Liên tục bỏ cọc đất ở Thủ Thiêm: Liệu có thêm doanh nghiệp tháo chạy?

Xáo động nhà đầu tư thực

Chiều qua (8/2), Cục Thuế TPHCM chính thức xác nhận việc Công ty TNHH Đầu tư Phát triển và Thương mại Bình Minh có văn bản gửi đến các cơ quan liên quan về việc xin bỏ cọc lô đất 3-9 khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP Thủ Đức, TPHCM). Trước đây, doanh nghiệp này đã vượt qua 140 lượt gọi giá với 13 doanh nghiệp khác để trúng đấu giá lô đất với số tiền 5.026 tỷ đồng - gấp 6,9 lần so với giá khởi điểm. 

Trước đó, đầu tháng 1 năm nay, Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã rút lui khỏi lô đất 3-12 - lô đất có giá trúng cao gấp 8,3 lần giá khởi điểm, trung bình mỗi m2 lên tới 2,45 tỷ đồng, gây chấn động dư luận.

Như vậy, đến ngày 8/2, đã có 2 trong số 4 doanh nghiệp trúng đấu giá đất ở khu đô thị mới Thủ Thiêm cùng phiên đấu giá ngày 10/12/2021 chính thức xin bỏ cọc hoặc bỏ cọc. Trong khi đó, 2 doanh nghiệp còn lại là Công ty Cổ phần Dream Republic và Công ty Cổ phần Sheen Mega vẫn chưa nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá được công nhận trúng đấu giá trong phiên ngày 10/12/2021 theo quy định. 

Trao đổi với Dân trí, ông Trần Xuân Lượng, Tiến sĩ chuyên ngành bất động sản - Đại học Kinh tế Quốc dân - đánh giá, việc doanh nghiệp liên tục bỏ cọc đấu giá đất ở Thủ Thiêm là hiệu ứng domino. Hiệu ứng này đang ảnh hưởng xấu tới nhà đầu tư thật, tạo ra nhiều hệ lụy cho thị trường, không chỉ ở Thủ Thiêm và các khu vực lân cận khác.

Theo TS. Trần Xuân Lượng, việc phán xét ai là "đấu thật", ai "đấu ảo", khó có thể đánh giá những nhà đầu tư bỏ cọc tiếp theo là có chủ ý hay không. Bởi thông tin Tân Hoàng Minh bỏ cọc đấu giá ở Thủ Thiêm trước đó đã tạo ra những xáo động tới những nhà đầu tư xung quanh và hệ lụy cho thị trường bất động sản. 

"Việc Tân Hoàng Minh bỏ cọc rõ ràng dẫn theo nhiều hệ lụy. Nhiều doanh nghiệp đi đấu giá để tìm kiếm lợi nhuận trong ngắn hạn đương nhiên họ sẽ tiếp tục bỏ cọc theo. Và cả khi nhà đầu tư có tầm nhìn xa, "đấu thật" thì cũng bị hoang mang, bị ảnh hưởng, phải đánh giá lại phương án kinh doanh, thậm chí là chấp nhận bỏ cọc" ông Lượng nói. 

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - rõ ràng cuộc đấu giá này kết thúc với giá khá bất thường.

"Đây được coi là cuộc chơi của những doanh nghiệp không nhằm mục đích ở cuộc đấu giá này, mà hướng tới nhiều mục tiêu khác, tạo ra hệ lụy không hay cho thị trường. Thực tế, ngay sau cuộc đấu giá thành công, thị trường đã "nổi sóng", gây bất ổn cho thị trường bất động sản", ông nói. 

Ông Đính cũng cho rằng, nếu không xử lý vụ việc một cách nghiêm túc sẽ có những tiền lệ không hay và những cuộc đấu giá không minh bạch, không trung thực lại tiếp tục diễn ra. Trong đó, cách tốt nhất để hạn chế những tiền lệ không tốt từ các cuộc đấu giá cao bất thường thì chế tài hữu hiệu nhất là cần đánh mạnh vào nghĩa vụ người tham gia đấu giá khi trúng.  

Kiểm soát năng lực doanh nghiệp tham gia đấu giá

Trước lo ngại việc bỏ cọc đấu giá liên tục sẽ tạo thành tiền lệ xấu, không ít chuyên gia cho rằng, cần phải có biện pháp, quy định ràng buộc chặt hơn trách nhiệm, năng lực doanh nghiệp tham gia đấu giá.

TS. Trần Xuân Lượng cho rằng, bất động sản là "hàng hóa đặc biệt", có giá trị lớn và mang tính xã hội cao. Do đó, đối với hoạt động đấu giá đất đai, Nhà nước cần có quy định bổ sung, chứ không để tình trạng "thích thì mua, không thích thì bỏ". "Nếu doanh nghiệp bỏ cọc, ngoài việc mất cọc thì hình thức bổ sung là ghi hồ sơ lịch sử đấu giá, hoặc xử phạt bổ sung. Cá biệt, nếu xuất hiện những dấu hiệu thổi giá, làm méo mó thị trường thì có thể quy phạt hình sự…", ông Lượng nêu. 

Đánh giá về quy định người tham giá đấu giá sẽ chỉ phải đặt cọc từ 20% giá khởi điểm, TS. Trần Xuân Lượng cho rằng, mức đặt cọc này là phù hợp. Bởi lẽ đối với sản phẩm khác là bình thường, nhưng 20% giá trị bất động sản sẽ là rất lớn.

Tuy nhiên, theo vị chuyên gia này, ngoài số tiền đặt cọc phải nộp, cần có những quy định ràng buộc đối với doanh nghiệp tham gia đấu giá. Trong đó, việc thẩm định hồ sơ, năng lực, kinh nghiệm, lịch sử đấu giá của doanh nghiệp tham gia đấu giá, đặc biệt là thẩm định năng lực về tài chính, nguồn huy động vốn, kinh nghiệm đầu tư các dự án tương tự… nhằm hạn chế thấp nhất hoặc loại bỏ các doanh nghiệp "quân xanh, quân đỏ". Đồng thời yêu cầu doanh nghiệp đấu giá cam kết trách nhiệm, nhằm nâng cao trách nhiệm cộng đồng, trách nhiệm xã hội, đạo đức kinh doanh, văn hóa kinh doanh của doanh nghiệp đó.

Đồng quan điểm  trên, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) - đề nghị quy định cụ thể về điều kiện nhà đầu tư có "năng lực tài chính" và "không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai" để tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị.

Bởi, theo ông Châu, việc yêu cầu nhà đầu tư có văn bản cam kết để chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư có tính hình thức và lỏng lẻo, nên rất cần thiết xem xét sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản 2016 để quy định chặt chẽ điều kiện nhà đầu tư tham gia đấu giá phải có năng lực tài chính và không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai, không để xảy ra tình trạng bất hợp lý đối với nhà đầu tư chỉ nộp "tiền đặt trước" với giá trị thấp, nhưng trả giá trúng đấu giá với giá trị cao hơn rất nhiều lần.

"Điển hình là trường hợp đấu giá lô 3-9, Công ty Bình Minh nộp "tiền đặt trước" 145,6 tỷ đồng, nhưng giá trúng đấu giá lên đến 4.026 tỷ đồng, gấp 27,6 lần số "tiền đặt trước"; hoặc tương tự như đấu giá lô 3-12, Công ty Ngôi sao Việt nộp "tiền đặt trước" 588,4 tỷ đồng, nhưng giá trúng đấu giá lên đến 24.500 tỷ đồng, gấp 41,6 lần số "tiền đặt trước", ông Châu dẫn chứng.