Lộ kẽ hở dẫn đến tình trạng phân lô bán nền tràn lan gây sốt ảo

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng tại Hội nghị phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững ngày 14/7, một số địa phương có hiện tượng tách thửa, phân lô bán nền không đúng quy định, không phù hợp quy hoạch, thiếu hạ tầng nhưng chưa được kiểm tra, xử lý kiên quyết.

Bộ Xây dựng cho biết, việc chia, tách thửa đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Theo đó, Luật Đất đai năm 2013 (Điều 143, Điều 144) chỉ cho phép "UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị" và đã không cho phép tách thửa đối với "từng loại đất" hoặc các loại "đất nông nghiệp hoặc đất khác không phải là đất ở".

Cụ thể, tại Điều 143 của Luật Đất đai đã quy định chặt chẽ các căn cứ để tách thửa đất ở tại nông thôn như: Căn cứ vào quỹ đất của địa phương; căn cứ vào quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở; phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.

Điều 144 của Luật Đất đai cũng quy định chặt chẽ các căn cứ để tách thửa đất ở tại đô thị như: Căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất; căn cứ quy hoạch xây dựng đô thị; căn cứ quỹ đất của địa phương; hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.

Trong khi đó, các Nghị định cũng đã quy định về trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất; diện tích tối thiểu được tách thửa theo đó UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.

"Theo đó, việc phân lô, bán nền quyền sử dụng đất đã giúp cho người dân có điều kiện cải thiện nhà ở qua đó cũng góp phần tạo nên sự đa dạng cho các sản phẩm bất động sản và góp phần tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản", Bộ Xây dựng cho biết.

Bên cạnh đó, theo Bộ Xây dựng, các quy định chia, tách thửa đất, chuyển mục đích sử dụng đất của pháp luật về đất đai cũng đã bộc lộ những hạn chế như: Nghị định số 43 đã không có quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất; chỉ quy định trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất.

Đến năm 2017, Nghị định 01/2017 mới bổ sung Điều 43d Nghị định 43 cho phép UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất. Sau đó, Nghị định 148/2020/NĐ-CP mới bổ sung Điều 75a Nghị định 43/2014/NĐ-CP giao cho UBND cấp tỉnh quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất.

Bộ Xây dựng nhận xét, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền trong thời gian qua còn có một số tồn tại, bất cập. Điều này cho thấy một số địa phương chưa thật sát sao, quyết liệt trong việc lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhất là việc điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất "có nơi, có lúc còn tùy tiện".

Cũng theo Bộ này, việc thực hiện chia, tách thửa đất đối với các loại đất bao gồm cả đất nông nghiệp, đất khác không phải là đất ở, cộng thêm công tác quản lý Nhà nước chưa thật chặt chẽ, chưa thật hiệu quả (nhất là ở cấp cơ sở).

Đây là nguyên nhân dẫn đến tình trạng lợi dụng để "hô biến" các lô đất nông nghiệp, phân lô bán nền tràn lan, gây ra các cơn "sốt ảo" giá đất, phá vỡ quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng tác động xấu đến sự phát triển ổn định, lành mạnh của thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng nêu rõ.

Tại phiên chất vấn tại kỳ họp thứ 3 Quốc hội, đại biểu Quốc hội cũng nêu tình trạng san ủi đất lâm nghiệp, đất đồi núi không phù hợp với quy hoạch để phân lô, sang nhượng trái phép diễn ra rất phức tạp tại nhiều địa phương.

Trả lời đại biểu, Phó Thủ tướng Phạm Bình Minh thừa nhận có tình trạng nói trên tại các địa phương. Việc này, theo lãnh đạo Chính phủ, có nhiều nguyên nhân như lợi nhuận lớn từ việc chiếm dụng đất đai, giá trị quyền sử dụng đất tăng lên sau khi chuyển đổi mục đích.

Cũng theo Phó Thủ tướng, có sự yếu kém trong buông lỏng quản lý của chính quyền các địa phương, công tác lập và tổ chức thực hiện quy hoạch chưa đúng và chưa được kiểm tra, giám sát, các quy hoạch chuyên ngành của địa phương cũng không liên thông và thống nhất, đồng bộ.