất không đúng, không đủ sẽ kéo theo những hậu quả lớn cho doanh nghiệp, nhà nước và cả xã hội. Do đó, đơn vị này sẽ tiếp tục tiếp thu các ý kiến đóng góp để xây dựng được hệ thống chính sách thông thoáng, đồng bộ.