Hàng loạt người đầu cơ, “lướt sóng” bất động sản bị “mắc cạn”

Các gốc cây, trụ điện trên các trục đường phố khu trung tâm TP.HCM hiện nay treo đầy các tấm biển quảng cáo bán nhà đất được viết tay nghệch ngoặt. Trên các trang mạng mua bán, số lượng nhà đất rao bán với lý do kẹt vốn, "ngộp" ngân hàng... nhiều vô kể. Các chuyên gia cho rằng đó là dấu hiệu của tình trạng “mắc cạn” khi “lướt sóng” bất động sản (BĐS).

Biệt thự, đất nền chờ khách ở... trụ điện

Từ vài tháng nay, dọc các con phố, trên các trụ điện, cây xanh nhan nhản các tấm biển quảng cáo viết tay bán đất, bán nhà, bán biệt thự. Đây là hiện tượng chưa từng có trước đây. Người có nhu cầu mua nhà đất có thể tìm thấy đủ thể loại BĐS cần bán từ biệt thự, nhà phố, đất phân lô, dãy nhà trọ, căn hộ... được chào bán trên các trụ điện. 

Lần theo số điện thoại ghi trên tấm biển quảng cáo bán một lô đất ở phường Thạnh Mỹ Lợi, quận 2 với giá 850 triệu đồng, người viết tìm gặp người rao bán.

“Em rao bán đất quận 2 giá rẻ là để thu hút sự hút sự chú ý thôi chứ thực ra em đang cần bán căn nhà ở phường Bình Trưng Đông, quận 2 giá 3,4 tỷ đồng. Giữa năm 2019 thấy bạn bè làm đất cát lời nhanh quá, em bàn với gia đình, rủ mấy anh em trong nhà cổ phần đầu tư “lướt sóng”. Chọn tới chọn lui, cuối cùng cả nhà thống nhất mua một căn nhà cũ có diện tích gần 40m2 đất giá 3,3 tỷ đồng. Em cắm căn hộ của em, cộng với tiền tích luỹ của 2 vợ chồng mới được gần 1 tỷ đồng, phần còn lại là vốn góp của ba má và anh em trong nhà. Sau đó, dịp gần tết, cò chào giá mua lại 3,6 tỷ đồng, giá nhà đất lên, cả nhà em ai cũng hào hứng nhưng ai cũng nghĩ vẫn còn lên nữa giữ lại chưa chịu bán” – Phan Anh Huy người có nhu cầu bán nhà chia sẻ về con đường vào nghề “lướt sóng” BĐS.

“Sau tết, thị trường vẫn tốt, cò nhà đất ngày nào cũng gọi hỏi mua lại, vợ em bảo mới ăn tết xong, thủng thẳng hãy tính. Lúc cắm căn hộ cho ngân hàng vay 500 triệu đồng, dù khoản vay chỉ bằng 35% giá trị căn hộ nhưng họ vẫn bắt tụi em làm uỷ quyền cho họ được quyết định giá bán, toàn quyền xử lý tài sản trong trường hợp không trả được nợ, bắt mua bảo hiểm cháy nổ... lúc vay thì không nghĩ gì, giờ vợ em sợ không đủ sức trả lãi và nợ giảm dần nên ngày đêm lo ngay ngáy. Gần đây đọc vài dự báo về thị trường BĐS thấy khó khăn quá, mấy anh em trong nhà lo lắng, muốn bán cho xong nhưng bán từ 2 tháng nay chưa được. Thiệt tình là giờ em muốn bán, cũng không mơ mộng lời lãi gì nhiều, lời 100 triệu đồng để đập vào các chi phí. Trước anh, cũng có mấy khách ở tỉnh lên xem nhà rồi, họ kỹ tính xem hướng, điều tra tình hình an ninh khu vực... em chạy tới chạy lui tiếp khách xem nhà phát mệt. Giờ chỉ muốn bán nhanh cho các nhà đầu tư, họ rành thị trường khu vực, mua nhanh gọn” - Phan Anh Huy giãi bày về lý do cần bán nhà. 

Trong vai một người đi “săn” nhà "ngộp", người viết được anh Nguyễn Phú Cường, giám đốc một công ty môi giới nhà phố, giới thiệu một căn nhà trên đường Lê Hồng Phong.

Theo lời anh Cường, căn nhà này nằm trong một con hẻm rộng, thông ra nhiều tuyến đường lớn, ngay trung tâm quận 10. Đây là khu vực sầm uất bậc nhất quận 10. Lúc đầu chủ rao bán 13 tỷ đồng, sau gần một năm không bán được, chủ nhà đã chủ động giảm giá chào 2 lần, hiện nay giá chào mới là 11,5 tỷ đồng nhưng vẫn chưa bán được.

