"Cuộc rượt đuổi" giữa cung và cầu khiến giá bất động sản tại Việt Nam tăng nhanh hơn thế giới"

Giá nhà như đường một chiều

Trong một hội thảo mới đây ông đánh giá bất động sản (BĐS) là thị trường có sự tăng trưởng lớn nhất. Nhận định này hẳn phải có căn cứ?

- Tôi vẫn luôn nói thị giá BĐS giống như con đường một chiều chỉ tăng và không giảm, không riêng tại Việt Nam mà trên toàn thế giới.

Năm 1990 tôi mua một căn nhà 100m2 với giá 56 triệu đồng, tức là chưa tới 20 cây vàng. Căn nhà đó giờ được trả khoảng 20 tỷ đồng, khoảng 250 cây vàng. Suốt 34 năm qua, chưa bao giờ căn nhà này xuống giá, cứ năm sau lại được trả cao hơn năm trước, nhưng vợ tôi không chịu bán. Nói như vậy để thấy tốc độ tăng giá của BĐS cực khủng.

Từ năm 1990 đến nay, giá vàng tại Việt Nam đã tăng 30 lần, bằng mức tăng của thế giới. Cùng khoảng thời gian này, giá BĐS tại Mỹ tăng 100 lần, ở Việt Nam mức tăng cũng tương đương, thậm chí cao hơn nhiều.

Mức tăng cao hơn thế giới đó có phải là bất thường không, thưa ông?

- Giá nhà tại Việt Nam, cụ thể là Hà Nội và TP.HCM, tăng nhanh hơn thế giới không phải điều bất thường. Thực tế này xuất phát từ những yếu tố đặc biệt thị trường BĐS nước ta, mấu chốt nhất vẫn là cung không đủ cầu.

Hà Nội và TP.HCM là 2 trong số các đô thị có mật độ dân số đông nhất thế giới, gấp đôi cả Bắc Kinh, Thượng Hải của Trung Quốc, chủ yếu do lượng nhập cư rất lớn từ các tỉnh về.

Trong khi đó, con người luôn có xu hướng muốn được ở rộng rãi hơn. Quy mô hộ gia đình đang ngày càng thu nhỏ. Các cặp vợ chồng mới cưới đều thích ra ở riêng. Những người trẻ thì thích cuộc sống tự do. Một hộ gia đình truyền thống có thể chia tách làm 5 - 7 hộ trong thời gian rất ngắn. Những yếu tố trên khiến nhu cầu về nhà ở gia tăng không ngừng.

Nhưng ở chiều ngược lại, nguồn cung nhà ở lại rất nhỏ giọt do thủ tục pháp lý vô cùng phức tạp. Mỗi năm, các thành phố lớn cần bổ sung khoảng 374.000 căn nhưng nguồn cung thực tế chưa bao giờ đạt đến con số này.

Năm 2023, thị trường chỉ có thêm hơn 55.000 căn, tức là chỉ đáp ứng khoảng 15% nhu cầu. "Cuộc rượt đuổi" không cân sức giữa cung và cầu chính là lý do khách quan khiến giá BĐS tại Việt Nam tăng nhanh hơn thế giới. Và giá BĐS sẽ còn tiếp tục tăng nữa do tình trạng đói cung khó có thể cải thiện trong một sớm một chiều.

Bản thân tôi năm 2014 từng phải rút vốn, bán rẻ 30% cổ phần trong một dự án vì bế tắc pháp lý. Đến nay, khu đất 60ha này vẫn còn nguyên, không làm gì được.

Vậy theo ông, đâu là giải pháp để cá nhân, hộ gia đình có cơ hội sở hữu nhà ở tùy theo mức độ thu nhập, khả năng chi trả khác nhau?

- Nếu có một khoản tích lũy vừa phải thì cách tốt nhất là vay ngân hàng mua nhà vì càng đợi lâu cơ hội càng thu hẹp. Và hãy chọn dự án có chính sách ưu đãi tốt để giảm áp lực tài chính trước mắt cũng như lâu dài.

Nhà mua sớm nhất chính là nhà rẻ nhất. Phải xóa bỏ tâm lý ngại đi vay, sợ mang nợ. Ngay cả khi thay đổi phương án tài chính phải bán BĐS đó đi thì vẫn có lãi. Cả người mua và ngân hàng đều không lo mất vốn. Đó cũng là lý do vì sao các ngân hàng đều thích cho vay BĐS.  

