Khối tài sản lãng quên, bỏ hoang cuối làng bỗng dưng được giá

Gần 10 năm trước, trong cơn sốt đất Ba Vì, chị Đỗ Ngọc Hoa cũng mua mảnh đất 15 sào ở Vân Hoà với giá đến 180 triệu đồng/sào. Nhưng rồi, qua cơn sốt giá có lúc xuống thấp 60 triệu đồng/sào mà chẳng ai mua. Xác định bỏ quên để cỏ mọc um tùm, coi như của để dành lâu dài, nào ngờ gần đây đất sốt, miếng đất giờ đã có sổ, lại mở đường bê tông được trả giá 360 triệu đồng/sào. Tính ra chị lại có khối tài sản lớn.

Đua nhau săn đất ven đô

Từ đầu năm 2020 đến nay, khu vực phía Tây dọc trục Láng - Hòa Lạc được xem là điểm nóng. Không ngồi chờ hết dịch, nhà giàu Hà Nội đang đổ tiền săn đất giá rẻ. Mấy tháng nay, ông Hùng (một nhân viên môi giới nhà đất tại huyện Ba Vì) liên tục nhận được điện thoại tư vấn mua đất. Ông cho hay, có tuần cao điểm một ngày có 2-3 đoàn đi khảo sát tìm mua đất. Nhiều nhà đầu tư sẵn sàng đặt cọc để mua dù mức giá hiện lên khá cao.

Ông Hùng chia sẻ, nhu cầu mua đất tại các thôn, xã ở Ba Vì gần đây tăng mạnh. Người mua chủ yếu để đầu tư, tuy nhiên so với thời điểm sốt cách đây chục năm, thị trường có nhiều thay đổi. Người mua cẩn trọng hơn trong việc đánh giá tiềm năng và không tăng giá mạnh.

“Nhiều mảnh đất bỏ hoang cả năm không ai hỏi thì nay bỗng nhiên có giá. Vừa có thông tin đã có 2-3 người đặt cọc giao dịch”, ông nói. Các khu vực như Yên Bài, Vân Hoà đang được nhiều người mua săn lùng.

Khu vực Thạch Thất từng thành điểm nóng của thị trường. Tại khu vực xã Đồng Trúc (huyện Thạch Thất), dòng người nườm nượp kéo về xem đất, đông như trẩy hội, hoạt động chào bán diễn ra rầm rộ. Ô tô xếp thành hàng dài từ phía đầu làng. Nhiều người ăn mặc lịch sự đứng thành từng tốp chỉ trỏ về phía những khu đất. Trên tay cầm sổ đỏ hoặc bản sao, sơ đồ lô đất.

Giá đất tại đây tăng chóng mặt từng ngày. Chỉ trong 1 tuần, giá đất bị thổi lên gấp 3-4 lần. Có những lô đất giá từ 4-5 triệu đồng/m2, chỉ sau 4-5 ngày được đẩy lên gấp đôi, thậm chí có những ô tới 21 triệu đồng/m2.

Các khu vực gần Hà Nội hơn như Hoài Đức, Đông Anh, Thanh Trì, giá đất cũng tăng. Chị Nguyễn Loan, môi giới nhà đất tại huyện Hoài Đức, cho biết, ngay tại trung tâm xã, đa phần là thuần dân sinh, không có khu vui chơi, đường vào trung tâm xã hai ô tô tránh nhau còn khó, nhà cửa trong xóm làng san sát, không gian chật hẹp,... thế nhưng giá đất lại khá cao, hơn cả một số đô thị trong huyện.

Đất ở xã Đức Thượng đã tăng giá từ cuối năm 2019, tại trục đường trung tâm xã đã vào khoảng 38-40 triệu đồng/m2. Khu vực đối diện khu đô thị Kim Chung - Di Trạch, giá đất khu tập thể đã lên tới 65 triệu đồng/m2.

Còn ở Thanh Trì, đất phân lô tại Ngũ Hiệp, Tứ Hiệp rao bán ở mức 55-65 triệu đồng/m2, trong khi đầu năm 2018, giá đất ở đây chỉ 30-40 triệu đồng/m2. Đất ở Cầu Bươu kể từ khi có Khu đô thị mới Cầu Bươu đã tăng từ 25 lên 30 triệu đồng/m2.

