Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi có các điểm mới gì?

Cùng với dự thảo Luật Nhà ở, dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi đang được Bộ Xây dựng tổ chức lấy ý kiến rộng rãi của người dân, doanh nghiệp, các hiệp hội nghề nghiệp, địa phương và các bộ, ngành từ nhiều tháng qua.

Dự kiến, các dự thảo sẽ được báo cáo tại kỳ họp thứ 5 và thông qua vào kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV. Trong đó, nhiều quy định tại dự thảo nhận được sự quan tâm, đồng tình và kỳ vọng sẽ thay đổi thị trường bất động sản hoạt động minh bạch, bền vững. 

Bổ sung quy định trong chuyển nhượng, giao dịch bất động sản

Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi đã bổ sung khoản 7 Điều 24 quy định về "đặt cọc" trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai để bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng, nhà đầu tư. Quy định này được cho là biện pháp để ngăn chặn tình trạng đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương lợi dụng quy định "đặt cọc" của Bộ Luật Dân sự để thực hiện hành vi lừa đảo khách hàng.

Dự thảo này cũng bổ sung quy định về "Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú" của Nghị định 02/2022/NĐ-CP nâng cấp thành khoản 7 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi để bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng, nhà đầu tư mua, thuê mua công trình xây dựng không phải là nhà ở, có chức năng lưu trú đưa vào kinh doanh như căn hộ du lịch (condotel), căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel)…

Tiếp đó, Khoản 3 Điều 49 Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi đã bổ sung quy định về việc thanh toán hợp đồng trong kinh doanh, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải được thực hiện thông qua tổ chức tín dụng đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam để bảo đảm công khai, minh bạch.

Tại khoản 2 Điều 41 của dự thảo này cũng quy định chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng mà không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc một phần dự án chuyển nhượng.

Nội dung này đã luật hóa một phần khoản 1 Điều 10 Nghị quyết 42/2017/QH14 của Quốc hội khóa 14 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng, cho phép được chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án bất động sản khi đáp ứng đầy đủ điều kiện như: Được cơ quan Nhà nước phê duyệt theo quy định và có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước.

Làm rõ sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng được kinh doanh

Về phạm vi và các loại bất động sản đưa vào kinh doanh trong Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi đã bổ sung, làm rõ tại Điều 5 bao gồm:

Nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai; công trình xây dựng có sẵn và công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm: Các công trình dân dụng theo pháp luật về xây dựng, căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú;

Nhà ở, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh; các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất. Đối với quyền sử dụng đất trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh thì phải là quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật.

Đồng thời, Điều 13 về Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh cũng bổ sung: Công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh là các công trình dân dụng theo pháp luật về xây dựng, căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú.

Theo các quy định trên, các loại bất động sản đưa vào kinh doanh đã được chỉ rõ gồm những công trình nào, tránh việc "cò đất" lợi dụng kẽ hở để thực hiện hành vi vi phạm pháp luật. Đặc biệt là bổ sung cụ thể thêm các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng là căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú.

"Siết" hoạt động của sàn giao dịch, môi giới

Một trong những bất cập của thị trường bất động sản thời gian qua là tình trạng "sốt giá" gây ảnh hưởng xấu đến đời sống xã hội, trong đó, có "thủ phạm" là lực lượng môi giới thiếu chất lượng.

Theo đó, về mô hình hoạt động của sàn giao dịch bất động sản được quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Dự thảo như sau: "Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo pháp luật về doanh nghiệp, phải đảm bảo điều kiện và đăng ký hoạt động theo pháp luật kinh doanh bất động sản".

Về các loại bất động sản phải giao dịch qua sàn được quy định tại Điều 60 của Dự thảo.

Phương án 1: Chủ đầu tư dự án bất động sản khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản.

Phương án 2: Các bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định tại Luật này mà chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Riêng đối với môi giới bất động sản, dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi còn mở ra điều kiện khác: "Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế".

Như vậy, với sự điều chỉnh này, kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp, theo đó không phải chịu áp lực, có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.

Xây dựng hệ thống quản lý thông tin bất động sản

Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi cũng nêu rõ, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản tại trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; tại trụ sở Ban Quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; tại sàn giao dịch bất động sản đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản; trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của luật này.

Nội dung thông tin về bất động sản bao gồm: Loại bất động sản; vị trí bất động sản; thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản; quy mô của bất động sản; đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư; thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động sản.

Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản; Hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; Việc thế chấp nhà ở, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có);

Thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.

Như vậy, việc công khai sẽ giúp ích cho Nhà nước, doanh nghiệp, các khách hàng và nhà đầu tư. Theo đó, Nhà nước sẽ dễ dàng hơn trong việc quản lý thông tin thị trường, kiểm soát các đợt sốt đất ảo và giảm rủi ro cho nhà đầu tư. Trong khi đó, khách hàng mua bất động sản cũng sẽ có thông tin để xác minh lại về dự án, tính pháp lý, tiềm năng đầu tư.