Đón vốn FDI, thời cơ vàng cho BĐS công nghiệp Việt Nam bứt phá

Dòng vốn FDI dịch chuyển sang Việt Nam

Đại dịch Covid-19 bùng phát từ sau Tết Nguyên đán 2020 khiến thị trường BĐS Việt Nam gặp phải rất nhiều khó khăn. Mọi phân khúc đều bị ảnh hưởng tiêu cực, trong đó, nặng nhất là BĐS du lịch, nghỉ dưỡng và thị trường bán lẻ. Thế nhưng, đi ngược lại với khó khăn chung của thị trường, phân khúc BĐS công nghiệp vẫn có sự tăng trưởng rất mạnh.

Thậm chí, BĐS công nghiệp nhận được sự quan tâm lớn từ giới đầu tư khi Việt Nam trở thành “điểm nóng” của dòng vốn FDI. Đại dịch Covid-19 khiến sức hấp dẫn của Việt Nam với dòng vốn FDI lộ diện rõ nét hơn.

Công ty chứng khoán SSI đánh giá nhà đầu tư chính vào BĐS công nghiệp đã có những tín hiệu khởi sắc, tổng vốn đăng ký cấp mới và vốn tăng thêm 4 tháng đầu năm đạt 9,8 tỷ USD, tăng 32% so với cùng kỳ năm ngoái.

“Dịch Covid-19 mở ra một bước ngoặt mới, với mục đích giảm thiểu sự đứt gãy trong chuỗi cung ứng làm gia tăng cấp bách nhu cầu đa dạng hóa danh mục sản xuất, tránh sự phụ thuộc quá nhiều vào một quốc gia, sự dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang các quốc gia khác sẽ diễn ra nhanh chóng hơn.

Bên cạnh đó các doanh nghiệp lớn như Pegatron, Amazon và Home Depot bắt đầu có hoạt động tuyển dụng và tìm kiếm chuỗi cung ứng, cho thấy Việt Nam là một trong những điểm đến trong quá trình dịch chuyển, bên cạnh các quốc gia tiềm năng khác trong khu vực như Indonesia, Thái Lan hay Malaysia”, SSI phân tích.

Trong quý 1/2020, theo dữ liệu Collier International, so sánh tỷ lệ lấp đầy và giá thuê các BĐS công nghiệp ở các nước Đông Nam Á, cho thấy Việt Nam khá hấp dẫn với mức giá thuê trung bình thấp hơn 45% - 50% so với các nước Thái Lan, Malaysia và Indonesia.

Theo báo cáo của Jetro năm 2019, chi phí lao động của Việt Nam cũng thấp hơn so với các nước trong khu vực.

Sức hấp dẫn đó đã khiến các BĐS công nghiệp tại Việt Nam đang tăng lên. Theo Vụ Quản lý khu kinh tế, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, đến quý 1/2020 Việt Nam có 335 khu công nghiệp được thành lập (tăng 5 khu công nghiệp so với cuối năm 2019), trong đó có 260 khu công nghiệp với tổng diện tích đất 68.700 ha đã đi vào hoạt động và 75 khu công nghiệp đang xây dựng với tổng diện tích 29.200 ha. Tỷ lệ lấp đầy đạt 75% - tăng 0,7% so với cuối năm 2019.

Cùng với đó, giá thuê tại nhiều BĐS công nghiệp cũng tăng. Giá thuê các BĐS công nghiệp phía Bắc tăng 6,5% đạt 99 USD/m2, giá thuê tại các khu công nghiệp phía Nam tăng lên 101 USD/m2.

BĐS công nghiệp vẫn có cơ hội trong 50 năm nữa

Đánh giá tiềm năng phát triển của BĐS công nghiệp, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao của Savills Việt Nam cho rằng, về dài hạn, trong vòng từ 10 năm, 20 và 50 năm nữa, BĐS công nghiệp Việt Nam đang và sẽ tiếp tục được hưởng lợi từ nhiều yếu tố trong đó có khách quan và chủ quan.

Theo chuyên gia của Savills, có ba yếu tố giải thích về tiềm năng phát triển của BĐS công nghiệp Việt Nam. Đó là nền kinh tế đang ngày càng có sức hút với tốc độ tăng trưởng GDP tăng đều mỗi năm.

Tiếp đến là các yếu tố xã hội như nhân công dồi dào, giá rẻ, hệ thống giao thông phát triển, tốc độ đô thị hóa nhanh. Cuối cùng và quan trọng nhất chính là thể chế chính trị của Việt Nam rất ổn định.

“Đây được coi là những yếu tố tối quan trọng đối với các nhà đầu tư, nhất là các nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp. Thêm nữa, với việc là một quốc gia hiếm hoi trên thế giới thành công trong việc kiểm soát dịch bệnh Covid-19, Việt Nam trở thành điểm đến lý tưởng cho các nhà đầu tư có thể xúc tiến nhanh việc tìm kiếm cơ hội tại các khu công nghiệp, nhà máy, trung tâm chế xuất…”, chuyên gia của Savills nhìn nhận.

Mặc dù vậy, nhìn từ bức tranh chung của nền kinh tế thế giới trong bối cảnh đại dịch Covid-19, có thể đánh giá vừa là điểm cộng và vừa là điểm trừ của phân khúc BĐS công nghiệp tại Việt Nam.

Theo chuyên gia của Savills, điểm cộng, dịch bệnh tạo động cơ thúc đẩy để các nhà đầu tư chuyển dịch mối quan tâm sang các thị trường khác thay vì thị trường Trung Quốc, trong đó có Việt Nam, đặc biệt trong bối cảnh chính trị thế giới đang có nhiều phức tạp giữa Mỹ và Trung Quốc.

Trong khi đó, điểm trừ của BĐS công nghiệp Việt Nam hiện nay vẫn còn vướng mắc là trong việc xúc tiến đầu tư thương mại đang gặp nhiều khó khăn, do việc cách ly xã hội, giao thông và liên lạc có nhiều cản trở.

TS Khương nhận định: “Tôi cho rằng, chúng ta nên lưu ý khi chọn lựa các nhà đầu tư công nghiệp tại Việt Nam. Trong đó nên ưu tiên những ngành nghề mang hàm lượng chất xám cao, và các ngành nghề giảm bớt thâm dụng lao động. Ngoài ra, khi nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào các khu công nghiệp, chúng ta cũng phải đồng thời xây dựng đội ngũ cán bộ công nhân viên người bản địa được học tập và tích lũy trình độ tay nghề cao hơn, phục vụ cho việc phát triển kinh tế chung của đất nước sau này”.

TS Sử Ngọc Khương kiến nghị, nếu Việt Nam muốn phát triển lớn mạnh phân khúc bất động sản công nghiệp, thì đồng thời cũng phải chú trọng đến việc phát triển hệ thống giao thông nội đô - inland transportation.

Cụ thể, đó là hệ thống giao thông giúp các nhà máy vận chuyển hàng hóa từ thành phố này đến thành phố khác, kết hợp với hệ thống xuất cảnh hàng hóa ra nước ngoài, và ngược lại. Quan trọng không kém đó là vấn đề kho bãi cho quá trình hậu sản xuất thành phẩm hay nguyên liệu thô cũng phải được chú trọng, đầu tư. Có như thế, mới tạo được sự phát triển bền vững và trở thành điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư vào phân khúc này. 

Việt Vũ