Khát tiền, doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc ồ ạt sáp nhập

Trong khi đó, những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh hơn sẵn sàng khai thác thị trường vốn để dồn tiền mua lại một số tài sản giảm giá của họ.

Theo ông Raymond Cheng, nhà phân tích của CGS-CIMB Securities tại Hồng Kông, số lượng thương vụ M&A và giá trị giao dịch trong phân khúc quản lý bất động sản sẽ tăng ít nhất từ 20 đến 30% mỗi năm. Riêng trong năm ngoái, tổng giá trị của các thương vụ đã tăng hơn gấp 4 lần so với năm 2020 khi các nhà phát triển gặp khó khăn bán vội bán vàng để có tiền trả nợ.

"Cơn khát" tiền mặt cũng thể hiện rõ trên thị trường vốn, đặc biệt giữa những doanh nghiệp có sức khỏe tài chính lành mạnh hơn.

Cuối tuần trước, Longfor Group Holdings đã công bố kế hoạch niêm yết riêng đơn vị Longfor Intelligent Living trên thị trường chứng khoán Hồng Kông. Trước đó, vào tháng 11, China Vanke cũng cho biết sẽ thành lập và niêm yết đơn vị quản lý bất động sản Onewo Space-tech Service lên sàn Hồng Kông.

Khi thị trường bất động sản Trung Quốc rơi vào cuộc khủng hoảng thanh khoản và doanh số sụt giảm kỷ lục, việc tăng tốc thanh lý căn hộ và chào bán cổ phần ra công chúng đóng vai trò là nguồn tiền quan trọng cho các nhà phát triển bất động sản đang ngập trong nợ nần như Evergrande và R&F Properties.

Trong khi đó, các đơn vị bất động sản từng được định giá cao đang được các nhà đầu tư theo dõi sát sao khi giá trị cổ phiếu của họ giảm xuống còn một nửa vào cuối năm 2021.

"Các đợt IPO trong năm nay có thể bắt nguồn từ sự bùng nổ của ngành quản lý bất động sản trong những năm qua nhờ được hỗ trợ về mặt chính sách", ông Tang Xiaochen, giám đốc bộ phận quản lý tài sản của Công ty tư vấn Thông tin Bất động sản Trung Quốc (CRIC), nói và cho rằng các nhà phát triển niêm yết các công ty con cũng là một cách để huy động vốn.

Theo ông, áp lực hợp nhất gia tăng cũng kích thích các nhà phát triển có tiềm lực tài chính mạnh hơn tăng cường tham gia vào hoạt động mua bán, sáp nhập để bảo vệ vị thế của họ trên thị trường. Nhiều công ty gặp vấn đề thanh khoản đã phải vội vàng rao bán các công ty con khi các kênh huy động tài chính và tái cấp vốn bị hạn chế do doanh số giảm và chính sách nghiêm ngặt từ chính phủ.

Dữ liệu từ CRIC cho thấy, có ít nhất 150 thương vụ M&A như thế diễn ra trong năm ngoái với tổng giá trị khoảng 40 tỷ nhân dân tệ (6,3 tỷ USD), trong đó số lượng các giao dịch có giá trị lớn tăng cao. Việc mua lại R&F Property Services trị giá 10 tỷ nhân dân tệ của Country Garden Services là thương vụ đơn lẻ lớn nhất trong lịch sử của ngành.

Năm 2021 cũng là năm chứng kiến số đơn đăng ký IPO của các nhà quản lý bất động sản cũng tăng lên mức cao kỷ lục lên 34 đợt so với 19 đợt trong năm 2020 và 9 đợt trong năm trước đó.

Trong khi đó, giá cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản trên thị trường chứng khoán cũng gây thất vọng. Theo dữ liệu của Bloomberg, chỉ số quản lý và dịch vụ bất động sản Hang Seng, theo dõi 30 doanh nghiệp niêm yết lớn nhất trong lĩnh vực này, đã giảm 85% sau khi chỉ số này được đưa vào tháng 4 năm ngoái.

Mặc dù định giá sẽ không như ý trong bối cảnh niềm tin của nhà đầu tư vào lĩnh vực này thấp, nhưng những công ty bất động sản chất lượng cao như Vanke và Longfor đang nhắm đến việc mở rộng mức độ lựa chọn tài chính và thúc đẩy tăng trưởng cho các công ty con.

"Điều đó có nghĩa họ cần tiền để mở rộng danh mục đầu tư và chuẩn bị cho các đợt bùng nổ M&A sắp tới", ông Cheng nói và hy vọng giá trị thị trường của Longfor Intelligent Living sẽ đạt 10 tỷ USD, dựa trên mức P/E là 26.

Theo dự báo của ông Cheng, thu nhập trên mỗi cổ phiếu trong lĩnh vực quản lý bất động sản sẽ vào khoảng 20-30 lần trong 3-5 năm tới do các đơn vị này ngày càng có khả năng tách ra khỏi các nhà phát triển.

"Các phương thức mua bán và sáp nhập sẽ trở nên linh hoạt hơn, nhiều khả năng các nhà phát triển sẽ giữ một lượng cổ phần nhất định tại các đơn vị quản lý bất động sản để duy trì vị thế của mình trong lĩnh vực này", ông Tang nói.