Giá bất động sản neo cao còn thanh khoản lại lao dốc

Nguồn cung tiếp tục khan hiếm

SSI Research vừa công bố báo cáo cập nhật ngành bất động sản với chủ đề "Hạ nhiệt trước nhiều thách thức". Báo cáo đưa ra một số nhận định đáng chú ý.

Theo nhóm chuyên gia, thanh khoản bất động sản giảm trong bối cảnh nguồn cung tiếp tục hạn chế và giá tăng cao.

Cụ thể, do việc sửa đổi Luật đất đai vẫn còn đang trong quá trình cân nhắc và có thêm nhiều quy định đặt ra cho việc phát hành trái phiếu của chủ đầu tư nên công ty chứng khoán này cho rằng nguồn cung mới sẽ tiếp tục bị hạn chế, rất ít sản phẩm mới được tung ra thị trường.

Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, trong quý I, số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới giảm 59% so với cùng kỳ. Do thiếu hụt nguồn cung mới, giá bán sơ cấp tại các khu vực đô thị trọng điểm như Hà Nội và TPHCM tiếp tục tăng.

Tuy nhiên, thanh khoản thị trường giảm sút với số lượng giao dịch trong quý I năm nay ghi nhận ở mức 20.325 giao dịch (tương đương giảm 20% so với cùng kỳ).

Còn theo thống kê của CBRE Việt Nam, số căn hộ chào bán tại thị trường Hà Nội trong quý I năm nay chỉ đạt 3.525 căn, giảm 34% so với cùng kỳ do dịch Covid-19 bùng phát đạt đỉnh vào tháng 2 và tháng 3.

Phân khúc trung cấp tiếp tục chiếm ưu thế với 66% trong tổng nguồn cung, theo sau là phân khúc cao cấp (29%) trong khi phân khúc bình dân không có nguồn cung mới trong quý này. Phần lớn nguồn cung thị trường đến từ các đợt mở bán tiếp theo của các khu đô thị hiện hữu ở phía Đông và Tây Hà Nội.

Trong quý I, số căn hộ bán được vượt quá số lượng mở bán mới trong bối cảnh nguồn cung mới hạn chế, cho thấy nhu cầu chung cư ở thị trường này tương đối ổn định. Tổng cộng có khoảng 4.800 căn được bán trong quý, trong đó, phân khúc trung cấp chiếm 70%. Giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội trung bình đạt 1.655 USD/m2 (khoảng 38 triệu đồng/m2) trong quý I, tăng 13% so với cùng kỳ.

Phân khúc trung cấp ghi nhận mức tăng giá cao nhất, giá bán trung bình tăng 16% so với cùng kỳ do định vị sản phẩm cao hơn trong các đợt mở bán tiếp theo của các đại khu đô thị làm cho giá bán tăng lên.

Về bất động sản thấp tầng, tổng lượng mở bán mới tại thị trường Hà Nội đạt 296 căn trong quý I năm nay (giảm 25% so với cùng kỳ). Giá bán sơ cấp trung bình của biệt thự và nhà liền kề tại Hà Nội trong quý này cũng tăng mạnh lần lượt là 50% và 38% so với cùng kỳ chủ yếu do phát triển cơ sở hạ tầng và mức cầu lớn đối với loại hình bất động sản này.

Các dự án mới được giới thiệu ra thị trường trong quý này tập trung tại các cụm dân cư hiện hữu ở các quận lớn và các khu đô thị đã hoàn thiện một phần, là những khu vực thường khan hiếm nguồn cung nên đẩy giá bán tiếp tục tăng.

Tương tự, tại thị trường TPHCM, nguồn cung căn hộ thấp kỷ lục, giá bán sơ cấp của bất động sản thấp tầng đạt mức cao mới.

Cụ thể, trong quý I năm nay, nguồn cung căn hộ mới tại TPHCM giảm 48% so với cùng kỳ xuống còn 884 căn. Đây là mức cung theo quý thấp nhất kể từ năm 2013. Sự thiếu hụt nguồn cung này chủ yếu là do vấn đề cấp phép kéo dài kể từ năm 2019 và thiếu quỹ đất sẵn sàng để phát triển và bán hàng.

Về thị trường nhà thấp tầng, trong quý I, tổng nguồn cung mới tại TPHCM là 280 căn, tăng 64,7% so với cùng kỳ. Giá bán sơ cấp trung bình tăng 35,5% so với cùng kỳ lên 5.910 USD/m2 (136 triệu đồng/m2), được dẫn dắt bởi mức giá cao kỷ lục của nguồn cung mới tại thành phố Thủ Đức.

Yếu tố hạ nhiệt thị trường

Trong báo cáo, nhóm chuyên gia của công ty chứng khoán cũng đề cập tới một số yếu tố khác có thể ảnh hưởng đến thanh khoản của thị trường.

