Cơ chế đặc thù cho chung cư cũ

UBND TP Hà Nội đang loay hoay tìm nhà đầu tư mới lập quy hoạch Khu tập thể Nam Thành Công khi mới đây Decotech - doanh nghiệp được “ông lớn” chống lưng đã từ chối nộp hồ sơ ý tưởng quy hoạch đúng hạn.
>>Vì sao Hà Nội vẫn chưa thể "triệt" được những ngôi nhà mỏng như bức tường?
>>TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm: “Sau khi di dời nhà máy, chẳng doanh nghiệp nào nhận làm công viên”

Từ đầu năm 2018 đến nay, UBND TP Hà Nội đã giao 19 nhà đầu tư triển khai lập nghiên cứu, lập ý tưởng quy hoạch cải tạo, xây dựng lại 28 khu cung cư cũ trên địa bàn TP, bên cạnh giao bổ sung 2 khu chung cư cũ, nâng tổng số lên 30 khu (kinh phí nhà đầu tư tự bỏ).

Tuy nhiên, cho đến nay, số lượng dự án chung cư cũ cải tạo mới gần như giậm chân tại chỗ do các khúc mắc ở cơ chế lợi ích các bên: Nhà nước – doanh nghiệp – người dân.

Cơ chế đặc thù cho chung cư cũ - 1

Tập thể Thành Công xây dựng từ những năm 1960 -1970, đến nay nhiều đơn nguyên đã xuống cấp nghiêm trọng

Bế tắc cải tạo chung cư cũ

Là một trong 18 nhà đầu tư đăng ký tham gia cải tạo và xây dựng mới 28 chung cư cũ trên địa bàn TP Hà Nội trong thời gian từ cuối năm 2016 đến nay, Công ty CP Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai cũng như các nhà đầu tư khác đang đứng trước nhiều khó khăn trong việc đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án vì nhiều vướng mắc trong khung chính sách và công tác giải phóng mặt bằng cho dù các doanh nghiệp rất quyết tâm đồng hành cùng TP. 

Với kinh nghiệm khảo sát và thực hiện của Xuân Mai cho thấy, có đến 70 – 80% người dân đều mong muốn và ủng hộ cải tạo chung cư cũ. Tuy nhiên, khi bắt tay vào thực hiện một số dự án thì còn quá nhiều tồn tại như: Thiếu kế hoạch đồng bộ trong cải tạo chung cư; thiếu chế tài và công tác tuyên truyền, vận động người dân của chính quyền địa phương.

Trình tự thủ tục chuẩn bị đầu tư còn bất cập và kéo dài (nhiều thủ tục gần như không thể thực hiện được nếu không điều chỉnh Luật hoặc vận dụng phù hợp); công tác giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn (có sự phân hoá cao trong việc đồng thuận hệ số đền bù giữa các tầng trong chung cư và sự đồng thuận của đa số chủ sở hữu)…

Đó thực sự là rào cản trong việc đảm bảo quyền lợi chung của người dân, của nhà nước và của doanh nghiệp khiến cho nguồn vốn đầu tư vào phân khúc này còn hạn chế trong khi nhu cầu ngày càng cấp bách và ngân sách địa phương không thể kham nổi.

Việc chậm triển khai đầu tư dự án (đặc biệt trong khâu GPMB) khiến nguồn vốn doanh nghiệp có nguy cơ bị đọng cao, dự án không hiệu quả. Điển hình như đối với dự án Cải tạo, xây dựng lại khu tập thể tầng 3 tại Hà Đông, Hà Nội cần một nguồn vốn đầu tư lên đến 2.500 tỷ đồng.

Qua nhiều lần làm việc với các chủ sở hữu thì phương án đền bù ngày càng có dấu hiệu leo thang và diễn biến phức tạp. Ngoài việc các hộ cơi nới diện tích khác nhau với giấy tờ gốc thì các yêu cầu về hệ số đền bù gần như không có điểm dừng khiến việc thoả thuận gặp rất nhiều khó khăn.

