Hệ số điều chỉnh giá đất tăng, ngân sách vẫn có nguy cơ... “thất thu”

Hiện nay, khi giao dịch mua bán nhà đất thì người dân thường phải đóng 2 khoản phí gồm: phí trước bạ (0,5%) và thuế thu nhập cá nhân (2%) trên tổng giá trị chuyển nhượng.

Nếu giá trị chuyển nhượng cao hơn khung giá đất hiện hành thì phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân vẫn giữ nguyên. Nếu giá trị chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng khung giá đất hiện hành thì sẽ nhân thêm với hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K).

Mới đây, UBND TPHCM đã trình HĐND thành phố phương án tăng hệ số K trên địa bàn.

Theo đó, UBND thành phố đề xuất áp dụng hệ số K năm 2019 tăng bình quân 0,4 lần (tức 40%) so với hệ số năm 2018 (cao nhất là 2,1 lần và thấp nhất là 1,1 lần) ở tất cả các nhóm và khu vực khi tính tiền sử dụng đất.

Trong đó, hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy chứng nhận chuyển mục đích sử dụng đất vượt hạn mức thì đề xuất áp dụng hệ số K bằng 1,5 lần bảng giá đất.

Đất kinh doanh dịch vụ, thương mại, văn phòng cho thuê... được đề xuất hệ số từ 1,7 - 2,5 lần; đất sản xuất công nghiệp, xây dựng kết cấu hạ tầng... được đề xuất từ 1,5 - 1,7 lần.

Theo UBND TPHCM, hiện giá đất để tính bồi thường hỗ trợ tái định cư cao gấp 4,75 lần bảng giá đất năm 2018 mà thành phố quy định. Riêng giá chuyển nhượng theo kê khai để đóng lệ phí trước bạ từ các hợp đồng chuyển nhượng của người dân cao hơn 3 lần so với bảng giá đất.

Giá đất chuyển nhượng trên thị trường hiện cao hơn từ 4 đến 6 lần so với bảng giá đất. Do đó, điều chỉnh hệ số K cho phù hợp thực tế là cần thiết.

Tuy nhiên, theo Cục Thuế TPHCM thì nhiều người không kê khai giá trị thật khi chuyển nhượng nhà đất, thậm chí còn thấp hơn mức giá quy định hiện hành để không phải đóng nhiều tiền thuế và phí, dù giá trị thực tế mà người dân giao dịch cao hơn rất nhiều. Vì vậy, khi hệ số K tăng, người nộp thuế, phí sẽ phải nộp cao hơn nhưng cũng không đúng giá trị thật, làm thất thu ngân sách. 

Đại diện một số doanh nghiệp bất động sản tại TPHCM cho biết, việc tăng hệ số K theo diễn biến thị trường là hợp lý nhưng không nên tăng quá cao. Hệ số K bình quân nên tăng khoảng 30% trở lại đối với khu vực nội thành. Tại khu vực ngoại thành, hệ số K chỉ nên tăng nhẹ từ 10 – 15% nhằm khuyến khích giãn dân ra các khu vực xa hơn.

Hiện nay, các thỏa thuận, giao dịch dân sự rất khó giám sát nên Nhà nước cũng cần có mức tính tương đối để người nộp thuế chấp nhận mà Nhà nước không bị thất thoát.

Cũng theo đại diện các doanh nghiệp bất động sản tại thành phố, hiện nay, người mua bán nhà đất bắt buộc phải đóng phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân tương ứng với 2,5% tổng giá trị bất động sản bán ra. Nếu tính luôn cả phí giao dịch, môi giới thì người dân đã mất khoảng 5% chi phí trên giá bán. Chính vì vậy, người dân sẽ tìm cách đẩy giá bán lên, kéo theo giá bất động sản tại thành phố tiếp tục tăng. 

Ngoài ra, theo quy định thì bảng giá đất sẽ được điều chỉnh 5 năm một lần, tức là vào năm 2020 giá đất sẽ được điều chỉnh và tăng theo mức của cả nước. Như vậy, TPHCM chỉ nên điều chỉnh tăng nhẹ hệ số K để đến năm 2020 chính thức hợp thức hóa thêm việc này.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) nhận định, đề xuất tăng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 cao hơn nhiều so với mức tăng năm 2018 và năm 2017 cần được xem xét kỹ lưỡng. Bởi, việc này sẽ ảnh hưởng đến chỉ số giá tiêu dùng (CPI) và nhiều vấn đề khác.

Ông Lê Hoàng Châu đề nghị tiếp tục áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 tương đương cách tính năm 2018 theo Quyết định 09 của UBND TPHCM.

Đại Việt