Chuyên gia: Đừng để tư duy hành chính bóp méo thị trường BĐS

Cần giải pháp dứt khoát tìm cửa sáng cho BĐS

Liên tiếp các cuộc họp của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước, các Bộ, ngành với doanh nghiệp BĐS cho thấy tình huống ngày càng cấp bách của lĩnh vực được coi là đầu tàu của nền kinh tế. Ngay trong tuần này, theo kế hoạch, Thủ tướng Chính phủ sẽ tiếp tục chủ trì hội nghị toàn quốc thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững.

Đánh giá cao những động thái tích cực ấy nhưng chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển tỏ ra sốt ruột bởi tới nay, vẫn chưa có chính sách đáp ứng kỳ vọng của thị trường được đưa ra. Ngay cả trong cuộc họp gần nhất của Ngân hàng Nhà nước ngày 8/2, theo ông, giải pháp nêu ra chỉ "ở góc độ chung chung".

Lo lắng nhất theo giới chuyên gia là tình hình thị trường ngày càng xấu đi. Câu chuyện khó khăn "chưa bao giờ như thời điểm này" như trong văn bản của một doanh nghiệp BĐS lớn gửi Chính phủ hiện đã tồi tệ hơn. Mới đây, NovaReal, thuộc Novaland đã buộc phải thông báo thanh khoản ngoài tầm kiểm soát.

Hậu quả sẽ không dừng lại ở riêng "đốm lửa" nào. Như TS Đinh Thế Hiển cảnh báo, tình trạng xấu của BĐS nếu kéo dài sẽ gây tổn hại tới hệ thống tài chính và hệ thống tiêu dùng, kéo theo là công ăn việc làm của hàng triệu lao động và cả nền kinh tế.

Bởi vậy, để ổn định thị trường BĐS, vấn đề cấp bách cần giải quyết trong ngắn hạn theo vị chuyên gia là phải có chính sách đủ mạnh mẽ, dứt khoát và định hướng đưa ra cũng cần phù hợp với tình hình thực tế thị trường. Đơn cử như với một số ý kiến cho rằng các DN BĐS cần bán tài sản để gỡ khó, theo ông, việc này thời điểm hiện tại là phi thị trường bởi dù muốn, các đơn vị cũng không có dòng vốn để hiện thực hóa các thương vụ.

Hay như một vài ý kiến kêu gọi DN nên "đại hạ giá" BĐS, một chuyên gia lâu năm trong ngành BĐS cho rằng, các doanh nghiệp đã phải bỏ chi phí lớn ngay từ khâu giải phóng mặt bằng tới triển khai dự án. Chưa kể, thời gian cấp phép kéo dài đã làm đội giá thành mọi yếu tố đầu vào, từ nguyên liệu, tới nhân công. Bởi thế, việc giảm giá đồng loạt đồng nghĩa DN BĐS rơi vào cảnh, đã khó lại càng khó.

"Không thể ra lệnh cho thị trường"

Về dài hạn, để thị trường BĐS phát triển lành mạnh, theo giới chuyên gia, điểm mấu chốt là thay đổi cách tiếp cận, dùng bàn tay của thị trường để điều tiết thị trường. Việc dùng các mệnh lệnh hành chính can thiệp vào BĐS có thể dẫn tới méo mó thị trường - điều đặc biệt nguy hiểm cho bất kì nền kinh tế nào.

Về vấn đề này, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực từng chỉ ra thực tế, trong năm 2022, dòng tín dụng không ắc tách nhưng bị "phanh gấp". Hậu quả như ai cũng thấy của cách điều hành giật cục là doanh nghiệp đói vốn, cộng thêm sự đứt gãy vốn từ các thị trường, dẫn tới cảnh khó khăn lan rộng toàn thị trường như hiện tại.

Đưa ra ví dụ khác, TS Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam dẫn câu chuyện của Trung Quốc với với giới hạn tín dụng vào BĐS từ năm 2020 khiến nhiều DN không thể vay vốn, các dự án đình trệ.

Bởi vậy, về dài hạn, TS Trần Kim Chung - nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương cho rằng, vấn đề quan trọng nhất là "không thể ra lệnh cho thị trường". Ông nhấn mạnh giải pháp duy nhất là "làm đúng" và để thị trường tự vận động theo quy luật. Đơn cử như với rào cản về thủ tục hành chính, theo ông, chỉ cần giải quyết đúng quy định về thời gian xử lý, công khai minh bạch là đủ giúp sức rất lớn cho thị trường. Ngay cả với nhiều yếu tố khác như giá bán, sản phẩm… ông cho rằng tự doanh nghiệp có thể tìm thấy đường bởi "đồng tiền đi liền khúc ruột".

Cũng theo hướng này, phân tích riêng về tín dụng cho BĐS, TS Trương Văn Phước - Thành viên Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng, nguyên quyền Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, cũng nêu quan điểm: Nếu xác lập vai trò của từng chủ thể và thực hiện đúng các vai trò thì cơ quan quản lý sẽ không can thiệp cụ thể vào từng hoạt động kinh doanh của tổ chức tín dụng mà sẽ chỉ hướng tới việc kiểm soát tuân thủ của các đơn vị.

"Bản thân các tổ chức tín dụng sẽ có tính linh hoạt, chủ động và trách nhiệm đối với các dịch vụ, sản phẩm tài chính mà mình cung ứng với thị trường", ông nói. Điều này đồng nghĩa, sẽ không còn những câu hỏi của doanh nghiệp về room cho BĐS như trong thời gian qua.

Đồng tình với quan điểm này, nhiều chuyên gia nhận định, điều họ mong chờ sau động thái tích cực của Chính phủ là các chính sách đưa ra dựa trên sự vận động của thị trường, từ đó giải quyết khúc mắc về pháp lý, khơi thông nguồn cung, tạo dựng lại niềm tin cho thị trường.