Mặc dù Công ty Xuân Mai đã nghiên cứu rất kỹ các phương án và đề xuất hệ số đền bù sát với thị trường nhưng đến nay vẫn chưa nhận được sự đồng thuận của các chủ sở hữu. Với phương án thị trường như hiện nay thì diện tích hoàn trả (trên 20.000m2 căn hộ) đã chiếm hơn 30% diện tích kinh doanh của dự án và đây đã là một bài toán khó cho doanh nghiệp để cân đối hiệu quả đầu tư.

Cần chính sách đặc thù 

Từ thực tế trên có thể nhận thấy để khơi thông dòng vốn cho cải tạo trên 1.500 chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội sẽ còn rất nhiều vấn đề cần giải quyết nếu không sẽ khó có cơ sở hiện thực hoá trong thời gian tới. Về phía doanh nghiệp, là những người trực tiếp thực hiện, chúng tôi đề xuất:

Thứ nhất: Hầu hết chủ sở hữu là cán bộ công chức đã nghỉ hưu, người có công trong bảo vệ và xây dựng đất nước. Đây là đối tượng được ưu tiên trong xây dựng những chính sách về nhà ở. Từ đó, có thể thấy cải tạo chung cư cũ cần được coi là một dạng phát triển nhà ở xã hội cần có những chính sách ưu đãi phù hợp đặc biệt là chính sách hỗ trợ về tiếp cận nguồn vốn với lãi suất hợp lý, đơn giản thủ tục để tạo sức hấp dẫn đối với các doanh nghiệp khi thực hiện đầu tư.

Thứ hai: Để giải quyết một số khó khăn, vướng mắc xuất phát từ quy định của các văn bản quy phạm pháp luật liên quan chưa rõ ràng, cụ thể hoặc chưa phù hợp với thực tiễn đề nghị Bộ Xây dựng tiếp tục rà soát, nghiên cứu đồng thời thực hiện đồng bộ trong nội dung Luật sửa đổi, bổ sung các Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Nghị định sửa đổi, bổ sung các Nghị định 99/2015/NĐ-CP, Nghị định 100/2015/NĐ-CP, Nghị định 101/2015 trong thời gian tới.

Cho phép các chủ sở hữu được thống nhất lựa chọn nhà đầu tư xây dựng lại nhà chung cư trong một thời gian nhất định; quá thời hạn mà chủ sở hữu không lựa chọn được chủ đầu tư thì UBND cấp tỉnh có trách nhiệm chủ động lựa chọn chủ đầu tư.

Thứ ba: Để tạo được nguồn vốn cho cải tạo chung cư cũ, TP cần giữ vai trò chủ chốt nhằm thúc đẩy tiến độ thực hiện dự án trên cơ sở cần tạo lòng tin cho người dân và các chủ đầu tư trong việc triển khai đầu tư. Đặc biệt các cấp chính quyền cần phải tham gia một cách trực tiếp vào quá trình đầu tư xây dựng chung cư cũ, tuyên truyền các cư dân trong và ngoài chung cư cũ nhận thức trách nhiệm trong công tác cải tạo và xây mới chung cư của chính họ.

Thứ tư: Thành phố cần ưu tiên bố trí ngân sách, sớm hoàn thành việc rà soát đánh giá, kiểm định an toàn chịu lực đối với nhà chung cư theo mức độ hư hỏng, nguy hiểm.

Với nhu cầu về vốn lên đến hơn 400.000 tỷ đồng để thực hiện một loạt dự án bất động sản lớn, TP Hà Nội cần báo cáo, đề xuất Bộ Xây dựng xem xét trình Chính phủ cơ chế thí điểm, chính sách đặc thù nhằm đẩy mạnh xã hội hoá nguồn vốn đầu tư trong cải tạo chung cư cũ trong thời gian tới để thu hút các nhà đầu tư mạnh dạn tham gia thực hiện.

Theo Bùi Khắc Sơn 

Diễn đàn Bất động sản

MỚI NHẤT
Bắc Ninh xin ý kiến quân đội và công an làm sân golf quốc tế Thuận Thành
Bắc Ninh xin ý kiến quân đội và công an làm sân golf quốc tế Thuận Thành

(Dân trí) - Dự án sân golf quốc tế Thuận Thành do liên danh Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển bất động sản HUDLand và Công ty Cổ phần tư vấn và thương mại Thăng Long làm chủ đầu tư.

