Đề xuất sửa đổi, bãi bỏ loạt quy định đáng lưu ý với xây dựng, bất động sản

Dự thảo Nghị định bao gồm 12 điều, 2 phụ lục, trong đó sửa đổi, bổ sung 9 nghị định; bãi bỏ một phần 1 Nghị định.

Theo Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị, Bộ Xây dựng thực hiện rà soát các vướng mắc, bất cập tại các nghị định thuộc các lĩnh vực quản lý Nhà nước của Bộ, đặc biệt là những bất cập nếu không kịp thời tháo gỡ sẽ làm gián đoạn hoạt động đầu tư xây dựng, tác động tiêu cực tới các chủ thể tham gia do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19.

Đồng thời, dự thảo cũng đề xuất các nội dung cần sửa đổi, bổ sung ngay nhằm tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy các thành phần kinh tế khôi phục, phát triển sản xuất kinh doanh.

Theo lãnh đạo Bộ Xây dựng, thực tế đặt ra các yêu cầu tháo gỡ vướng mắc trong công tác lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị; quản lý phân cấp thẩm quyền thẩm định thiết kế xây dựng, kiểm tra công tác nghiệm thu công trình xây dựng; cấp giấy phép xây dựng; điều kiện đầu tư kinh doanh; phát triển đô thị…

Sửa đổi theo hướng nào?

Cụ thể như quy định tại Nghị định số 37 và Nghị định số 44, bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình được lập đối với khu vực dự án do một chủ đầu tư thực hiện có quy mô nhỏ hơn 5 ha (nhỏ hơn 2 ha đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở chung cư).

Tuy nhiên, bản vẽ tổng mặt bằng không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt dẫn đến khó khăn trong việc triển khai các hoạt động đầu tư xây dựng, cấp giấy phép xây dựng, đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án…

Bên cạnh đó, điểm a khoản 1 Điều 28 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch năm 2018 (sửa đổi, bổ sung khoản 25 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014) quy định khu chức năng bao gồm: khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu du lịch, khu nghiên cứu, đào tạo, khu thể dục thể thao dẫn đến có nhiều khu vực tại nông thôn không thuộc khu chức năng, không thuộc điểm dân cư nông thôn nên không thể lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết để làm cơ sở triển khai các hoạt động đầu tư xây dựng, cấp giấy phép xây dựng, đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án…

Một quy định khác tại Nghị định số 15, Nghị định số 06 thì cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc Bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành thực hiện thẩm định thiết kế xây dựng/kiểm tra công tác nghiệm thu công trình xây dựng đối với dự án nhóm C trở lên do cơ quan trung ương quyết định đầu tư hoặc phân cấp, ủy quyền quyết định đầu tư.

Tuy nhiên, theo Bộ Xây dựng, có nhiều công trình thuộc dự án nhóm B, nhóm C do cơ quan Trung ương quyết định đầu tư hoặc phân cấp, ủy quyền quyết định đầu tư là những công trình có quy mô nhỏ, kỹ thuật không phức tạp và được xây dựng tại nhiều địa phương trên cả nước.

Như vậy, nếu phải thẩm định thiết kế xây dựng/kiểm tra công tác nghiệm thu công trình xây dựng tại cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc Bộ quản lý công trình xây dựng sẽ làm phát sinh thời gian, chi phí gửi tài liệu, hồ sơ, lãnh đạo Bộ Xây dựng nhận định.

Do vậy, theo Bộ Xây dựng, cần tiếp tục tăng cường phân cấp cho cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc UBND cấp tỉnh thực hiện việc thẩm định thiết kế xây dựng/kiểm tra công tác nghiệm thu để tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư, giảm thời gian, chi phí gửi tài liệu, hồ sơ.

Cũng theo lãnh đạo Bộ Xây dựng, đặc thù của việc đầu tư xây dựng khu đô thị là quy mô lớn, triển khai theo giai đoạn hoặc phân kỳ đầu tư và đưa vào khai thác, sử dụng theo từng phần. Các đối tượng công trình trong khu đô thị bao gồm nhiều loại nên việc đưa dự án vào vận hành, khai thác phải đảm bảo tính đồng bộ, đáp ứng được công năng, tiện ích chung.

Pháp luật về xây dựng đã có quy định về việc yêu cầu chủ đầu tư lập kế hoạch xây dựng và hoàn thành các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tại Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị khi trình cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định nhưng theo Bộ Xây dựng, chưa có quy định ràng buộc về việc thực hiện các nội dung này khi hoàn thành, bàn giao công trình đưa vào sử dụng.