“Chủ nhà là người giàu, có đến mấy căn nhà khu trung tâm, mua cái nhà này chủ cũng qua bọn em môi giới khi đầu tư vào cái nhà này, chủ phải vay thêm một số tiền để mua. Chủ đã rao bán căn nhà này từ trước tết năm rồi nhưng vẫn chưa bán được. Anh mà có tiền có thiện chí mua thực sự, em có thể ép giá xuống thêm được 500 triệu đồng nữa, vì chủ đang cần tiền trả cho ngân hàng” - Cường chào hàng.

“Giá nhà hiện nay vẫn còn cao nhưng nguồn hàng nhiều, anh đầu tư thì có nhiều lựa chọn được hàng ưng ý, bên em có một số nhà mà chủ đang kẹt cần bán gấp, giá chào bán có giảm khoảng 5% -7% so với cách đây vài tháng. Xuống tiền bây giờ thì có nhiều nhà đẹp để chọn, chờ thêm nữa, giá có thể xuống thêm nhưng chưa chắc đã có hàng đẹp” - Cường nhiệt tình tư vấn.

Khó khăn thực sự

Để tìm hiểu về mức độ khó khăn của thị trường BĐS, trong vai một người cần bán nhà, người viết bài đến gặp Nguyễn Hữu Thảo, người đứng đầu một nhóm chuyên môi giới mua bán nhà phố khá có tiếng tăm.

Nguyễn Hữu Thảo không cần rào đón, vào thẳng vấn đề: “Thị trường đang khó khăn, phí môi giới bên em hiện nay là 2% chứ không còn là 1% như trước, nhà trên 10 tỷ đồng, phí môi giới là 3%. Ngoài ra, bên em cũng sẽ thu trước một số tiền để chạy quảng cáo facebook. Giờ  chỉ có quảng cáo tương tác theo kiểu facebook mới mong vét được khách chứ các hình thức quảng cáo khác không hiệu quả. Anh ra đường thấy người ta quảng cáo đầy các trụ điện, đó là những người tự làm để cắt giảm chi phí nhưng làm vậy cũng không hiệu quả, tối treo, sáng ra đã bị dọn sạch rồi. Anh đóng một số tiền để bọn em biết là anh có thành ý, nếu không đóng tiền anh mang nhà đi gửi khắp nơi thì kẹt cho bọn em. Để bán được nhà cho anh, bọn em phải “đeo” có khi cả năm mới có kết quả. Bọn em có hệ thống kết nối với các nhóm khác, hàng của anh gửi thì bảo đảm trong vòng 24 tiếng đã đến tay người mua nhà tiềm năng”.

Thị trường BĐS khó khăn, các nhà đầu tư cá nhân chật vật ra hàng là chuyện không cần bàn cãi. Đối với các công ty phát triển dự án tình hình cũng không khả quan hơn. Một dự án chung cư trên địa bàn quận 2, đang chào bán căn hộ cho chạy chương trình cam kết cho thuê. Theo đó, người mua căn hộ được chủ đầu tư cam kết cho thuê 6%/năm (bằng lãi suất gửi ngân hàng).

Theo một chuyên gia mà người viết trao đổi, thị trường BĐS hiện nay phải đang thực sự khó khăn thì các chủ đầu tư mới áp dụng kiểu cam kết cho thuê cao như vậy. Kiểu bán hàng có cam kết cho thuê vốn được áp dụng nhiều cho loại hình bán BĐS du lịch nay được áp dụng vào bán căn hộ.

Chuyên gia Đinh Thế Hiển, người có kinh nghiệm theo dõi thị trường BĐS trong hơn 20 năm cho rằng, nhìn chung trong 20 năm qua thị trường BĐS có xu hướng đi lên, cho dù có những giai đoạn lên xuống, giá nhà đất tăng rồi đứng rồi lại tăng nhiều lần. Trong tình hình chung đó, bất cứ ai nhảy vào đầu tư BĐS đều có thể kiếm lời. Tuy nhiên, việc đầu tư vào thị trường nhà đất theo kiểu tay ngang, ít vốn có thể dẫn đến những rủi ro.

Chẳng hạn mua đất ở các vùng thuộc Bình Dương, Đồng Nai, cho dù bằng vốn tự có hoàn toàn thì tôi vẫn thấy không hiệu quả, nhiều khu vực đầu tư cả 10 năm, mua đất để đó nhưng giá không lên hoặc lên không đáng kể.

Cùng với số tiền đó, nếu đem gửi ngân hàng, lấy lãi nhập gốc, sau 10 năm có thể có được một số tiền còn nhiều hơn cả khi đầu tư vào những khu vực chưa hội đủ các điều kiện phát triển.

Những nhà đầu tư ít vốn, phải sử dụng vốn vay, nếu không may nhập cuộc vào lúc thị trường đỉnh điểm của chu kỳ, mua xong thị trường đi xuống rất dễ rơi vào tình cảnh “lướt sóng” BĐS bị “mắc cạn”, dẫn đến phải xả hàng chấp nhận thua lỗ.