Về lâu dài có lẽ vẫn cần một chiến lược nhà ở bền vững hoặc một gói hỗ trợ hiệu quả cho cả thị trường. Ông nghĩ sao về việc này?

- Tôi mới đề xuất với Bộ Xây dựng phát hành trái phiếu Chính phủ, có thể lên đến 200.000 tỷ đồng, với lãi suất thấp. Nguồn vốn này sẽ cho các doanh nghiệp BĐS vay để phát triển dự án.

Trái phiếu lãi suất 3,5%/năm thì các ngân hàng thương mại sẽ mua ngay. Còn lãi suất cho chủ đầu tư vay khoảng 4,5%/năm, rất hấp dẫn.

Đồng thời, Nhà nước hỗ trợ thủ tục pháp lý để dự án sớm hoàn thiện. Với nhà ở thương mại, doanh nghiệp được toàn quyền kinh doanh. Nhà ở xã hội thì bán sỉ cho chính quyền, sau đó chính quyền bán cho người dân.

Với vay mua nhà, Chính phủ nên quy định thời gian vay tối thiểu là 30 năm, lãi suất cố định 3 - 3,5%/năm (phù hợp với tỷ lệ lạm phát bình quân), phần chênh lệch do Chính phủ tài trợ. Cách này Singapore đã làm rồi, rất hiệu quả.

Theo đó, cả 4 bên là Nhà nước, ngân hàng, doanh nghiệp và người dân đều có lợi. Cả thị trường sẽ hồi phục an toàn, bền vững.

Thị trường BĐS chắc chắn sẽ sớm lấy lại phong độ

Khi Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực, từ ngày 1/7/2024, ông nhận định ra sao về triển vọng của thị trường BĐS?  

- Tôi vẫn khẳng định thị trường BĐS chắc chắn sẽ sớm lấy lại phong độ. Thực tế từ đầu 2024 đến nay đã chứng minh điều đó. Ba dấu hiệu dễ nhận thấy nhất là giá chung cư tăng khá nhanh, giá đất nền cũng tăng và trái phiếu phát hành cho BĐS đã phục hồi trở lại, đạt khoảng 8.000 tỷ đồng trong 3 tháng.

Quy luật của thị trường BĐS là các chu kỳ tăng trưởng - trầm lắng xen kẽ nhau. Nhưng giai đoạn phát triển tốt luôn chiếm tỷ lệ áp đảo.

Xưa, thị trường có thể đóng băng khoảng 4 - 5 năm, còn bây giờ đã rút ngắn, chỉ 1 - 2 năm là hết do cung quá ít. Giai đoạn khó khăn 2022 - 2023 đã qua, thị trường đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới.

Đặc biệt, từ tháng 7 tới, Luật Đất đai sửa đổi sẽ có hiệu lực, giúp giải tỏa các khúc mắc lớn về quy hoạch sử dụng đất, định giá đất và giá đền bù. Khi đó, thị trường BĐS sẽ giữ được tốc độ tăng trưởng hợp lý và bền vững, không còn tình trạng tăng nóng nữa.

Như vậy có nghĩa BĐS vẫn là kênh đầu tư tiềm năng, thưa ông?

- BĐS luôn là kênh đầu tư hấp dẫn, mang lại lợi nhuận nhanh nhất, lớn nhất. Cả người mua ở lẫn nhà đầu tư đều hướng đến sản phẩm pháp lý hoàn chỉnh, chủ đầu tư uy tín, sản phẩm mới mẻ để xuống tiền.

Năm 1990, tôi là một trong những người đầu tiên ở Hà Nội đầu tư vào nhà đất, một chuyện được xem là tày đình khi đó. Nhưng thực tế đã chứng minh quyết định đó là đúng đắn.

Sau hơn 30 năm, giá vàng chỉ tăng 30 lần còn giá trị ngôi nhà đã tăng gần 400 lần. Nên bây giờ có nhiều tiền nhàn rỗi chắc chắn tôi sẽ đầu tư BĐS. Chẳng đầu tư gì bằng nhà đất cả!

Nhà đầu tư luôn ưu tiên các khu vực có lợi nhuận cao nên dễ hiểu vì sao họ chỉ chuộng nhà đất. Tốc độ tăng lợi nhuận của tài sản tài chính như BĐS luôn cao nhất, bình quân 15 - 20%/năm. Bởi thế, càng có nhiều BĐS, người ta càng muốn sở hữu thêm.

Xin cảm ơn ông!