Thứ ba, 17/03/2020 - 06:30

Nghịch lý căn hộ nhỏ, tưởng rẻ hoá đắt, nghèo vẫn thiệt
Nghịch lý căn hộ nhỏ, tưởng rẻ hoá đắt, nghèo vẫn thiệt

Một nghịch lý trên thị trường cho thấy, các căn hộ càng có diện tích nhỏ thì quy đổi ra mét vuông lại có giá đắt hơn so với các loại hình còn lại.

Thứ ba, 17/03/2020 - 06:24

Grand World Phú Quốc: Tiên phong “thắp sáng” kinh tế đêm Việt Nam
Grand World Phú Quốc: Tiên phong “thắp sáng” kinh tế đêm Việt Nam

(Dân trí) - Được đánh giá là “con gà đẻ trứng vàng” nhưng nền kinh tế đêm của Việt Nam vẫn chưa có một dấu ấn rõ nét. Điều này được kỳ vọng sẽ sớm thay đổi với sự tiên phong của những mô hình đẳng cấp thế giới như tại Grand World Phú Quốc.

Thứ hai, 16/03/2020 - 08:00

“Săn” nhà rộng cho gia đình nhiều thế hệ
“Săn” nhà rộng cho gia đình nhiều thế hệ

(Dân trí) - Trước thực trạng khan hiếm nguồn cung sản phẩm bất động sản còn kéo dài như hiện nay, mong muốn có một căn hộ phù hợp để tam đại đồng đường an cư là điều không dễ dàng.

Thứ hai, 16/03/2020 - 02:00

Phát triển đô thị xanh hiện đại, thân thiện, bền vững tại Buôn Ma Thuột
Phát triển đô thị xanh hiện đại, thân thiện, bền vững tại Buôn Ma Thuột

(Dân trí) - Bên cạnh việc đẩy mạnh phát triển kinh tế - xã hội, thành phố Buôn Ma Thuột (tỉnh Đắk Lắk) cũng chú trọng đến việc quy hoạch những khu đô thị xanh hiện đại, bền vững và gắn liền với bản sắc văn hóa địa phương.

Thứ hai, 16/03/2020 - 09:40

Vì sao Đà Nẵng quyết định giảm bảng giá đất?
Vì sao Đà Nẵng quyết định giảm bảng giá đất?

Bảng giá đất mới được HĐND TP Đà Nẵng ban hành được đánh giá rất kỹ so với Quyết định 06/2019/QĐ-UBND ban hành trước đó một năm.

Thứ hai, 16/03/2020 - 09:20

Cơ hội cuối cùng sở hữu đất Bình Dương với số vốn ít
Cơ hội cuối cùng sở hữu đất Bình Dương với số vốn ít

(Dân trí) - Bình Dương được mệnh danh “thủ phủ công nghiệp” của Việt Nam với sự phát triển thần tốc, vị trí kinh tế chiến lược. Cùng sự hình thành của 2 thành phố Dĩ An, Thuận An, Bình Dương càng thu hút các nhà đầu tư.

Thứ hai, 16/03/2020 - 08:00

Công bố tòa tháp đặc biệt nhất trong dự án 1,2 tỷ USD của Sunshine Group tại Quận 7
Công bố tòa tháp đặc biệt nhất trong dự án 1,2 tỷ USD của Sunshine Group tại Quận 7

(Dân trí) - Giữa tháng 3, Sunshine Group đã công bố ra thị trường toà tháp “Babylon” nằm trong khuôn viên khu phức hợp nghỉ dưỡng 5 sao Sunshine Diamond River tại Quận 7.

Thứ hai, 16/03/2020 - 08:00

Bị trả mặt bằng hàng loạt, chủ nhà "đất vàng" phố cổ tung đủ chiêu câu kéo
Bị trả mặt bằng hàng loạt, chủ nhà "đất vàng" phố cổ tung đủ chiêu câu kéo

(Dân trí) - Được mệnh danh là địa điểm sầm uất nhất Hà Nội, tuyến phố Hàng Ngang - Hàng Đào có mức thuê mặt bằng kinh doanh rất cao, thế nhưng, hiện nay giá thuê đã giảm “chưa từng có” vì dịch bệnh.

