Góc nhìn khác về vụ đấu giá đất Thủ Thiêm, có mừng trước mắt lo lâu dài?

Góc nhìn khác về vụ đấu giá kinh điển

Vụ đấu giá đất "vô tiền khoáng hậu" ở Thủ Thiêm (TPHCM) vừa qua nhận được rất nhiều góc nhìn trái chiều. Bên cạnh những ý kiến lo ngại, cũng có những quan điểm khác.

Chuyên gia kinh tế Huỳnh Thế Du khi nói về vụ đấu giá đất Thủ Thiêm thì cho rằng "đây là một minh chứng của cơ chế thị trường". Xét về góc độ lợi ích chung của toàn xã hội, phiên đấu giá này là "hời".

Theo vị chuyên gia, trong một thị trường gần như cạnh tranh hoàn hảo như vậy, khả năng sinh lời hay giá trị sử dụng của hàng hóa được phản ánh vào giá, mặc dù cũng có thể có vấn đề phi lý trí/tâm lý thích chơi trội của con người đã đẩy giá đất lên cao. Những doanh nghiệp thắng đã "chơi ngông", bỏ những giá rất cao để khẳng định đẳng cấp hoặc vì những lý do khác thường nào đó và sẵn sàng bỏ cọc. Ngay cả khi các doanh nghiệp thắng bỏ cuộc thì Nhà nước cũng thu lại được khoản tiền không hề nhỏ.

Còn lo lắng phiên đấu giá sẽ đẩy mặt bằng giá đất cả nước lên, gây các hệ lụy tiêu cực được cho là "lo bò trắng răng". Bởi theo chuyên gia này, trong một thị trường có vô số người bán, vô số người mua, không ai có thể làm được cái việc là mua một món hàng thật đắt để thiết lập mặt bằng giá thị trường.

Với khả năng doanh nghiệp mua đất bỏ đó theo dạng đầu cơ cũng được khó có thể xảy ra. Bởi theo ông Du, lãi suất đi vay hiện tại là không thể dưới 5%. Nếu có tiền mang đi đầu tư 37.000 tỷ đồng thì mỗi năm cũng mang về gần 2.000 tỷ đồng và nếu vay thì hàng năm phải trả gần 3.000 tỷ đồng tiền lãi.

Cuối cùng giả sử phiên đấu giá đó có thể khuynh đảo cả thị trường nhà đất Việt Nam thì theo vị này, đó là minh chứng cho thấy nhận thức ngô nghê về kinh tế thị trường của chúng ta. Theo thời gian sự duy lý sẽ trở lại và đó là bài học cho sự phát triển của xã hội. 

Giá đất cao ngay cả khi đem so với thế giới, mừng trước mắt, lo sau này

Phân tích về phiên đấu giá đặc biệt này, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nói với Dân trí: Chúng ta không thể biết được những câu chuyện đằng sau, cũng không dễ gì đoán được diễn biến. "Tôi cũng đồng ý rằng không nên dạy những người có quá nhiều tiền cách tiêu tiền. Nhưng mức giá lên tới hơn 2,4 tỷ đồng/m2 đó quả thực rất cao. Cao không chỉ với Việt Nam mà còn so với trên thế giới", ông Quốc Anh nói.

Điều ông thấy tò mò nhất là phương án kinh doanh có thể thực hiện của doanh nghiệp sau khi có khu đất đó là gì. Là những chủ đầu tư tham gia dự án lớn thế này, họ phải tính toán rất kỹ, khả năng bỏ cọc là khó. Song họ mua với số tiền đó thì họ kinh doanh như thế nào?

"Với những tính toán cho thấy các căn hộ bán ra khoảng 500 triệu đồng/m2, cực kỳ xa xỉ. Liệu thị trường hấp thụ được không khi tạo ra mặt bằng mới cao như vậy? Nếu đứng góc độ mua bán bất động sản thì sẽ thấy vụ này vừa mừng vừa lo", ông Quốc Anh nói.

Theo quan điểm của ông, nói không lo những tác động tiêu cực như đẩy giá mặt bằng mới lên là không đúng. Bởi bất động sản có nguyên tắc "vết dầu loang", tức là thường là người ta lấy điểm lõi bất động sản để làm giá trị đối chiếu. Sóng ở trung tâm rồi lan dần ra xa. Mặt bằng trung tâm tăng 10% thì cách 20-30 km sẽ tăng dần lên sau mấy tháng. Các khu vực lân cận cũng bị đẩy lên.

"Giá khu vực đấu giá ở Thủ Thiêm bị đẩy lên tăng vọt như thế thì chắc chắn giá xung quanh sẽ tăng. Nếu cũng một khu vực đó với những điều kiện gần tương đồng, hàng xóm rao bán 5 tỷ đồng thì mình cũng phải căn cứ giá đó để rao bán chứ…", ông Quốc Anh nói.

Cũng cần có thời gian mới có thể đánh giá được tác động của vụ đấu giá đất Thủ Thiêm này, nhưng có một điều dễ thấy, khi giá lên cao, người sở hữu bất động sản mừng, nhưng người mua thì không mua nổi. Chưa kể một nỗi lo khác phải đối mặt đó là các doanh nghiệp có quỹ đất, dự án quanh khu vực đấu giá này sẽ "ém hàng", nghe ngóng để điều chỉnh giá, người có nhu cầu mua ở thực sẽ khó khăn.

"Thị trường bất động sản sau này có thể như tình huống như Hàn Quốc, Trung Quốc... bây giờ, đó là giới trẻ không thể mua những căn hộ triệu đô nên chuyển sang làm được bấy nhiêu tiêu bấy nhiêu…", theo ông, sẽ có những hệ lụy về dài hạn.

Trước đó ngày 10/12, Trung tâm Dịch vụ Bán đấu giá tài sản (Sở Tư pháp TPHCM) tổ chức bán đấu giá 4 lô đất gồm lô mang ký hiệu 3-5, 3-8, 3-9, 3-12 thuộc khu chức năng số 3 khu dân cư phía Bắc, thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP Thủ Đức).

Lô đất ký hiệu 3-12 với diện tích 10.059,7 m2 được Tập đoàn Tân Hoàng Minh đấu giá thành công với 24.500 tỷ đồng, cao gấp 8,3 lần so với giá khởi điểm. 

Các chuyên gia kỳ cựu trong lĩnh vực bất động sản ngay sau đó lên tiếng cho rằng đất ở Thủ Thiêm mà giá lên đến gần 2,5 tỷ đồng/m2 thì là "điều bất thường". Bởi  chỉ có trung tâm quận 1, giá đất mới có thể vượt 1 tỷ đồng/m2. Trong khi, Thủ Thiêm - mới chỉ là khu vực có tiềm năng phát triển trong tương lai - không thể nào đắt gấp đôi nơi đắt nhất của thành phố hiện nay.