Vì vậy, Bộ Xây dựng cho rằng cần bổ sung quy định theo hướng: yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các công trình khác, đảm bảo kết nối với hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực theo phân kỳ đầu tư, kế hoạch xây dựng tại báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng đã được thẩm định, phê duyệt trước khi đưa các công trình nhà ở vào khai thác, sử dụng.

Tăng phân cấp, phân quyền

Còn theo quy định tại khoản 1 Điều 9 Nghị định số 11 thì Thủ tướng Chính phủ quyết định các khu vực phát triển đô thị: Khu vực phát triển đô thị tại các đô thị có đồ án quy hoạch chung thuộc thẩm quyền phê duyệt của Thủ tướng Chính phủ; Khu vực phát triển đô thị thuộc địa giới hành chính của 2 tỉnh trở lên; Khu vực phát triển đô thị nhằm hình thành một đô thị mới có quy mô dân số tương đương đô thị loại IV trở lên theo quy hoạch đã được phê duyệt; Khu vực phát triển đô thị có ý nghĩa quan trọng về quốc phòng - an ninh.

Qua rà soát, Bộ Xây dựng cho biết, khu vực phát triển đô thị được xác định trên cơ sở quy hoạch chung đô thị, quy hoạch phân khu và chương trình phát triển đô thị, trong khi đó, thẩm quyền phê duyệt các đồ án quy hoạch phân khu được quy định là của UBND cấp huyện hoặc tỉnh; thẩm quyền phê duyệt chương trình phát triển đô thị là UBND cấp tỉnh.

Đồng thời việc xác định quy mô phù hợp của một khu vực phát triển đô thị (về cả quy mô diện tích hay quy mô dân số) phụ thuộc vào khả năng bố trí vốn đầu tư các dự án hạ tầng, khả năng thu xếp và thu hút đầu tư. Các nội dung này hiện nay cũng đã được phân cấp cho UBND cấp tỉnh bố trí vốn đầu tư công cho dự án cụ thể.

Do vậy, theo Bộ Xây dựng, nhằm tăng cường phân cấp cho địa phương theo tinh thần chỉ đạo của Đảng, Chính phủ, cần sửa đổi, bổ sung Nghị định số 11 theo hướng tiếp tục phân cấp cho UBND tỉnh quyết định đối với một số khu vực phát triển đô thị thuộc thẩm quyền quyết định của Thủ tướng Chính phủ.

Theo đó, Thủ tướng Chính phủ chỉ quyết định đối với khu vực phát triển đô thị thuộc địa giới hành chính của 2 tỉnh trở lên, khu vực phát triển đô thị có ý nghĩa quan trọng về quốc phòng - an ninh, Bộ Xây dựng kiến nghị.

Cũng theo Bộ Xây dựng, khoản 7 Điều 4 Nghị định số 11 quy định: "UBND cấp tỉnh quy định cụ thể những khu vực được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đã được đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch chi tiết của dự án đã được phê duyệt, sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng".

Bộ Xây dựng cho rằng cần thiết phải sửa đổi, bổ sung khoản 7 Điều 4 Nghị định số 11 theo hướng phân cấp toàn bộ cho UBND cấp tỉnh quyết định khu vực được chuyển quyền sử dụng đất đã được đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch chi tiết của dự án đã được phê duyệt, trên cơ sở các công cụ quản lý phát triển đô thị theo quy định.

Góp ý về dự thảo, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, dự thảo đề xuất sửa đổi, bổ sung khoản 7 Điều 4 Nghị định 11 đã bãi bỏ thủ tục quy định UBND cấp tỉnh phải lấy "ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng" thì mới được quy định "những khu vực được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đã được đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở".

Lãnh đạo HoREA cũng đồng tình với nội dung dự thảo sửa đổi, bổ sung và quy định việc cho phép cá nhân, hộ gia đình tự xây dựng nhà ở tại các dự án đầu tư phát triển đô thị thực hiện theo quy định pháp luật về đất đai, kinh doanh bất động sản và các quy định.

Ngoài ra, Chủ tịch HoREA cũng đề xuất quy định mới đối với trường hợp nhà đầu tư, chủ đầu tư có nhu cầu đầu tư kinh doanh các công trình hạ tầng xã hội trên đất dịch vụ của dự án (như đất y tế, đất giáo dục, đất công viên giải trí, công viên chuyên đề …).