iMoney: Tâm lý chờ bắt đáy còn đúng với thị trường bất động sản cuối năm?

Tháng cuối năm, thị trường bất động sản đua xả hàng. Nhiều trường hợp nhà đầu tư giảm giá 15-20% do tắc tài chính. Trước đó, từ tháng 10, một số chủ đầu tư cũng tung chiết khấu cao 35-45%. Các dự án mở bán trong 2 tháng gần đây đều tung khuyến mại giá trị hàng trăm triệu đồng trên thị trường sơ cấp.

Nhiều bất động sản ngân hàng siết nợ cuối năm cũng cần thanh lý, hay trên các chợ bất động sản trực tuyến, môi giới chào hàng giảm giá cắt lỗ…

Liệu có nên bắt đáy bất động sản giai đoạn này? Tâm lý chờ bắt đáy còn đúng với thị trường hiện tại? Sử dụng đòn bẩy tài chính trong giai đoạn này sẽ đối mặt với áp lực ra sao? 

Dưới đây là lời tư vấn của ông Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh Tế - Tài chính - Bất động sản tại Dat Xanh Services: 

Cuối năm, nhiều thông tin cho thấy thị trường bất động sản có vẻ đang tạo đáy. Tuy nhiên, thị trường đã tạo đáy chưa không phải là câu hỏi mà nhà đầu tư nên đưa ra. Câu hỏi cần quan tâm là bất động sản nào có tiềm năng dài hạn để khai thác.

Nên bỏ tâm lý chờ bắt đáy bất động sản dịp cuối năm. Nhiều nhà đầu tư đang sai khi dùng phương pháp đầu tư chứng khoán để áp dụng sang kênh bất động sản. Cổ phiếu tốt giảm giá có thể là thời cơ, nhưng khi một bất động sản giảm giá, nhà đầu tư phải đặt câu hỏi xem tại sao lại như vậy.

Rất khó để xác định bất động sản rẻ. Thực tế, chỉ có khái niệm bất động sản hạ giá. Thông thường, bất động sản này rơi vào các tình huống không thể giao dịch ngay, không hoàn công được, tranh chấp, kiện tụng, cầm cố... hoặc lỗi quy hoạch. Nếu mua sản phẩm đó và gọi là bắt đáy thì nhà đầu tư có khả năng sẽ phải "ôm" lâu dài do không thoát được hàng.

Những dự án được chiết khấu quá cao cũng có tính rủi ro và pháp lý không an toàn. Điều này sẽ ảnh hưởng đến tính thanh khoản. Nhà đầu tư cần xem kỹ dự án trong dài hạn trước đó chứ không chỉ chờ thời điểm cuối năm bắt đáy. 

Những dự án tốt, tính thanh khoản cao gần như không giảm giá dịp cuối năm bởi khả năng sinh lời cao. Chẳng hạn, nhà chung cư hiện là sản phẩm cho thuê được, giá có thể không tăng nhưng sẽ không giảm, hoặc giảm không nhiều. Nhà đầu tư không nên bắt đáy mà cần tìm cơ hội đầu tư với những sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền bền vững trong tương lai.

Thị trường tài chính có thể tiếp tục khó khăn trong năm 2023 nhưng vẫn luôn tồn tại cơ hội cho các nhà đầu tư giữ tiền mặt biết nắm bắt thời cơ "săn hàng". Trong quý I, II năm tới, nhiều chủ đầu tư có thể sẽ phải ra hàng để thu hồi tiền.

Tuy nhiên, đó là câu chuyện tương lai, cần phải chờ những giải pháp của Chính phủ với thị trường bất động sản mới có thể nhận định chính xác. 

Nhà đầu tư có thể lưu ý đến những biến số sẽ tác động đến diễn biến thị trường bất động sản năm sau. Trước hết là vấn đề dòng tiền từ hệ thống ngân hàng và thị trường chứng khoán, trái phiếu hiện tại. Nếu dòng tiền tiếp tục tắc, không khơi thông vốn sẽ tác động mạnh nhất đến thị trường bất động sản trong năm 2023. Hiện nhiều chủ đầu tư không ra được hàng nên không tiếp tục phát triển dự án. Điều đó có nghĩa nguồn cung càng hạn chế. Khi đó, giá bất động sản sẽ không giảm nhiều, giảm sâu.

Ngoài ra, các tín hiệu từ Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed), việc sửa Luật Đất đai... cũng là những biến số cần lưu ý.

Nếu vẫn quyết định rót tiền vào bất động sản giai đoạn này, cần lưu ý:

• Tham khảo tư vấn của chuyên gia, môi giới uy tín, công ty thẩm định… Song song đó, phải tự mình tìm hiểu kỹ thị trường mà sẽ tham gia đầu tư.
• Không "đánh bắt xa bờ" mà đầu tư những khu vực bản thân hiểu rõ. Thị trường có nhiều rủi ro, những thứ không nhìn thấy, sờ, nắm được thì cần cảnh giác.
• Lãi suất ngân hàng càng về cuối năm càng tăng nên lưu ý việc dùng đòn bẩy tài chính. Thực tế, đòn bẩy tài chính là con dao 2 lưỡi. Đòn bẩy vẫn có những lợi thế nhất định, nhất là khi tiền mất giá mà khoản vay của mình vẫn giữ nguyên.
• Nhà đầu tư không dùng đòn bẩy tài chính là tốt nhất. Tuy nhiên, không phải ai đứng trước cơ hội tốt cũng có đủ số tiền lớn. Khi đó, cần dùng đòn bẩy tài chính với tỷ lệ phù hợp, khoảng dưới 50% giá trị bất động sản, không nên quá ngưỡng này.

Cơ hội sẽ đến với nhà đầu tư bám trụ thị trường bền bỉ qua nhiều giai đoạn thăng trầm, đọc được chu kỳ lên xuống, có sẵn nguồn lực, không tham lam, lướt sóng bất động sản… Tuy nhiên, nhóm này không nhiều. Nếu đầu tư, cần chuẩn bị nguồn lực, dôi dư tiền mặt để có nhiều cơ hội chọn mua các sản phẩm có hiệu quả khai thác.