Thứ hai, 16/03/2020 - 06:12

Bất động sản "thấm đòn": Nhiều sàn đóng cửa, chủ mặt bằng cho thuê gặp khó
Bất động sản "thấm đòn": Nhiều sàn đóng cửa, chủ mặt bằng cho thuê gặp khó

(Dân trí) - Covid-19 khiến kinh tế chao đảo, chủ mặt bằng cho thuê qua thời “hét giá"; Bất động sản “ngấm đòn”, hàng trăm sàn phải đóng cửa vì khó khăn... là những thông tin bất động sản nổi bật tuần qua.

Thứ hai, 16/03/2020 - 06:07

Bất động sản xuất hiện nghịch lý: Cầu giảm vì dịch, giá vẫn bất chấp tăng?
Bất động sản xuất hiện nghịch lý: Cầu giảm vì dịch, giá vẫn bất chấp tăng?

(Dân trí) - Dù xu hướng tìm kiếm bất động sản đang giảm khá mạnh do tác động đại dịch Covid-19 nhưng giá bán nhà đất tại một số nơi, chẳng hạn như TP.HCM vẫn đang tăng khá cao.

Thứ hai, 16/03/2020 - 06:04

Bất động sản công nghiệp: Thăng hoa chưa được bao lâu, nay bất ngờ gặp khó
Bất động sản công nghiệp: Thăng hoa chưa được bao lâu, nay bất ngờ gặp khó

(Dân trí) - Dưới tác động của đại dịch Covid-19, CBRE cho biết, công nghiệp và kho vận sụt giảm công suất sản xuất ảnh hưởng đến bất động sản công nghiệp...

Chủ nhật, 15/03/2020 - 02:07

ĐÁNG QUAN TÂM
TP. HCM: Xây nhà nhỏ hơn giấy phép xây dựng vẫn được cấp sổ hồng
TP. HCM: Xây nhà nhỏ hơn giấy phép xây dựng vẫn được cấp sổ hồng

Theo đó, nếu xây dựng nhà nhỏ hơn giấy phép xây dựng, thay đổi kiến trúc mặt ngoài thuộc khu vực không yêu cầu quản lý kiến trúc thì được coi không vi phạm trật tự xây dựng.

Chủ nhật, 15/03/2020 - 06:00

Lại “nóng” tình trạng phân lô bán nền, “hô biến” đất nông nghiệp
Lại “nóng” tình trạng phân lô bán nền, “hô biến” đất nông nghiệp

(Dân trí) - Sau thời gian tạm lắng thì hiện nay tại Khánh Hòa lại “nóng” tình trạng phân lô bán nền, tự ý đặt tên dự án và rao bán tràn lan trên một số trang mạng bất động sản, tiềm ẩn nhiều hệ lụy có thể xảy ra.

Chủ nhật, 15/03/2020 - 06:00

Đại dịch Covid-19: Bất động sản chật vật, nhà ở ế ẩm, giá cả "lao dốc"
Đại dịch Covid-19: Bất động sản chật vật, nhà ở ế ẩm, giá cả "lao dốc"

(Dân trí) - Covid-19 đã tạo ra những mảng tối cho nền kinh tế toàn cầu, Việt Nam cũng đang chật vật đối với toàn bộ các phân khúc bất động sản...

Thứ bảy, 14/03/2020 - 11:43

Phú Quốc mở cửa thị trường đất đai: Giá đất khó "phi mã"
Phú Quốc mở cửa thị trường đất đai: Giá đất khó "phi mã"

Ban Thường vụ Tỉnh ủy Kiên Giang vừa chấp thuận chủ trương chấm dứt việc tạm dừng các hoạt động phân lô, tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Quốc.