Cụ thể, theo số liệu của Bộ Tài chính, trong 5 tháng đầu năm nay, số tiền thuế thu nhập cá nhân thu được từ giao dịch chuyển nhượng bất động sản đạt 16.000 tỷ đồng (tăng 68% so với cùng kỳ) trong khi cả năm 2021 là 21.000 tỷ đồng và năm 2020 là 16.000 tỷ đồng.

Trước những quy định sửa đổi gần đây để thị trường minh bạch hơn, nhiều giao dịch bất động sản phải kê khai mức giá chịu thuế hợp lý hơn dưới sự hướng dẫn của cơ quan thuế. Tuy nhiên, chuyên gia của công ty chứng khoán này cho rằng điều đó có thể có tác động lớn đến thị trường bất động sản, vì các hoạt động đầu cơ sẽ được giám sát chặt chẽ hơn, khiến số lượng giao dịch tiềm năng giảm bớt.

Cũng theo SSI, trong giai đoạn 2021-2022, do nhu cầu đầu tư vào sản phẩm bất động sản tăng cao, giá bất động sản tại nhiều khu vực trên khắp cả nước tăng lên đáng kể.

Báo cáo dẫn chứng, giá đất ở Lâm Đồng và Bình Phước đã tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba trong khoảng thời gian từ 1-1,5 năm, kể cả ở những nơi chưa có cơ sở hạ tầng phát triển. Do đó, chính quyền địa phương ở một số địa phương đã ngừng cấp phép cho đất nông nghiệp/đất ở chia thành nhiều thửa đất nhỏ, điều này giúp hạ nhiệt thị trường và ngăn chặn tình trạng bong bóng nhà đất.

Đồng thời, giá bán tại nhiều dự án đô thị vùng ven đã tăng chóng mặt do các tin tức liên quan đến phát triển cơ sở hạ tầng. Vào đầu năm, Bộ Giao thông Vận tải đã công bố khoản 304.100 tỷ đồng cho kế hoạch đầu tư công trung hạn, nhằm thực hiện các dự án chuyển tiếp, xử lý dứt điểm nợ tồn đọng thuộc nghĩa vụ ngân sách Nhà nước và khởi công các dự án mới trong kế hoạch đầu tư công trung hạn trong giai đoạn 2021-2025. Khu vực miền Nam sẽ được hưởng lợi nhiều nhất từ kế hoạch trung hạn, với nhiều đường cao tốc, các dự án sân bay quốc tế…

Do đó, theo SSI, giá của nhiều dự án đại đô thị vùng ven đã tăng từ 15-20% so với cùng kỳ. Tỷ lệ hấp thụ của một số dự án khá khả quan, dao động từ 70-80% trong 2 năm qua.

Tuy nhiên, theo quan sát của nhóm chuyên gia, 70-80% người mua nhà chủ yếu là nhà đầu tư và hầu hết họ chọn cách sử dụng đòn bẩy tài chính thông qua các khoản vay ngân hàng, vì lịch trình trả nợ được đưa ra thực sự hấp dẫn. Một số ưu đãi có thể kể đến như hỗ trợ lãi suất, trả chậm trong 1-2 năm đầu, bảo đảm thu nhập đối với một số sản phẩm, cho vay lên đến 80-90% giá trị khoản vay, thời hạn vay mua nhà ở lên đến 35 năm...

Tuy nhiên, SSI cho biết, vẫn theo dõi chặt tiến độ bán hàng ở các giai đoạn tiếp theo của các dự án. "Giá bán tiếp tục được neo ở mức cao trong khi thanh khoản trên thị trường thứ cấp giảm xuống trong thời gian gần đây", nhóm chuyên gia cho biết.

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cũng đã đưa ra cảnh báo về một số dấu hiệu "bất ổn", đáng quan ngại của thị trường bất động sản do đang có biểu hiện giảm tốc, chững lại, giảm thanh khoản.

Theo HoREA, giao dịch bất động sản trầm lắng, khách hàng mua nhà và cả chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở cũng rất khó tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng; giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản giảm 79% trong quý II năm nay.

Trước thực tế nêu trên, HoREA đã đưa ra nhiều giải pháp, trong đó có kiến nghị nỗ lực thực hiện mục tiêu "đến năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất".

HoREA cũng đã kiến nghị cần đảm bảo quyền tiếp cận nguồn lực đất đai của doanh nghiệp để thực hiện dự án đầu tư. Trong đó có quyền được công nhận chủ đầu tư sau khi doanh nghiệp đã có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA - cũng chỉ ra, nếu Nhà nước "siết" cả tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp thì sẽ "đứt gẫy" dòng vốn đầu tư, nhiều doanh nghiệp có nguy cơ "ngộp thở", nhất là trong lúc thanh khoản bị sụt giảm.