Hết thời hét giá 5-6 triệu đồng/m2, mặt bằng "đất vàng" giờ vật vã ra sao?

Kinh doanh gặp khó, tổng mức bán lẻ đi xuống

Chủ một căn liền kề tại khu Mỗ Lao, Hà Đông (Hà Nội) chưa kịp mừng thì đã phải thất vọng vì người thuê thông báo bỏ ý định thuê. Đợt dịch Covid-19 bùng phát lần thứ 4 khiến vị khách định "chốt" nhưng sau đó lại ngần ngại và hoãn việc mở cửa hàng kinh doanh cà phê.

Tấm biển cho thuê căn liền kề này đã treo ròng rã nhiều tháng và nay lại tiếp tục treo lên không biết đến bao giờ. Trong khi đó, một shop quần áo thời trang trên khu Cầu Giấy vừa thông báo sẽ chuyển địa điểm về một căn hộ chung cư tại đường Lê Văn Lương, chỉ bán online để tiết kiệm tiền mặt bằng, vượt qua giai đoạn khó khăn này.

Báo cáo vừa công bố của Bộ Công Thương cho thấy, dịch Covid-19 diễn biến phức tạp ở một số địa phương làm ảnh hưởng tiêu cực tới hoạt động thương mại, dịch vụ trong tháng 5, nhiều cơ sở lưu trú, ăn uống, lữ hành phải tạm đóng cửa.

Theo đó, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng tháng 5 ước tính đạt 393.600 tỷ đồng, giảm 3,1% so với tháng trước và giảm 1% so với cùng kỳ năm trước.

Thực tế ghi nhận, nhiều quán ăn và quán cà phê ở Hà Nội tiếp tục mở cửa nhưng vì chỉ cho bán mang về nên số lượng ít hơn rất nhiều. Trước tình hình kinh doanh khó khăn, một số người có ý định mở cửa hàng phải tạm thời dừng lại "nghe ngóng". Chính điều đó khiến bất động sản bán lẻ rơi vào tình trạng ế ẩm.

Dạo quanh một loạt các tuyến đường vốn là "đất vàng", vốn kinh doanh sầm uất thì nay đìu hiu như Kim Mã, Chùa Bộc, các khu phố cổ gần bờ Hồ…

"Đợt dịch trước tôi đã giảm 50% tháng tiền nhà cho bên thuê mặt bằng, đợt dịch này họ lại đòi giảm tiếp vì thất thu. Tôi đang cân nhắc giảm thêm đợt này nhưng thực sự những người có mặt bằng như chúng tôi cũng rất khó. Bỏ ra để mua nhà rất lớn để mua nhà, giờ dịch khó khăn chỉ mong có khách thuê để đỡ bị bỏ trống" - một chủ nhà hiện đang có mặt bằng cho thuê làm quán cà phê chia sẻ.

Theo Savills, tính tới thời điểm hiện tại, mặt bằng nhà phố thương mại đã đóng cửa nhiều, các trung tâm thương mại phải chấp nhận câu chuyện giảm giá thuê, shophouse ở khu vực trung tâm và các trục đường chính cũng đối mặt với tình trạng đóng cửa hoặc chuyển đổi mô hình kinh doanh. Giá thuê mặt bằng tiếp tục được điều chỉnh.

Thống kê của Savills cho biết, trên thực tế, tốc độ giảm giá thuê bán lẻ tại các trung tâm thương mại chậm hơn so với nhà phố do tiềm lực tài chính của khách thuê tốt hơn.

Nhà phố Hoàn Kiếm từng cho thuê được 200 - 250 USD/m2

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại Savills Hà Nội cho biết: Ở thời điểm trước dịch, yếu tố vị trí thuận tiện và trung tâm đã giúp các chủ cửa hàng mặt phố dễ dàng hút khách, nhất là khách du lịch. Nhờ đó có được mức kinh doanh và tăng trưởng ổn định. Giai đoạn trong dịch Covid-19, các đợt giãn cách xã hội đã thúc đẩy quá trình tham gia vào thương mại điện tử của nhiều chủ kinh doanh. Do đó, nhu cầu thuê mặt bằng giảm đi đáng kể.

"Nhiều chủ mặt bằng ban đầu không giảm giá thuê, hoặc chỉ giảm rất ít, thì cuối cùng cũng phải chấp nhận xuống giá 20-30%, thậm chí 50% nhưng vẫn "mỏi mắt" tìm khách thuê. Nếu dịch Covid-19 tiếp tục diễn biến phức tạp, thì cảnh đìu hiu của thị trường mặt bằng nhà phố sẽ tiếp diễn", bà Minh nhận định.

Đánh giá về biện pháp thích ứng với dịch bệnh qua các giai đoạn khác nhau, bà Hoàng Nguyệt Minh cho rằng các chủ mặt bằng bán lẻ (bao gồm shophouse, các bên cho thuê trung tâm thương mại, các sàn khối đế của chung cư, tòa nhà thương mại) cần có những điều chỉnh linh động và thực tế.

Cụ thể, với shophouse và các cửa hàng bán lẻ mặt phố, các chủ mặt bằng nên điều chỉnh lại mức giá cho thuê và tiến độ thanh toán hợp lý, thay vì cho thuê "một mình một giá và một tiến độ thanh toán". Thường có những trường hợp tiến độ thanh toán lên đến 6 tháng/lần hay một năm/lần do nhu cầu của khách thuê theo các mặt bằng bán lẻ khá cao.

Song với tình hình kinh doanh hiện nay của các hãng bán lẻ, chuyên gia cho rằng việc tồn đọng vốn do chi trả cho thuê mặt bằng quá dài cũng là một trong những yếu tố khiến khách thuê không thể chi trả, không thể duy trì được mức giá cũ, và cũng không theo được tiến độ chi trả như trong điều kiện trước đây.

Không chỉ khổ vì dịch, mặt bằng bán lẻ truyền thống trước đó đã phải đối mặt với nhiều khó khăn. Trên thế giới, trong vòng 5 năm trở lại đây, khi phát triển thương mại điện tử, các hãng bán lẻ từ cà phê, nhà hàng ăn uống, thời trang trung - cao cấp… phải đóng cửa rất nhiều.

Ở Việt Nam trong giai đoạn này, thị trường cho thuê đã bắt đầu điều chỉnh lại về giá trị thực tế của các chuỗi bán lẻ.

"Theo đó, mặt bằng không còn là "át chủ bài" của bán lẻ mà các doanh nghiệp kinh doanh sẽ phải suy tính kỹ hơn các chiến lược kinh doanh để giảm chi phí, gia tăng hiệu quả" - chuyên gia Savills nhận định.

Tại Hà Nội, Hoàn Kiếm là khu vực đang đạt giá thuê bán lẻ cao nhất, đặc biệt là các vị trí nhà phố thì giá thuê mặt bằng có thể lên đến 80-100 USD/m2 (khoảng 1,8-2,3 triệu đồng/m2), thậm chí lên đến 200-250 USD/m2 (từ 4,6 - 5,8 triệu đồng/m2).

Savills dự báo, sau khi chịu tác động của dịch Covid-19, thị trường bắt đầu cân bằng lại, các nhãn hàng có mức độ tăng trưởng ổn định vẫn có thể đảm bảo được giá thuê cũ; giá thuê trung bình của thị trường bán lẻ Hà Nội trong thời gian tới sẽ duy trì ở mức 40-50USD/m2 đối với các mặt bằng tầng một.