Thứ bảy, 14/03/2020 - 10:00

TP.HCM: Điều tra việc chuyển nhượng bất hợp pháp tại chung cư Khang Gia
TP.HCM: Điều tra việc chuyển nhượng bất hợp pháp tại chung cư Khang Gia

(Dân trí) - UBND TPHCM giao Công an thành phố điều tra, xác minh việc ngăn chia tầng thương mại thành các căn hộ, chuyển nhượng bất hợp pháp tại chung cư Khang Gia (quận Tân Phú).

Thứ bảy, 14/03/2020 - 09:43

Trạm xăng cũ kĩ, rỉ sét này là bất động sản được tìm kiếm nhiều nhất ở Úc
Trạm xăng cũ kĩ, rỉ sét này là bất động sản được tìm kiếm nhiều nhất ở Úc

(Dân trí) - Trạm xăng cũ kĩ phủ đầy Graffiti tại Speer Point đã thu hút sự quan tâm của người mua trên khắp nước Úc

Thứ bảy, 14/03/2020 - 09:38

King Island - Danko City: Khẳng định vị thế độc tôn
King Island - Danko City: Khẳng định vị thế độc tôn

(Dân trí) - Vị trí độc tôn, thiết kế tân cổ điển sang trọng, khu biệt thự đơn lập King Island tại Danko City trở thành lựa chọn hàng đầu của những chủ nhân thượng lưu.

Thứ bảy, 14/03/2020 - 09:00

Dịch Covid-19 "kéo tụt" tăng trưởng khu vực châu Á – Thái Bình Dương
Dịch Covid-19 "kéo tụt" tăng trưởng khu vực châu Á – Thái Bình Dương

(Dân trí) - Tăng trưởng GDP của khu vực châu Á - Thái Bình Dương sẽ giảm từ 4,2% xuống còn 4% trong năm nay khi dịch Covid – 19 đang hoành hành và bùng phát tại nhiều quốc gia.

Thứ bảy, 14/03/2020 - 09:00

Dân Hà Nội nghĩ ra muôn kiểu bấm thang máy “độc, lạ” mùa dịch Covid-19
Dân Hà Nội nghĩ ra muôn kiểu bấm thang máy “độc, lạ” mùa dịch Covid-19

(Dân trí) - Dùng tăm để bấm thang máy, bọc nilon kín bảng điều khiển hay để khăn giấy bấm nút… là những “chiêu độc” mà nhiều cư dân chung cư ở Hà Nội áp dụng để hạn chế tối đa sự lây lan của dịch bệnh.

Thứ bảy, 14/03/2020 - 06:10

Bất động sản bán lẻ dính "đòn đau" từ đại dịch, giá thuê sắp rẻ hơn?
Bất động sản bán lẻ dính "đòn đau" từ đại dịch, giá thuê sắp rẻ hơn?

(Dân trí) - Thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng nặng nhất là bán lẻ và nghỉ dưỡng. Theo sau đó là mảng văn phòng và bất động sản công nghiệp, thị trường nhà ở cũng không hề được “miễn dịch” bởi đại dịch này.

Thứ bảy, 14/03/2020 - 06:00

Thời điểm vàng đầu tư vào bất động sản Đông Nam Thủ đô
Thời điểm vàng đầu tư vào bất động sản Đông Nam Thủ đô

(Dân trí) - Trong bối cảnh nhiều chủ đầu tư lớn đang tập trung “đổ bộ” về khu vực Đông Nam thủ đô, những dự án mới ra mắt tại khu đô thị Ecopark trở thành điểm nóng không thể bỏ qua của nhà đầu tư bởi những lợi thế và tiềm lực đã chuẩn bị sẵn từ nhiều năm.

Thứ sáu, 13/03/2020 - 04:51

Lợi thế nào để Đồng Nai trở thành đô thị trực thuộc Trung ương?
Lợi thế nào để Đồng Nai trở thành đô thị trực thuộc Trung ương?

(Dân trí) - UBND tỉnh Đồng Nai đang tính toán mức độ khả thi của mục tiêu đưa Đồng Nai trở thành đô thị trực thuộc Trung ương sau năm 2030. Với những lợi thế sẵn có, liệu Đồng Nai có thể hoàn thành được mục tiêu này?

Thứ sáu, 13/03/2020 - 01:29