Cơ chế đặc thù cho chung cư cũ

Từ đầu năm 2018 đến nay, UBND TP Hà Nội đã giao 19 nhà đầu tư triển khai lập nghiên cứu, lập ý tưởng quy hoạch cải tạo, xây dựng lại 28 khu cung cư cũ trên địa bàn TP, bên cạnh giao bổ sung 2 khu chung cư cũ, nâng tổng số lên 30 khu (kinh phí nhà đầu tư tự bỏ).

Tuy nhiên, cho đến nay, số lượng dự án chung cư cũ cải tạo mới gần như giậm chân tại chỗ do các khúc mắc ở cơ chế lợi ích các bên: Nhà nước – doanh nghiệp – người dân.

Bế tắc cải tạo chung cư cũ

Là một trong 18 nhà đầu tư đăng ký tham gia cải tạo và xây dựng mới 28 chung cư cũ trên địa bàn TP Hà Nội trong thời gian từ cuối năm 2016 đến nay, Công ty CP Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai cũng như các nhà đầu tư khác đang đứng trước nhiều khó khăn trong việc đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án vì nhiều vướng mắc trong khung chính sách và công tác giải phóng mặt bằng cho dù các doanh nghiệp rất quyết tâm đồng hành cùng TP. 

Với kinh nghiệm khảo sát và thực hiện của Xuân Mai cho thấy, có đến 70 – 80% người dân đều mong muốn và ủng hộ cải tạo chung cư cũ. Tuy nhiên, khi bắt tay vào thực hiện một số dự án thì còn quá nhiều tồn tại như: Thiếu kế hoạch đồng bộ trong cải tạo chung cư; thiếu chế tài và công tác tuyên truyền, vận động người dân của chính quyền địa phương.

Trình tự thủ tục chuẩn bị đầu tư còn bất cập và kéo dài (nhiều thủ tục gần như không thể thực hiện được nếu không điều chỉnh Luật hoặc vận dụng phù hợp); công tác giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn (có sự phân hoá cao trong việc đồng thuận hệ số đền bù giữa các tầng trong chung cư và sự đồng thuận của đa số chủ sở hữu)…

Đó thực sự là rào cản trong việc đảm bảo quyền lợi chung của người dân, của nhà nước và của doanh nghiệp khiến cho nguồn vốn đầu tư vào phân khúc này còn hạn chế trong khi nhu cầu ngày càng cấp bách và ngân sách địa phương không thể kham nổi.

Việc chậm triển khai đầu tư dự án (đặc biệt trong khâu GPMB) khiến nguồn vốn doanh nghiệp có nguy cơ bị đọng cao, dự án không hiệu quả. Điển hình như đối với dự án Cải tạo, xây dựng lại khu tập thể tầng 3 tại Hà Đông, Hà Nội cần một nguồn vốn đầu tư lên đến 2.500 tỷ đồng.

Qua nhiều lần làm việc với các chủ sở hữu thì phương án đền bù ngày càng có dấu hiệu leo thang và diễn biến phức tạp. Ngoài việc các hộ cơi nới diện tích khác nhau với giấy tờ gốc thì các yêu cầu về hệ số đền bù gần như không có điểm dừng khiến việc thoả thuận gặp rất nhiều khó khăn.

Mặc dù Công ty Xuân Mai đã nghiên cứu rất kỹ các phương án và đề xuất hệ số đền bù sát với thị trường nhưng đến nay vẫn chưa nhận được sự đồng thuận của các chủ sở hữu. Với phương án thị trường như hiện nay thì diện tích hoàn trả (trên 20.000m2 căn hộ) đã chiếm hơn 30% diện tích kinh doanh của dự án và đây đã là một bài toán khó cho doanh nghiệp để cân đối hiệu quả đầu tư.

Cần chính sách đặc thù 

Từ thực tế trên có thể nhận thấy để khơi thông dòng vốn cho cải tạo trên 1.500 chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội sẽ còn rất nhiều vấn đề cần giải quyết nếu không sẽ khó có cơ sở hiện thực hoá trong thời gian tới. Về phía doanh nghiệp, là những người trực tiếp thực hiện, chúng tôi đề xuất:

Thứ nhất: Hầu hết chủ sở hữu là cán bộ công chức đã nghỉ hưu, người có công trong bảo vệ và xây dựng đất nước. Đây là đối tượng được ưu tiên trong xây dựng những chính sách về nhà ở. Từ đó, có thể thấy cải tạo chung cư cũ cần được coi là một dạng phát triển nhà ở xã hội cần có những chính sách ưu đãi phù hợp đặc biệt là chính sách hỗ trợ về tiếp cận nguồn vốn với lãi suất hợp lý, đơn giản thủ tục để tạo sức hấp dẫn đối với các doanh nghiệp khi thực hiện đầu tư.

Thứ hai: Để giải quyết một số khó khăn, vướng mắc xuất phát từ quy định của các văn bản quy phạm pháp luật liên quan chưa rõ ràng, cụ thể hoặc chưa phù hợp với thực tiễn đề nghị Bộ Xây dựng tiếp tục rà soát, nghiên cứu đồng thời thực hiện đồng bộ trong nội dung Luật sửa đổi, bổ sung các Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Nghị định sửa đổi, bổ sung các Nghị định 99/2015/NĐ-CP, Nghị định 100/2015/NĐ-CP, Nghị định 101/2015 trong thời gian tới.

Cho phép các chủ sở hữu được thống nhất lựa chọn nhà đầu tư xây dựng lại nhà chung cư trong một thời gian nhất định; quá thời hạn mà chủ sở hữu không lựa chọn được chủ đầu tư thì UBND cấp tỉnh có trách nhiệm chủ động lựa chọn chủ đầu tư.

Thứ ba: Để tạo được nguồn vốn cho cải tạo chung cư cũ, TP cần giữ vai trò chủ chốt nhằm thúc đẩy tiến độ thực hiện dự án trên cơ sở cần tạo lòng tin cho người dân và các chủ đầu tư trong việc triển khai đầu tư. Đặc biệt các cấp chính quyền cần phải tham gia một cách trực tiếp vào quá trình đầu tư xây dựng chung cư cũ, tuyên truyền các cư dân trong và ngoài chung cư cũ nhận thức trách nhiệm trong công tác cải tạo và xây mới chung cư của chính họ.

Thứ tư: Thành phố cần ưu tiên bố trí ngân sách, sớm hoàn thành việc rà soát đánh giá, kiểm định an toàn chịu lực đối với nhà chung cư theo mức độ hư hỏng, nguy hiểm.

Với nhu cầu về vốn lên đến hơn 400.000 tỷ đồng để thực hiện một loạt dự án bất động sản lớn, TP Hà Nội cần báo cáo, đề xuất Bộ Xây dựng xem xét trình Chính phủ cơ chế thí điểm, chính sách đặc thù nhằm đẩy mạnh xã hội hoá nguồn vốn đầu tư trong cải tạo chung cư cũ trong thời gian tới để thu hút các nhà đầu tư mạnh dạn tham gia thực hiện.

Theo Bùi Khắc Sơn 

Diễn đàn Bất động sản