Làm gì với miếng đất công méo mó chắn ngang cửa nhà?

Tại TPHCM, sau khi làm đường hoặc các dự án công cộng, nhiều miếng đất nhỏ hẹp với diện tích chỉ vài m2 xuất hiện. Các miếng đất này hoặc bị bỏ trống sau quá trình giải phóng mặt bằng, hoặc bị méo mó dị dạng. Với diện tích nhỏ, các miếng đất không đủ điều kiện để xây dựng hoặc tách thửa, vì vậy không được sử dụng, dẫn đến lãng phí tài nguyên đất đai.

Hơn nữa, tình trạng sở hữu không rõ ràng hoặc tranh chấp về quyền sử dụng đất đối với nhiều miếng đất nhỏ hẹp đã làm cho việc quản lý và sử dụng đất trở nên phức tạp hơn. Việc xác định ai là chủ sở hữu thực sự hoặc quyền sử dụng đất trở nên mơ hồ, dẫn đến sự không rõ ràng và xung đột trong việc thực hiện các dự án phát triển và quản lý đô thị.

Để giải quyết vấn đề này, UBND TPHCM vừa ban hành quy định liên quan đến việc sử dụng các khu đất có diện tích nhỏ hẹp. Đối với các thửa đất nhỏ hẹp có diện tích, kích thước, hình dạng không đủ tiêu chuẩn, UBND cấp huyện chủ trì, phối hợp với UBND cấp xã sẽ thực hiện kiểm tra tình trạng thực tế của các thửa đất này và so sánh với hồ sơ pháp lý liên quan để xác định các thửa đất thuộc loại này.

Việc kiểm tra này sẽ diễn ra ngay sau khi quy định có hiệu lực, định kỳ sau mỗi 6 tháng sẽ có cuộc rà soát và lập danh mục các thửa đất nhỏ hẹp. Các thông tin liên quan đến danh mục này sẽ được công bố công khai và thông báo cho người sử dụng đất liền kề để họ có ý kiến về việc sử dụng các thửa đất nhỏ hẹp này cho mục đích công cộng hoặc cho thuê.

Đối với việc giao đất hoặc cho thuê đất trong trường hợp của các thửa đất nhỏ hẹp, các quy định, tiêu chí và nguyên tắc được quy định tại Nghị định số 48 năm 2020 sẽ được áp dụng. Thời hạn sử dụng đất của các thửa đất nhỏ hẹp sẽ được xác định phù hợp với thời hạn sử dụng của thửa đất mà người sử dụng đất liền kề đang sử dụng.

Bà Mai Thanh Thảo - Phó giám đốc Bộ phận Ngân hàng & Dịch vụ Doanh nghiệp Savills Việt Nam - cho rằng đây là một cách quản lý hợp lý, giúp tránh thất thoát, lãng phí tài sản Nhà nước và có lợi cho người dân.

Bà khuyến khích việc ưu tiên sử dụng các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý vào mục đích công cộng. Nếu diện tích dư đủ nhiều, Nhà nước có thể phát triển thành mảng cây xanh, hoặc làm sân tập thể dục nhỏ có lắp thiết bị bổ trợ, hoặc làm tủ sách thiếu nhi - sân sinh hoạt cộng đồng... giao cho chính quyền địa phương quản lý để đảm bảo công trình xanh-sạch-đẹp.

Trường hợp không sử dụng được vào mục đích công cộng, bà Thảo cho rằng TPHCM nên thực hiện việc giao đất có thu tiền sử dụng đất với giá quyền sử dụng đất tiệm cận mức giá thị trường cho người sử dụng đất liền kề.

Thực tế, nhiều trường hợp đất dôi dư tọa lạc vị trí phía trước và làm hạn chế khả năng tiếp cận của thửa đất liền kề. Nên, nhu cầu sử dụng phần đất dôi dư này của người sử dụng đất liền kề là khá cao.

Bên cạnh đó, bà Thảo cũng khuyến nghị việc xác định mức giá giao đất nên được thực hiện khách quan bởi các công ty tư vấn thẩm định giá uy tín trên thị trường. Tuy nhiên, sau khi được Nhà nước giao đất, người sử dụng đất liền kề phải thực hiện ngay thủ tục hợp thửa đất theo quy định.

Nếu cần thiết, Nhà nước phải có các biện pháp ngăn chặn việc chuyển nhượng lại sang tên đổi chủ sau khi được giao đất nhỏ hẹp này nhằm hạn chế việc tồn tại đất "siêu nhỏ", nhà "siêu mỏng" có diện tích, kích thước hình dạng không đủ tiêu chuẩn quy định được phép tách thửa hay xây dựng. Nhà nước cũng có thể thực hiện thu hồi đất nếu phát hiện hành vi mua bán lại đất "đầu thừa, đuôi thẹo" không đúng quy định.

Chuyên gia này nhấn mạnh chính quyền địa phương nên hạn chế việc cho thuê những mảnh đất nhỏ hẹp. Lý do, việc cho thuê đất có thể phát sinh tranh chấp, khiếu kiện về đất đai, khó thu hồi đất nếu người sử dụng đất liền kề thực hiện chuyển nhượng bất động sản mà người mua tương lai không được biết về việc thuê đất này.  

Một trường hợp khác có thể xảy ra là người sử dụng đất liền kề cho thuê lại đất với mục đích sử dụng khác không phải để ở, hoặc xây dựng công trình kiên cố trên diện tích đất hợp thửa hoặc làm tài sản thế chấp.

Bà Thảo còn chỉ ra một bất cập cần chú ý. Nếu phần đất "đầu thừa đuôi thẹo" có hình dạng không vuông vắn, không đẹp thì người sử dụng liền kề sẽ cân nhắc về việc có nên mua lại để hợp thửa phần đất này không. Khi đó, nếu phần đất này không có người mua thì cần quy định giao việc quản lý cho chính quyền địa phương hoặc xem xét làm văn phòng khu phố hoặc làm chốt bảo vệ dân phòng, tăng cường đảm bảo an ninh trật tự và mất mỹ quan đô thị.