Các trường hợp sổ đỏ không thể sang tên, người dân mua đất cần lưu ý

Chuyển nhượng, cho thuê hoặc thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất (thường gọi là sang tên sổ đỏ) là một trong những thủ tục hành chính phổ biến nhất trên thị trường. Tuy nhiên không phải ai cũng biết các quy định để thực hiện sang tên sổ đỏ thành công.

Khoản 1 và Khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất cần đáp ứng 6 điều kiện để được sang tên sổ đỏ.

Thứ nhất là có đầy đủ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.

Thứ 2 là đất không tranh chấp hoặc có tranh chấp nhưng đã được giải quyết bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, có đầy đủ bản án, quyết định của Tòa hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.

Thứ 3 là đất không bị kê biên hoặc bị áp dụng các biện pháp khác để đảm bảo thi hành án.

Thứ 4 là vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất.

Thứ 5 là đất không bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định.

Thứ 6 là đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân không được phép chuyển nhượng, đặc biệt với những vùng trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, trừ trường hợp chuyển mục đích sử dụng theo quy hoạch hoặc theo kế hoạch đã được phê duyệt.

Có thể thấy, dù người sử dụng đất có sổ đỏ nhưng vẫn không thể thực hiện thủ tục sang tên nếu rơi vào một trong năm trường hợp.

Thứ nhất là đất đang có tranh chấp, chưa được giải quyết hoặc đã được giải quyết nhưng chưa có các bản án, phán quyết của cơ quan có thẩm quyền.

Thứ 2 là đất đang bị kê biên hoặc đang bị áp dụng các biện pháp khác để đảm bảo thi hành án.

Thứ 3 là đất đã hết thời hạn sử dụng.

Thứ 4 là đất đang bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định.

Thứ 5 là đất thuộc đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng hoặc đất thuộc phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái trong rừng đặc dụng.

Ngoài những điều kiện đã nêu, Luật Đất đai 2024 cũng quy định một số trường hợp không thể thực hiện sang tên sổ đỏ do người nhận chuyển nhượng thuộc đối tượng không được nhận chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất. Khoản 8 Điều 45 nêu ra 3 trường hợp cụ thể.

Một là tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Hai là cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó.

Ba là tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.