Nhà giàu “găm hàng”

Chia sẻ về lượng giao dịch thời gian qua, ông Tuấn - chủ một sàn môi giới tại Thạch Thất - nhận xét lượng giao dịch từ đầu năm có tăng nhưng không đột biến. Đặc biệt, ngay thời điểm dịch vẫn có giao dịch.

"Khách mua loại hình nhà đất này chủ yếu là giới nhà giàu. Họ xác định găm đất đầu tư lâu dài, chờ tăng giá. Họ chủ yếu mua bằng nguồn tiền dư dả, vốn tự có nên ít bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh", ông cho hay.

Các nhà đầu tư địa ốc lâu năm đều cho rằng, hoạt động đầu tư bất động sản, nhất là đất nền luôn có đặc thù riêng. Tâm lý chung ai cũng muốn mua trước với giá rẻ và bán sau cùng với giá thị trường để có khả năng sinh lời cao nhất.

Theo ghi nhận của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản tại Hà Nội xuất hiện nghịch lý khi giá đất trong một số dự án được đầu tư cơ sở hạ tầng hàng chục năm vẫn loanh quanh ngưỡng 30-40 triệu đồng/m2, nhưng đất trong làng xóm không được đầu tư cơ sở hạ tầng tương xứng đô thị đã có giá chào bán từ 20-30 triệu đồng /m2.

Đáng chú ý, do khan hiếm nguồn hàng chính thống, giá căn hộ các phân khúc đều đang ở ngưỡng trần nên nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ tìm và khai phá những thị trường mới ở vùng nông thôn như Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Hòa Lạc,... Đây là những địa phương có chủ trương phát triển thành quận, có sự quan tâm nghiên cứu đầu tư của những nhà phát triển bất động sản lớn, có công bố quy hoạch cho sự phát triển đô thị.

Cũng với đó, hiện tượng các nhà đầu tư xuất hiện tại các vùng nông thôn đã làm cho đất đai làng trên xóm dưới sôi động, nhộn nhịp. Giá đất được đẩy lên cao nhanh chóng mặt. Có những nơi vài năm trước ngưỡng giá trong làng chỉ vài trăm nghìn, nay đã lên đến vài triệu, vài chục triệu đồng/m2. Thậm chí đất vườn, đất ruộng cũng được đẩy lên vài triệu đồng/m2.

Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao CBRE - cho rằng, phân khúc nhà gắn liền với đất được nhiều nhà đầu tư quan tâm. Tại khu vực ven đô có sự làn sóng đầu tư nhất định do nhà đầu tư kỳ vọng thay đổi của hạ tầng, dự án mới được quy hoạch, nhà đầu tư tên tuổi lớn đang chuẩn bị vào đầu tư xây dựng phát triển.

“Khu vực như vậy, xảy ra tình trạng đầu cơ, đầu tư ngắn hạn dẫn tới giá tăng trưởng đột biến. Khu vực phía Tây Hà Nội hạ tầng hoàn thiện, tuyến đường được thông mở ra những dự án gắn liền với đất có sự tăng trưởng về giá. Thị trường đang khá nóng, tăng giá 20-30%”, bà An nói.

Ông Nguyễn Văn Đính, Hiệp hội Môi giới BĐS khuyên các nhà đầu tư nhỏ lẻ cần cẩn trọng, tỉnh táo và có tầm nhìn dài hạn khi lựa chọn đầu tư đất nền. Theo đó, cần xem xét kỹ vị trí đầu tư, chủ đầu tư và yếu tố pháp lý trước khi đưa ra quyết định đầu tư, không đầu tư theo đám đông.

“Trong khi trong làng thiếu giá trị sống nhưng có giá từ 33 triệu đồng/m2, còn tại các khu đô thị đầu tư bài bản giá cũng chỉ từ 30 triệu đồng/m3, liệu có tương xứng?”, ông Đính đặt vấn đề.

Xu hướng nhà đầu tư tìm mua đất thổ cư các huyện ven đô Hà Nội, khu vực có sự tăng trưởng mạnh mẽ về quy hoạch đang trở thành kênh đầu tư "chắc ăn" trong mắt nhà đầu tư ở thời điểm thị trường có nhiều biến động. Các chuyên gia khuyến cáo, trước khi tiến hành giao dịch trong thời điểm nhạy cảm, người mua đất cần cân nhắc nhiều yếu tố vì nguy cơ mất tiền thậm chí thua lỗ là rất cao.